石家庄置家网

杭州房价降预示楼市要崩盘？北京房价依然看多（2）

扫描到手机各地楼市来源：北京青年报发布日期：2014-02-26 08:45 字号：T|T

摘要：楼市突然听到一声清脆的“咔嚓”声。房地产市场是不是一个只涨不跌的市场？这股降价风是否会扩散到全国？北京房价是否依然牢不可破？现在是买房还是继续观望？

分析

杭州、常州缘何现楼市降价

杭州为浙江省会，在城市定义中属于二线发达城市，对浙江本省消费者具有较强的吸引力。杭州楼市这几年一直节节攀升，但与此同时，它的库存也在不断增加。今年，无论是房价还是库存，终于到了一个临界点。

杭州房管局旗下的杭州透明售房网统计数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。如果再加上二手房库存，这一数据可能要突破20万套。2012年杭州成交商品房83690套，2013年这一数字小幅攀升至85823套。如果2014年没有特别大变化，杭州成交量也会在8万套上下。按照这种速度，即便消化完原有库存，也需要两年半时间。

而与此同时，杭州前两年新增的大批量地块都将在最近两年建成入市，巨量供应马上就会到来。从这一角度来看，杭州房价如果还是维持在目前水准，则会进入供过于求的阶段。“有些习惯快速周转的公司主动降价，以免市场不好时陷入被动。”杭州一位不愿意透露姓名的开发商告诉北青报记者。他透露，事实上，去年杭州就有楼盘开始降价了，但只是新盘低价入市，没有引发市场震动。

常州也是如此，统计数据显示，2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月，均创下历史新高。事实上，此前就有媒体报道过常州商品房空置率高，沦为“空城”。据统计，2013年常州住宅市场长期处于供大于求的状态。新年开始后，常州各大银行房贷利率优惠并没有放开，而是一如既往地在收紧。交通银行常州分行和江南农村商业银行均上调了二套房首付比例至七成。在房贷利率优惠力度上，当地八大银行工作人员均表示要上浮1.1倍。

对继杭州之后常州的降价，业内人士认为，这并不意外，也不会是最后一个。“近日，长沙也有某些楼盘开始降价，由原价约8000元／平方米降至约6000元／平方米，降价约2000元。但长沙降价楼盘和杭州类似，都是本身有一些特殊性。我们发现常州、苏州、南昌商品房库存压力和杭州不相上下，而无锡、沈阳、唐山、长沙、福州等部分二、三线城市压力也非常大。其中沈阳的商品房存量消化周期达到了近20个月。”中原集团研究中心研究总监张海清向记者表示。张海清认为，这些库存压力凸显的城市有一个共性，即以本地需求为主，外地购房者相对较少；近年来的限购限贷政策执行严格，加上银根持续收紧，使得需求难以释放，更难以支撑这些城市的大量新增供给。

国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012年及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。因此，从全国市场来看，存量压力确实在增大。北京中原地产首席分析师张大伟表示，整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，杭州、常州等很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场酝酿崩盘风险。

影响

北京房价有可能松动吗

对于北京市民，杭州、常州楼市是否“咔嚓”还只是看个热闹，北京楼市如何就事关身家性命了。从目前来看，虽然北京新年之后楼市清淡，但巨大的需求依然能够支撑市场。

北京中原地产研究部统计数据显示：2014年，北京楼市收获历史最差开局，截至23日，2月北京新建住宅商品房仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2月份截止到日前，北京二手房成交均价在3.12万元/平方米，相比1月份的成交均价3.18万、去年12月份的成交均价3.26万持续下调。

不过，业内对北京房价依然看多。“看一下土地市场就知道了，大开发商拼命从三、四线城市撤退，全部堆积到一、二线城市。在北京、上海等城市，土地再贵，都有开发商敢抢，这说明大家整体判断是一致的，这里风险最小。”北京一开发商告诉记者。

不妨再看看国家统计局新近发布的今年1月70个大中城市住宅销售价格月度报告。从1月70城房价变动的数据来看，涨价依然是主流。与去年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。从统计报告看，下降的城市大多都是三、四线城市。