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增加土地供应不能抑房价地铁房才能解决供需矛盾

扫描到手机地产声音来源：理财周刊发布日期：2013-12-09 14:16 字号：T|T

摘要：换言之，增加土地供应不是抑制房价的最好办法，让它成为“地铁房”才能真正达到目的。

此番两部委连续下发通知和召开会议，向外界传递强烈信号，明确粉碎“小产权房转正”的不实传言。

针对“小产权房可望转正”的传言，国土部与住建部于11月22及24日联袂连续召开视频会议，并发文（《关于坚决遏制违法建设、销售小产权的紧急通知》），严正表达整治小产权房的中央立场。

“小产权房”其实没有产权

何谓“小产权房”，有必要先做说明与解释。

“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以又叫 “乡产权房”。事实上， “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓“小产权房产”，并非真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，其购房合同国土房管局也不会给予备案，等同没有真正合法有效的产权证。

虽然国家三令五申严禁小产权房之兴建与销售，遑论给予“就地合法化”的可能性，但由于小产权房在全国范围内号称已达70亿平方米，据悉仅北京一地便占其在售楼盘20%之巨，在“数量优势”的情况下，使小产权能否转正？一直以来受到社会极大关注。

市场对“转正”充满期待

至于近期小产权房突然在建、在售势头凶猛，则主要源于很多人对三中全会有关规定的误读。

三中全会《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”看似小产权房有望合法化，导致一些人考虑是否该抢搭 “政策末班车”，使一些城市的小产权房声势看涨，北京个别小产权房的售价几天里上涨千元/平方米，广东则一改以往地下、低调??销做法，明目张胆浮上台面直接叫卖，显示市场对“转正”的无比信心。

惟现况观之，恐怕是事与愿违。

“小产权房”转正违背社会主义

国土部副部长徐德明明白指出，《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，但具体的集体经营建设用地的入市，必须以严格用途管制，符合用地规范为前提，“这是大前提，是前置条件，是硬杠杠，决不能违背，更不可逾越”。

对于已售“小产权房”，处理的基本原则一是依法依规，严格按照有关的法律法规；二是尊重历史着眼现实；三是要分类处理。而无论是哪一条，从未考虑让小产权房转正。也有专家提出“小产权房一般是利用集体经营用地，在商品房市场都已经收紧商业用途转住宅的情况下，小产权房怎么可能违规转变用途为商品住宅”之“不平之鸣”！

总而言之，此番两部委连续下发通知和召开会议，向外界传递强烈信号，明确粉碎“小产权房转正”的不实传言。

地铁房才能解决供需矛盾

有人认为，让“小产权房”转正能在相当程度上增加供应，缓解市场的供需矛盾，我看并不尽然，因为小产权房主要集中在农村，部分在偏郊的城乡结合部，明显过于偏远，权充“5+2”的度假、休闲、养生、养老产品，会是不错的选择，但要作为正常居家使用，条件极不成熟。

事实上，“供应不足导致房价上涨”的状况，从全国范围来看，正在得到改善与解决，甚至将促使2.5线以下城市的房价面临“生死考验”。尤其是地铁正在许多城市兴建当中，伺正式启用之后，将使原本遥不可及的板块蜕变成“居住可及区域”，如同江苏省昆山市花桥地区在上海地铁11号线没有开通之前，谁有“花桥居住，上海上班”的“胡思乱想”，谁脑袋灌水！但如今已成为现实。

换言之，增加土地供应不是抑制房价的最好办法，让它成为“地铁房”才能真正达到目的。

责任编辑：张燕凯关键字：小产权房土地供应地铁房房地产