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地方政府猛药 “救市” 已明显突破“双向调控”

扫描到手机各地楼市来源：和讯网发布日期：2014-08-15 06:53 字号：T|T

摘要：从南宁开始打出限购放松第一枪至今，经历短短5个月左右的时间，尽管大多数城市调控措施遵循了今年“两会”期间的 “双向调控”的楼市定调思路，但是，部分城市调控政策的变化力度之大已经演变为“救市”，实际上已经突破了今年的“双向调控”思路。

回顾2014年4月份以来限购政策的变化历程，至目前为止，限购政策执行层面的“双向调控”的特征非常明显。当前，除了一线城市外，46个左右限购城市的限购政策近40个已经做了调整，或者从执行层面已经全面放松。

那么，限购政策风风光光调整或取消之后，市场成交量价表现怎么样？事实证明，尽管上述城市限购等政策出台定向宽松措施，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，比如杭州、宁波等。在这样的市场背景下，部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施。

从福建、湖南、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策的背景来看，当前地方宏观经济处于触底阶段，而同时房地产市场低迷，库存去化压力较大，此时，尽管地方政府已经放松或取消限购等调控政策，但是，由于房贷利率仍然高企，放松限购对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。于是，我们看到，除了调整限购政策之外，部分地方政府开始对楼市下“猛药”，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从南宁开始打出限购放松第一枪至今，经历短短5个月左右的时间，尽管大多数城市调控措施遵循了今年“两会”期间的 “双向调控”的楼市定调思路，但是，部分城市调控政策的变化力度之大已经演变为“救市”，实际上已经突破了今年的“双向调控”思路。具体表现在：

第一、市场存量偏小，没有“去库存”压力的城市也取消了限购政策，部分城市调控政策“浑水摸鱼”，试图利用大多数城市限购政策调整的时机为本地楼市政策松绑。

以合肥市场为例，当前合肥市场存量偏小，无房可卖，市场去化周期仅仅为5.6个月，无论从当前市场表现，还是短期存量去化周期，还是中长期市场需求基本面，合肥市场供求关系基本面指标均处于上涨区间，当前，按照“双向调控”思路来看，合肥市场没有到取消限购的时机，也不具备取消限购的条件。而实际上，合肥自8月份开始也正式取消了楼市限购政策。

第二、新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕，猛药“救市”内容已经明显突破“双向调控”思路。

回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，本轮市场低迷期也不例外。截止目前为止，除了调整限购政策之外，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕，比如福建、广西、湖南、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”措施，这些措施包括调整普通住宅标准、降低首付比例、房贷利率优惠、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、“买房落户”、回购商品房做保障房、精装或绿色建筑等产品给予税费优惠等方面“救市”措施。

从当前市场销售压力来看，由于大多数城市仍然面临“去库存”压力，在福建、广西、湖南、成都等省市之后，预计后续还有会有其他省市地方政府出台“救市”措施，比如今年市场表现相对不好的江浙两省。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分地方政府“救市”措施内容涉及广泛，在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用，但是，这些措施毕竟是短期“猛药”，并非楼市健康发展的良方。由于当前部分城市“救市”政策力度偏大，极有可能会造成未来房地产市场大起大落的现象发生。从这个角度来看，地方政府猛药“救市”已经达到无节操的力度，已经明显突破“双向调控”思路，不利于未来房地产市场平稳健康发展。

第三、本轮调控政策的变化以取消限购政策“去行政化”为主要特征，但是同时，地方政府新一轮行政化“救市”措施又来临，“去行政化”之后调控手段并未回归市场化（比如合理调节土地供应量、市场供应量、加大产业、人口导入力度、信贷政策“差别化”执行等），行政色彩依旧浓厚。从上述角度来看，本轮调控措施的变化没有用市场化手段进行“双向调控”，并不会从根本上解决市场供求关系矛盾问题，尤其是部分城市存量偏大的问题。因此，限购调整或取消之后，以回归市场化为主的“双向调控”思路没有得到彻底执行，今年“双向调控”思路也没有执行彻底。

责任编辑：薛腾飞关键字：救市双向调控楼市调控政府救市