石家庄置家网

5000亿住宅维修基金现状：使用难、监管难、增值难（5）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-09-12 07:37 字号：T|T

摘要：虽然维修资金被挪用情况并不多见,但是公共停车位、电梯广告等法定应该纳入到公共部位的营业收入,却存在监管空白。此外,维修资金的投资渠道能否进一步扩大,从而更好地实现保值增值,也是目前亟待解决的问题。

多地业委会数量不足一成

在程磊看来,在与物业公司的交涉过程中,业主之间本身犹如一盘散沙,在重大决策上很难达成一致,因此业委会的角色举足轻重。但现实情况是,业委会的成立和运作面临重重困难。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》,住宅物业出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或者首套住宅交付使用满两年的,可以通过该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组,选举产生业主委员会。

“虽然成立业委会的政策门槛并不高,但由于多数业主权利意识不高,在成立过程中往往缺少组织者和发起人,加上开发商和物业公司害怕业委会成立后会发动业主维权从而损害其既得利益,往往会加以阻拦,所以即便在经济发达城市,拥有业委会的楼盘占比也并不高。”程磊说。

《每日经济新闻》记者整理有限的媒体报道发现,截至2014年年中,东莞市在房管部门备案的楼盘有1100多个,但只有130多个小区成立了业委会;西安业委会数量约为200多个,不足全市小区总数量的10%。即便是在国内最先产生业委会及最先制定物管条例的深圳,根据《深圳商报》的报道,2013年该市实际运转的业委会数量比例也不到全市小区数量的7%。

而成立业委会的小区也并不一定能保证运作工程公开透明。上述房企副总裁向记者表示,近年来有关业委会与物业公司串通牟利的例子常有发生,曾经出现过某些位于商业发达地区或地铁站附近的小区,业委会成员与物业公司串通收取利益,默许后者只公开部分广告账目,一些业委会成员甚至利用职务便利将物业承包给自己的公司。

“业委会的权力非常大,在现行的监管制度上,只有地方政府房管部门下属的物业管理处能对业委会的行为加以约束,但也只能提供指导性意见,一旦业委会与物业公司站在同一阵线,业主的利益难以得到保障,所以建立一套对业委会的监管制度已经刻不容缓”,上述人士表示。

程磊也认为,物业服务方作为商业公司,必然会受利益驱动,因此监管的核心应该放在业委会上,一方面,要通过政策便利鼓励更多小区成立业委会;另一方面,政府也应该建立一套严谨的监管体系,让业委会更好地为业主谋取利益。

《《《

难点

维修基金动用难小区业委会缺位成主要瓶颈

公开数据显示,1998年实行房屋维修基金制度以来,截至2013年底,北京市的这笔钱累计约达350亿元,使用额约8亿元。使用比例仅为2.3%。极低的使用率背后,维修资金挪用乱象丛生。这些原本应该取之于民用之于民的资金却成为躺在银行里的生息的工具。

“动用维修资金的最大难题是小区没有业委会。”秦兵房产律师团律师徐斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,法律需要解决一个重要问题,就是关于共有物权的管理问题。

业委会缺失阻碍维修资金使用

所谓房屋维修基金,是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

专项物业维修资金交由业委会管理,但首要前提是,小区有一个便利规范的业委会。以广州为例,近期重启完善修订流程的《广州市物业专项维修资金管理办法(草案)》中就提到,允许专项维修资金划转小区业主大会实行“直管”。

据了解,目前广州全市130亿元物业维修基金使用率仅为1%,而目前成立了业主委员会组织的楼盘仅有25%,业委会的缺失阻碍了这部分专项基金的灵活使用。

据了解,当前维修资金是由政府主管部门管理,但在法律上并没有确定政府部门是受委托人。“维修资金是必须缴纳的,并非自愿原则,而且小区的公共部位损害或者需要修缮时,这一意见在传达给资金持有部门时并不能即时奏效,对监管部门来说也不能做到财尽其用。”北京某项目物业负责人对《每日经济新闻》记者表示,这导致一些问题很久得不到解决,也存在侵占、挪用的风险。

“按照现行法律要求,在小区成立业委会之后,维修资金将移交业委会,但目前北京85%的小区没有业委会,15%的业委会不清楚移交的程序。”徐斌律师对《每日经济新闻》记者表示,对于维修资金的移交程序,业委会可以向小区办、建委、业委会专家以及其他小区有经验的业委会咨询,但业委会的建立更需要立法的推动。

按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,“购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金”,“对于已经成立了业主委员会的小区,一般是由业委会负责组织实施专项维修资金的使用,也可以委托物业管理部分负责具体工作,但很多小区并没有成立属于自己的业委会,也就不能灵活自如的对这部分专项基金进行监管。”一位负责物业管理工作的人士对《每日经济新闻》记者说。