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杨红旭：10月楼市成交量预告暖冬来了

扫描到手机地产声音来源：中国证券报-中证网发布日期：2014-11-15 10:25 字号：T|T

摘要：刚刚过去的10月，全国主要城市的住宅成交量整体明显增长，部分城市重现日光盘，而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么？

刚刚过去的10月，全国主要城市的住宅成交量整体明显增长，部分城市重现日光盘，而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么？

自2011年下半年以来，全国市场趋于分化，三四线城市受困于高库存，房价波幅趋小。而一线城市和少数二线城市，依然保持着过去十年的房价增长态势。观察房地产短周期的变化，现阶段重点应观察一二线城市的市场变化。易居研究院跟踪的全国30个典型城市，10月新建商品住宅成交量环比9月大增24.3%，同比去年10月减少1.1%。

去年楼市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表当前市场低迷。反倒是，今年10月的成交量远高于2011年10月，明显高于2012年10月。而且，还创了今年年内月度新高。

关键是环比增幅超过二成，这意味着市场活跃度显著提升。实际上，除了每年3月环比2月(多是交易萎缩的春节月份)增长三成以上很常见之外，只要月度环比出现三成左右的大增，即表明市场出现异常，楼市可能要“变天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信号意义稍弱。但如果进一步聚焦市场更为敏感的一线城市，则会发现四个一线城市10月成交量总体环比大增40%，其中北上广深分别增长约17%、43%、63%和53%。

从房地产短周期原理分析，住宅成交量是所有指标中的先行指标，经历过一段时间持续下滑之后，成交量的突现明显增长，则可能预示着市场可能正发生方向性的变化，也即步入复苏通道。按上述数据，则可能10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

不过，如此仅靠数据推断过于简单。还须有其他逻辑支撑。且看如下三个逻辑。其一，降温时长。观察过往三次短周期，三年左右完成一个上行和下行的轮回。这里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温平均时长，则预计今年底前后就会结束下行期。