开发模式危局

雅居乐最早发家于广东中山，2012年将总部搬迁至广州。在业内人士看来，雅居乐这几年的开发模式实际上已埋下隐患。

“雅居乐大多是圈占土地开发大项目，这与地方政府利益紧密相关。”广东一家房企投资发展部负责人告诉记者。

“这也是一线品牌拿地的常规做法，政府也希望招商引资引入大房企，起到名牌效应，把地区发展起来，才好吸引其他中小房企。”广东一位房地产私募基金人士告诉记者，雅居乐在中山的一贯做法，是以价格战抵制外来开发商。

上述房企负责人称，由于地级县市的土地指标是按年来批准，每年办证的指标不够用，政府往往就会先卖地再办证。在房企拿地模式中，雅居乐的问题更为凸显。

“包括侵占山地、林地、耕地等，没有办国土证，手续不齐就拿地先开建，但政府也是睁一只眼闭一只眼。”上述房企负责人称，这种违规圈占土地的方式，实际上是地方政府默认许可的，这些都可能潜藏着腐败。

在雅居乐的部分开发项目中，有土地证的只占一部分。以惠州白鹭湖为例，整个开发项目1.6万亩，其中有土地证的只有3000亩，而租地面积约为7000亩。

因征地补偿存在争议，政府强行将土地出让给雅居乐，造成了当地居民的上访在2012年集中爆发，当地居民指控白鹭湖项目存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地”等涉嫌严重违法违规建设情况。

实际上，2008年，雅居乐因未经批准擅自兴建高尔夫球场，也遭到了国土资源部的公开批评。

但这并未改变雅居乐模式。从海南清水湾起，雅居乐更是尝到了大项目的甜头。截至2013年，该项目开盘5年来，清水湾项目销售合计超过300亿元，与投资成本相比，利润空间巨大。

据雅居乐年报显示，2009年至2011年，清水湾销售额占雅居乐全年销售比重在30%左右。当时拿地成本仅226元/平方米，总价10亿元。2008年，雅居乐出让30%的股权，引入摩根士丹利约53亿投资，雅居乐投资140亿元。

然而，受宏观调控影响，在2012年后，旅游地产销售明显遇阻，也影响了雅居乐的业绩增长，2013年销售额仅403亿元，未能达到420亿的目标。但雅居乐依然坚守高端产品，产品定位和定价都偏高，且产品集中在二三线城市，销售情况都不如意，再加上2013年花费上百亿拿地，库存积压，令雅居乐资金陷入周转困难状况。

今年5月，雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目，其余二三线城市也全面降价销售。

从雅居乐2013年区域销售占比来看，广东区域占61%，海南及云南区域占21%，东北、华北、华东、华中和西南区域仅贡献了18%。可见，雅居乐在省外市场尚未完全打开局面。

家族式管理困境

对于家族式企业而言，陈卓林的出事令雅居乐未来充满着诸多不确定性。

雅居乐地产10月13日复牌后股票开盘直挫30.04%，截至10月14日收盘价下降幅度最终锁定在17.19%，市值一日蒸发34亿港元。

深圳一家房地产私募基金人士告诉记者，房地产开发最关键的是资金链不能断，融资渠道必须要畅通，当公司资产价格下跌时，融资必将受阻。

据记者了解，广东揭阳创鸿集团老板黄鸿明，因官员反腐被牵出后，公司业务开展随即陷入停滞状态。

一位曾参与创鸿集团广州项目融资的基金人士告诉记者，尽管创鸿没有倒闭，有家族成员支撑，但因老板出事，业务全面萎缩，目前已没有开展新项目，只是将老项目逐步处理掉，力求平稳收尾。

“这次陈出事，对雅居乐没有影响是说。

市场忧虑雅居乐财政将面临巨大压力，令机构投资者担忧的是，雅居乐今年12月到期的一笔4.75亿美元银行贷款能否如期还上。而评级机构穆迪也表示，雅居乐地产董事长被“指定居所居住的措施”将对该公司具有负面信用影响。

雅居乐集团管理层也在紧急应对，已于10月13日召开电话会议，回应陈卓林被调查及监视举止一事，并表明陈卓林家族会向集团注资2亿美元，更不排除出售手头价值200亿元人民币的酒店及商业项目。

盛诺金地产基金发起人黄立冲认为，陈卓林出事对公司的影响到底多大，取决于陈被抓的原因，但目前还不清楚，各种原因产生的结果都不同，因此未来充满着不确定性。

“如果项目有问题，那么就有可能被没收或者充公。而如果在招拍挂过程中涉及利益输送，那么拍卖就是无效的，将勒令停止开发销售。”黄立冲说，有的公司董事长被抓后，公司便陷入财务困难，因为开发商都需要靠借新还旧来维持开发，一旦涉及下属公司被冻结，将影响后续的开发。

问题已迫在眉睫。雅居乐集团管理层称，第四季度将不问价售楼，力保每月至少录得50亿元售楼收入，同时旗下市值200亿元投资物业也可伺机套现。

10月14日晚上，上海雅居乐公司紧急召开电话会议，讨论项目开盘销售价格问题。

穆迪副总裁兼高级分析师何卓荣指出，复评将侧重于雅居乐能否安排境外现金及新的境外贷款，以偿还今年12月到期的4.75亿美元银行贷款，完成其合约销售目标、发行股票以降低其债务，以及稳定管理层。