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海南12家房企囤地近4.5万亩最长闲置达22年（3）

扫描到手机各地楼市来源：时代周报发布日期：2014-08-21 09:04 字号：T|T

摘要：海南土地闲置转型行动进入收尾，却意外发现，有超过七成的闲置土地被划归为“政府原因”，成为海南大量闲置土地免遭处置的“挡箭牌”。

海南国土厅土地专项治理工作领导小组处长王保汉：政府原因不是房企囤地挡箭牌

由于特殊的历史原因和区域开发模式，海南省普遍存在的大企业囤地、炒地问题由来已久，积重难返，成为全国土地闲置的重灾区。

从2013年3月始，海南掀起一场史无前例的土地清查风暴，海南省政府曾经先后6次召开全省会议，对全省闲置土地进行清理部署，确保今年7月底前全面完成清理处置任务。

目前，海南省闲置土地处置情况如何？各市县政府部门是否动真格？时代周报记者日前就这一系列问题，对海南省土地资源利用管理突出问题专项治理工作领导小组办公室处长王保汉进行了专访。

政府原因闲置土地占七成

时代周报：经过一年多的土地整肃行动，海南省这一轮闲置土地的处置结果如何？与过往相比，这一次各市县是否动真格？

王保汉：闲置土地量多、年代久，这确实是海南省这些年存在的土地争议，但我个人认为，海南省委、省政府近年在处理闲置土地上的重视以及力度，是其他省市没法比的。

上世纪90年代初，海南省房地产热，出现了低价出让、过量供应及投机炒作的现象，造成大量土地闲置。自中央1997年11号文件和国办1999年62号文件出台后，海南省在1999年摸清了全省闲置土地的家底后，已自上而下展开了多轮非农建设用地清理整顿。在近年海南国际旅游岛的概念下，省内也出现了部分囤地苗头，由此也开启了多次土地盘查，尤其是去年起开始的新一轮土地整肃，是史上力度最大的，省里多次召开全省会议进行工作部署，确保今年7月底前全面完成清理处置任务。

在土地立法上，海南省也是走在率先之列，近年来，海南省通过立法、出台了《海南省闲置土地认定与处置规定》、《海南省土地置换办法》等规范性文件，配合强化处置力度、约谈等形式，为海南省闲置土地处置取得阶段性成果。

可以讲，省里还是收回、盘活了一大批闲置土地，这一轮土地清查也进入尾声，但具体数据正在报批省里，暂时还不方便透露。

时代周报：历经十多年，海南闲置土地问题始终难以彻底处理的原因有哪些？

王保汉：按照去年海南省新颁发的闲置土地认定，存在“超过动工开发日期满1年未动工开发的；超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的”等情形，可认定为闲置土地。

但可以看到，不少土地已闲置超过10年，法律关系复杂，历史遗留问题突出。相当部分土地在上世纪90年代就已经出让，当时很多地区或因土地利用总体规划、控制性详细规划没有编制，或因规划条件设置不科学、权属权益不清晰，或因基础管理不规范、基础设施不配套、征地手续不完善、补偿资金不到位等，历史问题难以解决、遗留至今。

此外，从历史上看，海南建省20多年来，发展经历了几次起落。当资金大批涌入时，土地等要素价格被炒高，但危机到来时，大量资金出逃，造成了一些土地闲置时间长，且涉法、涉诉、涉抵押的情况多，甚至有些土地的买主已没了踪影，影响了地块的开发动工建设时间，也无形增加了政府处置工作的难度。

如部分闲置土地已抵押给银行，而抵押贷款并未用于抵押宗地的开发建设，如果收回这些闲置土地会造成抵押物悬空，银行会追究政府的责任，而有些土地在目前的土地规划中为农用地，不能开发建设，无法解决抵押债权问题。这也是政府与企业官司中经常败诉的重要原因。

时代周报：目前认定结果中，因“政府原因”的闲置土地合计面积有10.3万亩，占到总体闲置土地的74%，所占比例很高，这是不是让不少闲置土地在这一次清理时逃避了处置？

王保汉：闲置土地主要分为“政府原因”和“企业原因”两种，所谓“政府原因”，通常包括征地历史遗留问题、被征地农民的补偿安置、配套基础设施不完善，或者政府规划的调整变更等。

我个人认为，在实际中，认定成政府原因比例是偏大和不客观的，有些土地闲置既有政府原因也有企业原因，但普遍会被简单认定为政府原因。因为这当中很难做事实界定，比如投资额25%的说法，政府和企业就经常各有说法。

海南省里开会也强调，因“政府原因”的闲置土地所占比例很高，需要再做深入细致分析。各市县不能把“政府原因”笼而统之地作为违法违规企业逃避处置的“挡箭牌”。