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解构小产权开发商：严苛新政下冒险变异生存

扫描到手机各地楼市来源：中国企业报发布日期：2013-12-25 07:11 字号：T|T

摘要：这是北京通州的一个名为国际健康港的楼盘，开发商铤而走险，通过“科改住”模式大量出售，而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同，存在巨大的法律风险。在北京，很多开发商注册科技或者工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，获得巨额利润。

“50年产权，精装修，6米层高，买一层送一层……”销售人员的推介滔滔不绝。但是当提及房屋有无产权证时，销售人员改口说：“我们是以租代售。”

这是北京通州的一个名为国际健康港的楼盘，开发商铤而走险，通过“科改住”模式大量出售，而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同，存在巨大的法律风险。

在北京，很多开发商注册科技或者工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，获得巨额利润。

“以租代售”模式

暗度交易停摆期

近日，《中国企业报》记者来到北京通州尹各庄“国际健康港”，该项目处于通州、朝阳、顺义三区交界，周边被格拉斯小镇、旭辉御锦、千章墅等高端别墅项目围绕。“小户型”、“不限购”的国际健康港正在施工，多栋圆弧形建筑已经封顶，销售人员忙得不亦乐乎。

当记者问到房子是否为大产权、是否有房本时，对方说：“您放心，50年房本。”

早在今年8月，国际健康港开盘不久，李小姐在销售人员的“推荐”下预付了5万元订金，当时价格只要16800/平方米。拿到合同后她发现是租赁合同，最后托关系才退了订金。

在房价飙升和严格限购的双重逼迫下，不少人和李小姐一样，铤而走险。但是，后来开发商修改了合同，彻底拒绝退订金。

近期，游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，近期迅速升温，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音，并由此引发一轮成交热。随后，在国家对小产权房进行严厉打击后，导致很多小产权房停止交易。

在这样的背景下，“国际健康港”公开销售，价格不断上涨。

看到记者有所顾虑，销售人员说：这是政府重点项目，价格便宜，不限购房资格，不用缴纳任何税费和公共维修基金，可注册办公并获政府减税。

而记者表示在网上看到的信息实为“租赁”时，销售人员有些结巴地说：“我们开发商有一个大房本，现在预售证还没出来，不能分割房本。不过您放心，我们的租赁合同也是有保证的。而且还会签个补充协议，是专门说明产权问题的。”他说，房子的50年租期实际上是“租20年送30年”。“因为法律有规定，最长只能租20年，所以我们那30年算送的。”

随后，销售员递来的一纸租赁协议书：租赁20年，赠送30年。而首付需交付总房款的50%，尾款三个月内交清。

不过，根据《合同法》，房屋租赁合同受法律保护的最长租赁期限只有20年，送的30年并不受法律保护。“30年内，如果开发商要涨租、驱逐租户，或者其他任何违反约定的行为，即使合同上有明确规定，也不受法律保护。”一位律师告诉记者。

网络公司

只是开发商“马甲”

根据销售人员介绍，项目开发商为“北京漕运码头投资发展有限公司”，而在合同上的出租人却显示“汇天网络科技有限公司”。对此，该销售人员的解释是，汇天网络科技有限公司是漕运码头旗下的公司。

《中国企业报》记者获悉，汇天网络科技有限公司成立于2007年10月份，前身为宋庄信息基础设施投资有限公司，经营范围为技术开发、应用，开发销售计算机软硬件及外部设备以及市场信息咨询等，但该公司鲜有大的科技项目经验，其目前的经营期限为40年。

开发企业也就是利用网络公司的名义，才拿走了该块土地。该项目最初为“云端产业园”，后来更名为“数据技术研究中心”，供地数量为建设用地13.31公顷。而2013年，该项目拿到的国有土地使用权证也显示，项目用途为科教用地，使用截止日期为2061年12月25日。

科教用地和商业用地在本质上有很大的区别。根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，前者属于公益事业用地，一般是采取行政划拨方式供给；后者属于商品房性质，应当采取出让方式供地。

蹊跷的是，到了即将销售的2013年1月，投资商北京漕运码头投资发展有限公司才正式注册，注册资金为4000万元，而目前的经营期限到2043年为止。也就是说，无论投资的漕运码头还是“出租”的汇天网络，经营期限均少于合同上约定的出租50年的期限。

而让人意外的是，项目里的几栋楼被当做商住房出售，名字变成了现在的“国际健康港”，销售人员以项目在公园内、环境非常幽雅为卖点进行宣传。

当时的资料宣称：通州区政府在税务、行业、就业、人员等方面给予入园企业最优惠的政策扶持。此外，园区可协助企业对接通州区政府，为入园企业提供一事一议政策扶持。