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影子银行风紧银行贷款收缩部分地产商或马上没钱（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国证券报发布日期：2014-01-31 08:31 字号：T|T

摘要：进入2014年，部分房地产开发商可能迎来一场融资严冬。监管部门对于影子银行风险的关注很可能令开发商难以染指银行资金池等相关业务。房地产业对于行业前景不再一致乐观，二三线城市整体供应过剩已成为行业共识。

　　海外发债成本看涨

尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰，但是在国内融资收紧的背景下，房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升，以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。

在过去半个月内，佳兆业、五洲国际、富力、合景泰富、奥园、世茂、花样年、当代置业、华南城、绿城等房企披露了发债计划。据中原地产统计数据，2013年内地房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100%。

随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。业内人士预计，在美国量化宽松政策退出之后，内地中小房企海外发债的融资成本将与信托融资不相上下。盛富资本总裁黄立冲认为，目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会进行境外融资可谓未雨绸缪。预计最快到下半年，量化宽松政策退出的影响将逐步显现。

标准普尔企业评级董事符蓓表示，北京和上海等一线城市以及主要二线城市的购房者面临更严格的贷款和限购政策，销售执行记录较差、扩张偏好激进的开发商的信用质量可能下降。如果这些开发商的业务集中于增长可能急剧放缓的地区，且它们的融资渠道进一步收窄，其信用评级可能被下调。

　　部分私募萌生退意

与开发商融资端全面收紧并行的是，二三线城市的楼市风险日益引发关注。一年前，房地产行业内还一致看多。如今，二三线城市出现全面供应过剩已成为行业共识。“从我们过去5年积累的经验来看，目前风险主要集中在欠发达地区的三、四线城市。这种风险是否能有转机，主要看未来新型城镇化推进过程中对这些地区的就业、经济是否有更多扶持政策。”建银精瑞资本董事长李晓东对中国证券报记者表示，房地产私募机构需要审慎研究或回避的常住人口连年下滑、就业机会减少、缺乏经济活力的城市，近几年以新城区、开发区为背景的此类项目大多存在不同程度的风险。

德信资本董事长陈义枫说：“三四线城市的产业基础有限，目前供应明显大于需求。房地产行业已走了20个月的强周期，没有充分的理由相信这样的周期会维持下去，预计可能迎来一段比较弱的周期。我们现在选择项目非常谨慎。一线城市市场虽然较好，但利润率较低。三四线城市虽然利润较高，但风险也大。我们目前主要关注一些有产业支撑的核心省会城市。”

李晓东和陈义枫属于房地产金融行业中的相对乐观者，他们的一些同行则悲观得多。一家不愿具名的总部位于上海的大型房地产私募基金表示，正在全国范围内收缩战线，基本不再考虑长三角之外的项目。另一家位于深圳的小型房地产私募机构表示，2014年可能退出房地产金融行业，“我们觉得互联网金融可能更有发展前途”。

近几年，日益成为开发商筹资渠道的第三方理财机构也对代销房地产基金产品采取谨慎态度。在房地产基金发展最快时，一些房地产项目股权投资产品的收益率高达30%。但随着楼市的逐渐降温，这样的收益率难以再现。“从过往房地产基金的表现来看，房地产基金产品给社会投资者的收益率为10%-15%，但不确定性因素越来越多，我们已不把代销房地产基金产品作为业务重点。”一家位于深圳的第三方理财机构负责人如是说。