石家庄置家网

解构小产权开发商：严苛新政下冒险变异生存（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国企业报发布日期：2013-12-25 07:11 字号：T|T

摘要：这是北京通州的一个名为国际健康港的楼盘，开发商铤而走险，通过“科改住”模式大量出售，而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同，存在巨大的法律风险。在北京，很多开发商注册科技或者工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，获得巨额利润。

利润远高于

正规房地产开发

一份中融信托近期对该项目所作的尽职调查资料显示，该项目楼面地价为580元/平方米，从2010年8月—2011年7月，融科、旭辉、首开拿下的周边四宗土地楼面价均超过7000元/平方米。预计项目未来销售收入为52.93亿元，销售净利润19.02亿元，净利润达到36%。利润空间极为可观。

也就是说，该项目的土地成本不到周边商品房土地成本的10%，而售价则是商品房的70%—80%，其利润空间比正规地产开发还高。

开发商的宣传资料和相关批文基本吻合，国际健康港确实为通州区政府的重点产业项目。开发商对外称，项目投资40亿元，总投资占地500亩，一期总占地270亩，总建筑面积40万平方米，30%的绿化率，30%的建筑密度，目前在售的18栋商住楼定位为“中央别墅区首席健康综合体”。

北京市国土局的相关工作人员对《中国企业报》记者表示：“国土部门主要管小产权的处理，如果项目有土地使用证，那属于住建委负责”。北京市住建委相关工作人员之前对外表示，购买房屋一定要核对清楚开发商的相关证件。

采访过程中，有人认为国际健康港“属于小产权房”。在他看来，凡是70年大产权住宅以外的都属于小产权房，国际健康港的开发企业就算有产权证，也不能分割给购买的业主，对于业主来说完全没有产权。

也有人认为这种模式不属于小产权。一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。多年来，有关部门就曾发话：小产权房实质是违法建筑。

但是他们一致认为：该模式完全属于违规操作。一位业内人士告诉记者，这种项目完全钻了法律的空隙，面对行政监管，他以出租的名义，但是交易的过程又属于销售模式。开发商采取“以租代售”的名义，将更多的法律风险转嫁给了购买人。

值得注意的是，《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》显示，自2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，在项目备案或核准批复中应明确不得擅自改变用途。未经批准不得转让或销售。规划部门进行规划验收时，对未按建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的，不予规划验收。

国际健康港未来情况如何？本报将继续关注。