土地不惧房市依然高溢价：政府通过税收返还开发商（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：21世纪经济报道 发布日期：2014-05-13 08:52 字号：T|T

摘要：“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”

谁在推高地价？

谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况，K8黄金湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者，一方面是出于部分房企在楼市分化的角度，回归一二线城市抢地，激化竞争；另一方面，在供地上，一线城市供地规模更少，也更为稀缺。

以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例，自2013年开始，频频在北京等一线城市高溢价拿地。

“恒大在北京拿的地，利润非常微薄，”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍，不过，在楼市存在分化的情况下，只有在一线城市储备土地的情况下，能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资。

除了房企出于战略布局的考虑之外，地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高，也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。

财政部的数据显示，一季度，我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

“为确保土地财政，地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。

以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。

“在各大房企回归一线城市之时，一线城市也在相应收缩土地供应，供需矛盾下，地价必然会随之推高。”金永祥表示。

也就在2014年年初，国土部也曾表态，原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。

“不管是短期，还是中长期，重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称，这也成为房企补仓的一个重要原因，不管地价如何，对于未来利润率的冲击怎么样，土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。

另外，一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者，“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”

不过，陈国强也表示，地价上涨推手中，还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度，和以往相比，征地成本在不断上涨，在中央和地方税收体系未改的情况下，地价刚性成本也在上涨。

责任编辑：薛腾飞 关键字：楼市高溢价土地溢价政府税收返还开发商

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