今年以来，来自市场的信息显示，石家庄商业地产市场迎来前所未有的困局。 85个项目，近2000万平米可售面积和5：1的供需比，这个马年如何破局?写字楼是商业地产的重要产品类型，很多时候还是一个城市经济发展水平的体现。那么，石家庄写字楼市场发展现状到底怎么样?客户需要什么样的写字楼?石家庄写字楼市场又该朝着哪个方向发展?

3月23日下午，由《燕赵都市报》和西美地产共同主办的《谋·商-2014石家庄写字楼发展高峰论坛》在西美五洲大厦隆重举行，为上述问题找到了答案。论坛开始前，燕赵都市报、买房网首先发布了《买房网2013年石家庄市商业地产报告》和《石家庄写字楼市场需求调查报告》，为论坛提供了重要的数据支持。

李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长曹润亭 河北商业联合会副会长兼秘书长张兆胜 石家庄市西美房地产开发有限公司总经理李鸿新 北京三磊设计执行董事、副总建筑师车万里 石家庄世联房地产咨询有限公司代理部总经理刘 晔 河北九易庄宸工程设计有限公司总经理苏风彦 河北锐驰房地产开发有限公司副总经理李秀静 石家庄市西美房地产开发有限公司营销总监

李水源：石家庄写字楼价格开始回暖

论坛开始后，石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源首先从数据上解释了石家庄商业地产市场供需比5：1的真相。据李会长透露，石家庄写字楼市场从2009年至今，除2013年成交均价稍有动荡外，均呈量价齐升态势。“虽然2013年石家庄写字楼的成交均价有所下跌，为每平方米8134元，但今年前两个月的统计数据显示，成交均价为每平方米8349元，与2013年相比，上涨2.6%。”据李会长介绍，石家庄写字楼的成交面积已经从2010年的29.08万平方米上涨到了2013年的43.42万平方米，预计2014年的成交面积仍将维持在40万平方米左右。

李会长表示，目前石家庄商业地产不仅面积大，而且呈现出东重西轻、南重北轻的分布不合理现象。对于写字楼的发展方向，李会长认为，应该根据企业的需求来设计开发产品，定制产品或许是发展方向。

曹润亭：优质写字楼的七大要素

写字楼的发展离不开城市的整体商业环境，河北省商业联合会副会长兼秘书长曹润亭从石家庄商业市场需求角度剖析了优质写字楼应该具备的七大要素。

曹会长指出，开发商们在关注城市商业繁华区外，还应关注一些其他区域，比如：产业集群区、批发业的集中区、政府中心区、商业繁华区、物流的新兴区、火车站交通枢纽区、电子商务区、服务外包区等。他认为未来这八个区域内的写字楼将会有很好发展空间。

优质写字楼具备哪些特点呢?曹会长认为，除了地段，还应该具备以下几项基本要素：配套齐全、交通便捷、车位配比高、办公环境好、物业管理优良、管家式服务。

关于石家庄写字楼市场发展趋势，曹会长认为：第一，目前商住混合型写字楼占据了主要市场;第二，市场需求更多、更专业的写字楼产品;第三，写字楼与酒店、公寓等不同物业形式组合应该是一种好的发展方向;第四，写字楼应向智能化方向发展。

李鸿新：写字楼应更具设计感

“在建筑设计业有一条不成文的规定，你的作品要么被人夸赞，要么被人批。”北京三磊设计执行董事、副总建筑师李鸿新认为，写字楼应该充满设计感和创造力，这样的写字楼不仅可以给城市塑造出非常规的场景，还可以塑造不雷同的都市风格。

在李鸿新看来，目前整个社会都处在大变革之中，充满了对多元化和个性化的需求，因此在设计写字楼时既要表达自己的个性还要符合入住客户的气质。

同时，李鸿新还认为，写字楼在追求外形个性化设计的同时，还应兼顾形体和内部功能的配合。“以西美五洲大厦为例，考虑到写字楼进深较短，我们在设计的时候为了尽可能满足客户对采光的需要，做了很多人性化的处理，这样以来还开阔了内部的视野角度。”

刘晔：“逃离”CBD，用户去哪?

“根据我的了解，石家庄的‘CBD’写字楼的租金在下降，租户在外逃，而槐安路沿线写字楼的规模、数量和品质等都在上升，槐安路一线有望成为石家庄新的写字楼聚集带。”河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔通过自己公司选址的经历分析了用户对写字楼的需求特点。

“客户一般会从‘面子’、‘里子’和‘扣子’等方面考察写字楼。”刘晔解释说，“面子”包括：物业品牌、外立面、门前广场、大堂、电梯厅、前台和卫生间;“里子”包括：城市交通流、场地自身流、停车场、电梯、信息流、物流和健康流;“扣子”包括：商业配套服务、写字楼内部的商务接待配套、商务休闲接待、员工餐饮、金融配套服务、物业外包服务和安全保障。

“客户还有很多说不出的显性和隐性需求，这恰恰是房地产公司需要考虑的问题。”刘晔认为，石家庄市场对产品的重视程度不够。

车万里：配套档次决定写字楼客群

“无论从规模、物业的素质还是成交金额比例方面来看，包括石家庄在内的二三线城市写字楼市场还有很大的发展空间。”石家庄世联地产副总经理车万里认为，随着新型城镇化的推进，石家庄写字楼市场面临着再次发展升级的机遇。

“配套的档次决定了写字楼将来的客户群体。”石家庄世联地产副总经理车万里以北京华贸中心做类比指出，裕华区所具有的快速交通和完善的整体配套将成为吸引高端商务人士的重要因素。

据了解，北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东。这座由三栋高达百余米写字楼、酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。它的出现使北京CBD繁华地段东移，确立了新的商务地标。

苏风彦：裕华区将成城市新中心

“从写字楼市场来看，裕华区所在的位置已经成为了新的城市中心，走在了省会其他城区的前列。”在河北锐驰房地产开发有限公司副总经理苏风彦看来，裕华区的人流和产业优势将促使这一区域的写字楼很好发展。

“裕华区东部的高新区有大量的企业和人口，东南部的栾城又是石家庄的产业基地，不过他们有一个共同的特点，缺乏优质高端的写字楼，这就为裕华区写字楼发展提供了很好的潜力需求。”苏风彦说。

同时他还认为，石家庄从传统的小商品批发集散市场向现代商业进化升级同样会产生写字楼需求。

李秀静：单一产品通吃时代已经过去

“单一产品通吃的时代已经过去，客户在选择写字楼时还会综合考虑配套、交通、车位、环境等多方面因素。”西美地产营销总监李秀静认为，地产商在开发写字楼产品时应从过往的“单打一”向“弹钢琴”转变。

“我同意车总关于物业配套决定客户群的观点。”李秀静介绍说，随着石家庄整体商务环境的发展，市场继续交通便利、配套完善、能够接轨国际商务办公需求的写字楼产品，在这种背景下，西美集团顺势打造了“西美国际商务区”。

据她介绍，西美国际商务区地处裕华区核心，总建筑面积约80万平方米，是集高档住宅、总部级写字楼、先锋创业型写字楼、国际超五星级酒店、经济型商务酒店、特色美食街，家居建材街于一体的国际化商务办公聚集区。

“西美通过内部流程化、标准化管理，以及人性化的物业服务，打造出多个业主可支付的高品质的有个性的、有美感的产品。”李秀静表示， 西美国际商务区汇聚多种商务配套，不仅可以满足办公需求，还提供了会议接待、餐饮等多方位服务。

张兆胜：清晰定位助推项目成功

“刚才刘晔刘总讲的写字楼有一个面子的问题、里子的问题，还有一个扣子的问题，西美实际上现在也在一直形成这样一个品牌效应。近两千万平方米的市场供应量是一个很可怕的数字，但是西美并不担心这个，我们有很清晰的定位，我们做的是高端主流人群。”石家庄市西美房地产开发有限公司总经理张兆胜表示。

“我们通过走出去，看到了国内很多地域、很多项目的成功经验，可能这些地方的今天就是我们石家庄的明天。”张兆胜说，当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，也必将发生重大变革。

建筑是凝固的音乐，张兆胜表示，作为一个开发企业，要创造三个美好：建筑美、城市美、生活美。西美的宗旨就是，通过打造一个好房子来使生活在里面的人们生活得更加美好，最终实现我们公司“发现生活之美、分享世界智慧”的城市生活服务商的战略定位。

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西美国际商务区正式亮相

论坛上，西美集团精心打造的西美国际商务区正式亮相。

据了解，西美国际商务区地处裕华区核心，总建筑面积约80万平方米，是集高档住宅、总部级写字楼、先锋创业型写字楼、国际超五星级酒店、经济型商务酒店、特色美食街，家居建材街于一体的国际化商务办公聚集区。“上班进不去，下班出不来。”论坛上，一位西美五洲大厦的客户这样描述了这样的自己以前的办公困扰。据了解，随着企业用户“逃离”CBD现象愈演愈烈，市场急需交通便利，物业配套完善的写字楼产品。

“西美五洲大厦紧邻槐安路，走二环也非常方便，更重要的是完全不必担心停车位问题，这解决了非常重要的办公难题。”上述客户介绍说。

“西美国际商务区不仅配套条件完善，区内西美五洲大厦还配备了新风系统和健康直饮水系统等，为客户创造了绿色健康的办公环境。”西美地产营销总监李秀静介绍说。

据了解，西美集团下属西美大厦进驻三星、飞利浦等多家世界500强企业，一流的物业服务赢得了众多客户的认可，10年贴身服务500强积累的物业服务经验，也成为了西美国际商务区的亮点之一。