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房企降价调整战略降价或主导今年楼市（3）

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-03-25 08:13 字号：T|T

摘要：2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

三类企业有可能会出现债务违约的风险

在银行信贷紧缩的市场背景下，对于中小公司或者周转率较慢的企业可能就没有那么幸运可以快速实现战略调整，从银行信贷紧缩对于这些企业影响来讲，笔者认为，三类企业最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业。

当前，各大银行收紧对于中小企业开发贷、收窄首套房贷优惠，上浮房贷利率，甚至出现个别银行停贷，阶段性控制楼市投资风险，置家网特约评论员张宏伟认为：

第一、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易；

第二、由于“钱荒”市场背景下银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分（高端或定位偏差的）问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。

第三、各大银行收窄首套房贷优惠，从理论上讲，收窄首套房贷优惠、利率上浮上涨导致购房需求下降，如果利率上浮时间超过6个月，房价会面临下跌的风险。

置家网特约评论员张宏伟认为，当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。

如果“钱荒”持续超过6个月以上（自2013年11月算起，当前已持续近5个月），由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。

退一步来讲，如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实，那么，对于上述三类企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，这些企业有可能会出现债务违约的风险。