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多地限购政策名存实亡全面松绑难令楼市回暖（3）

扫描到手机各地楼市来源：中国经营报发布日期：2014-07-19 09:32 字号：T|T

摘要：换句话说，对于未来房价的走势来说，取消限购并不能刺激房价的上涨。

换句话说，对于未来房价的走势来说，取消限购并不能刺激房价的上涨。

“但是，从第三季度的情况看，房价依然会面临下滑态势。”严跃进告诉本报记者，因为整体成交量难以提振，因此房企以价换量的策略还将继续。

与此同时，亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，房地产市场无论是上行还是下行，首先都是量变，其次才是价变，也就是下行期先量降，而后价跌，转入上行后先量升，而后价涨。

“首先，得看限购解禁或放宽后是否能够拉升区域商品房的销量，其次，还是得看区域的实体经济的发展状况如何，有没有形成核心产业，对外来人口能否形成聚合效应。如果有聚合效应，在限购解禁或放松后，该区域有可持续的房地产消费需求，并由于源源不断的增量购房需求，能够形成持续拉升商品房销量的动力。同时，信贷政策也能相对宽松，只有这些条件都具备，限购解禁或放松才有可能提振房价。”郭毅说道。

二手房继续下跌

在调查过程中，记者发现，随着各地限购政策取消的消息不断传出，二手房市场价格出现下跌速度，而且幅度很大。据北京朝阳区东三环的王女士告诉记者，仅一个星期，她本来打算出售的房子尽然比原先价格少了50万元。

根据中介机构对2014年上半年各月北京市各面积段二手住宅成交价格的统计显示，120~140平方米面积段的二手房降价幅度最大，年内累计降幅同比已达16.2%；90~120平方米面积段二手房价格降幅次之；90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。

而据链家地产市场研究部统计，2014年上半年北京市各城区二手住宅价格均出现不同程度的下降，中心城区、外城四区与近郊区年内价格降幅分别为4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、顺义与丰台的降幅在10%以上，尤其是石景山区达到15.1%，每平方米降幅超过5000元。

那么，二手房市场为何会出现急转直下的局面呢？郭毅告诉记者，影响二手房价的是小业主的心态，如果小业主对楼市走向较为悲观，就有可能低价放盘，因此个性化原因较多，和新房市场有迹可循的规律变化有很大不同。

“二手房往往已经充分增值，小业主在面临市场变化时比较容易受外部环境影响，从而调整报价。但由于开发商在拿地、前期开发、开盘销售过程中，其成本是刚性的，定价也是有底线，不会随意降价。”郭毅说道。

链家分析师张旭认为，从整个市场来看，降价幅度较大的房源，一类是以连环单房源及投资“资产处理”或“抛售”为主。“换房连环单”客户急于换房，多数低价出售，而投资者因担心房价再降而遭受损失，故以低价出售以尽快回笼资金。另一类集中在前期涨幅虚高的区域，如顺义区、昌平区，这些区域二手房价格去年涨幅超过30%，“在市场不好时，曾经一度大涨的房源也更容易大幅下降。”