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摩根大通：房价越高并不意味着泡沫越大

扫描到手机各地楼市来源：腾讯财经发布日期：2014-07-21 15:57 字号：T|T

摘要：摩根大通朱海滨认为，这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往要更长，但房价崩盘的可能性依然很小。其原因包括仍然持续的城市化进程，收入的高速增长，高储蓄率，及房地产政策的调整空间。

多个城市松绑限购的说法近期再度兴起，房地产再度成为投行们眼中的热点，瑞银首席经济学家汪涛认为中国房地产市场滑坡最坏时期尚未过去，里昂和澳新银行的经济学家都认为限购政策将进一步放松，不过相比纵向对比历史经验而言，或许从国际化视角横向对比中国房地产市场能提供更新的视角。

摩根大通朱海滨认为，这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往要更长，但房价崩盘的可能性依然很小。其原因包括仍然持续的城市化进程，收入的高速增长，高储蓄率，及房地产政策的调整空间。

不过其认为，中国房地产市场调整的传导机制与美国不同。在中国，宏观渠道（即影响投资增长和财政能力，继而影响GDP增长）较金融传导（住房价格下跌，银行资产负债表恶化）更为重要。相比之下，在美国次贷危机期间（以及其他许多国家的房地产调整过程中），金融体系的传导要先于宏观影响。

而市场关于房地产的四个热点问题放在国际视角下将会有不同的答案。

问题一：“中国房地产泡沫是史上最大的房地产泡沫”，这是真的吗？

根据摩根大通的测算，2004年至2013年，全国名义房价上涨136%（实际房价上涨84%）。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303%（实际房价上涨214%），上海上涨219%（实际房价上涨149%），深圳上涨457%（实际房价上涨335%）。

不过摩根大通认为，如果只关注房价的涨幅，则这种说法太过夸张。房地产市场的泡沫并不罕见，它在很多国家的各个时期都会发生。中国房价上涨（全国水平）的幅度与全球金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历相似。过去十年内，金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅甚至更高（印度没有正式的房价数据）。事实上，对中国房地产的关注更多是因为中国是第一人口大国和全球第二大经济体。

问题二：“房价上涨越多，泡沫破裂也越严重”，这是必然吗？

摩根大通认为，房价修正幅度与繁荣时期的房价涨幅并无关联。

在其研究完整房地产周期数据的56个例子中，平均累计房价降幅为7.5%（或实际房价下跌21%），但标准差很大。香港房价下跌幅度最高，在1997年达到顶峰后累计下跌达58%. 其次是日本，在1990年达到顶峰之后的二十年内下跌了50%。但在我们的例子中，约有三分之一（56个中的19个）名义房价在修正期内并未下降。例如，意大利的房价在1975年达到最高点，英国在1973年达到最高点，日本在1962年达到最高点之后, 它们的名义房价均进一步上涨了近30%。

问题三：“持续的城市化进程有助于中国避免严重的房价崩盘。”这是真的吗？

摩根大通认为这个假设的正确性很难判断。

在其研究看来，房价修正幅度与城市化率没有关联，但是其认为或许存在样本选择差异，因为在过去20至30年，样本侧重于发达经济体。城市化率平均为77％。在56个例子中，其中31个例子的城市化率高于75%，仅4个例子的城市化率为50%或以下。在城市化率最低的样本组（50%以下）中，房价的平均修正水平相对较小。低城市化率可能意味着城镇化上升的空间, 稳定的住房需求可能有助于避免房价崩盘。

问题四：“收入增长越快, 房价下调幅度可能较轻。”这是真的吗？