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土地不惧房市依然高溢价：政府通过税收返还开发商

扫描到手机各地楼市来源：21世纪经济报道发布日期：2014-05-13 08:52 字号：T|T

摘要：“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”

一线城市房价进入调整期谁在推高地价

楼市降价风暴已经烧向一线城市。

以最具代表意义的北京为例，4月，北京二手住宅成交量仅为7616套，为近11个月以来最低水平，在“量跌”之时，二手住宅挂牌价格也开始下调。

与此相对的是，依然火爆的土地市场。

一家第三方机构房地产研究院的数据显示，前4月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为3403亿元，与2013年同期相比增长81.1%，较2012年同期大增330.6%，创造了历史新高。这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势。

其中，截止到4月底，北京的卖地收入已经高达1056亿元，同比上涨92%，相当于2013年全年的58%。

“这也是当前房地产市场出现的一个新命题，即三四线城市库存过剩，一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题。”中国房地产市场学会副会长陈国强对21世纪经济报道记者如是表示，三四线库存较多，可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解，而一线城市的高地价会推高房价，房企出于利润的考虑，产品类型上更趋于高端。

看不懂的拿地经

一个月前，中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房的地块，为业内关注。

“该宗地的地块属性有三种，包括居住类用地、托幼用地和中学用地，总成交金额为21亿元，其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，”中原地产首席分析师张大伟称，长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为3万元/平方米左右，区域内二手房的成交均价在2.5万元/平方米左右，是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。

对此，一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，看不懂，“即使按照最严格的成本控制，按照目前的市场来看，也很难算得过来账。”

实际上，上述“面粉贵于面包”的情况在一线城市频现，广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域“地王”。

根据中国指数研究院数据，4月，10个重点城市中，北京、上海等5个城市平均溢价率超过30%，其中，成都以66%的平均溢价率排名首位，上海的平均溢价率为65%，北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%，亦创今年新高。

相比重点城市的高溢价的土地出让，二三线城市的土地市场稍显平淡，底价或低溢价成交的情况常见。

21世纪经济报道记者采访了解，沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。

5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍，唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一般来说，土地市场会慢于一二手市场3-6个月，诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大，在去年就开始回调，相对而言，一二线城市的楼市降温才刚刚开始，预计土地市场的降温会在二三季度显现。