高善文：全局性房地产崩盘可以避免

扫描到手机 地产声音 来源：腾讯财经 发布日期：2014-07-10 11:39 字号：T|T

摘要：随着全球经济逐步走出金融危机的阴影，中国的出口活动看起来正在进入可维持的恢复过程。这将逐步推升PPI由负转正，带来企业盈利的恢复，并最终引导制造业部门投资活动的恢复。

今年4季度房地产市场可能出现由均值回复驱动的反弹和回升。

本文首先讨论中国出口的恢复及其影响。随着全球经济逐步走出金融危机的阴影，中国的出口活动看起来正在进入可维持的恢复过程。这将逐步推升PPI由负转正，带来企业盈利的恢复，并最终引导制造业部门投资活动的恢复。

在这一传导链条上，目前出口恢复正在出现，PPI的回升和转正可能即将出现，但制造业投资活动的恢复尚未发生，需要继续等待并密切观察进一步的证据。

其次讨论房地产市场。就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来三到五年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。

这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。

考虑到收入增长和持续的城市化进程，以及中央政府强有力的干预能力，在出口和相关投资活动能够带动经济如期恢复的情况下，一场全局性的房地产泡沫破灭和债务危机的风险应该是可以避免的。

尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年4季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。

以下为文章全文：

前言

回顾2008 年以来中国经济的波动趋势、宏观经济政策的应对模式和资本市场的运行轨迹，在忽略许多短期扰动因素的前提下，我们可以将过去大约七年的情况概括为以下三点：

第一，受全球金融危机的影响，中国的出口以及与出口相关的投资活动经历了显著的塌方和崩溃。

第二，为应对这种局面，政府试图通过基建和房地产投资两种刺激手段来

稳定总需求。这种努力取得了阶段性的成功，但最终无法维持。

第三，这形成了两个后遗症：一是房地产的泡沫风险；二是地方政府融资平台和部分国有企业等积累了高额债务。

对房地产泡沫风险和地方政府债务可持续性的担忧，在过去几年对股票市场，特别是银行、房地产以及相关的周期性板块的估值形成了巨大压力。

目前似乎有初步的证据显示这一基本格局可能正在、或者即将发生根本性的、影响深远的变化。

第一，总体上来看全球经济正在走出金融危机的影响。随着全球经济的逐步恢复，中国的出口活动即将转暖，并最终带动出口相关的投资活动的回升。

第二，我们相信中国房地产市场已经开始了去存货和去泡沫的调整过程。这样的调整可能还将持续相当长的时间，并进一步加快。房地产市场也许需要三到五年的时间才能使得目前异常高的存货和价格回归到相对正常和可以维持的水平。

在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。

考虑到收入增长和持续的城市化进程，以及中央政府强有力的干预能力，在出口和相关投资活动能够带动经济如期恢复的情况下，一场全局性的房地产泡沫破灭和债务危机的风险应该是可以避免的。

尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年4 季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。

责任编辑：薛腾飞 关键字：全局性房地产崩盘房地产崩盘房地产崩盘可以避免

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