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楼市“松绑”依然扑朔迷离

扫描到手机各地楼市来源：中国青年报发布日期：2014-06-16 07:41 字号：T|T

摘要：中国房地产市场再次成为人们关注的焦点。尽管人们对是否“拐了”尚存争议，但是却无人否认当前楼市状况严峻。于是，“救市”的呼吁以及冲动也随之而来。

6月13日，国家统计局发布数据显示，地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速跌至近一年来最低点。其中，商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。之前，中国指数研究院称，5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌。

中国房地产市场再次成为人们关注的焦点。尽管人们对是否“拐了”尚存争议，但是却无人否认当前楼市状况严峻。于是，“救市”的呼吁以及冲动也随之而来。

“刚性需求”不再坚挺

数年间，中国房地产商都讲着这样一个故事：这是一片人多地少的土地，这片土地将会迅速城镇化，这种城镇化需要大量的房子，这样的房子涨价是必然趋势，这个趋势将持续很久。这个故事的逻辑如此严丝合缝，以至于人们不得不相信它是真的：房价必然、必须涨上去。

近日，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁公布了一项研究称，中国家庭十分之九拥有自己的住房，其中，城镇的比率(87%)略低于农村(96%)，但与欧美发达国家相比，已经显著领先。不仅如此，到2014年3月，中国城镇家庭多套房拥有率达到21%。无房户、啃老族以及“人房分离”户减少至22%，而他们中有钱购房的仅为7%。

需求方如此，那么，供给面呢？甘犁说，中国城镇现有的房子足以填补刚性需求，而且还有1998万套过剩。那些已经售出但不租不住的空着的房子约4898万套，空置率为22%，也显著高于欧美国家，甚至高于我国台湾地区。尤其令人瞩目的是，经济适用房空置率竟然高达23%。它本来是为满足低收入家庭住房需求的。

在甘犁的研究中，所谓“刚性需求”的坚挺已成明日黄花，房价要上涨，乃至只是稳定在高位，都需要新的故事讲出。然而，房地产商还没有找到新的故事可讲，只好老调重弹。

地产“大炮”、华远董事长任志强在博客中说，“尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。”

万达董事长王健林说，“中国的真实城镇化率还不到40%，十八届三中全会才定下政策，去年年底刚开了新型城镇化工作会议，国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱，作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下，房地产就崩盘了，你觉得可能吗？”

恒大董事长许家印说，“在中国城镇化发展的浪潮下，三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。”

尽管火力全开，但是应者寥寥。人们似乎对城镇化与高房价的爱情不再感冒。这不仅仅是审美疲劳所致，反面的证据也愈来愈多。

渣打银行的研究团队称，当前，中国一至三线城市的房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。“我们假设相当于5～10个月房屋销量的库存水平表明房市相对紧俏，相当于15个月以上房屋销量的库存水平代表房屋供给过量，这将对开发商造成相当大的资金压力，并加大房价下行压力。”

该团队的研究模型表明，如果全国房屋成交量仍维持在当前水平，那么库存将难以清空，并将持续上升，对开发商造成更大压力。“房屋销量上升是清空当前及未来库存的唯一出路。然而即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加，也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间。这意味着许多开发商的痛苦将延长，并可能导致大量房企破产，因为许多房企将难以承受如此长时期的高额融资成本。”

在最需要钱的时候，钱却离开了。数据显示，今年第一季度，中国市场新募集的私募股权投资基金共计33只，募资总额达到44.62亿美元，房地产行业却备受冷落，基金只数和募集金额均明显下降。受境内IPO开闸影响，房地产基金退出笔数呈现报复性反弹，共发生54笔退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外债权人欢迎的中国内地房地产企业债券，开始门庭冷落。3月中旬至4月底，中国内地房企海外融资完全停顿。

或许SOHO中国董事长潘石屹的话在点题。他在清华大学经管学院的一个内部讲话中说，“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰山了。”