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购房者:不要忽视“小土地证”

扫描到手机置家有道来源：齐鲁晚报发布日期：2013-11-25 16:15 字号：T|T

摘要：多数购房者仍忽略了一个问题，就是自己房屋的“小土地证”。购房者在买房时，最关注的是能否拿到房产证，而对可使自己享有土地使用权的“小土地证”，多数人却从未领过。

随着房屋购买、交易数量的增多，购房者的利益保护意识也在逐渐增强。购房者在购房时基本都会注意楼盘开发商的“五证”问题(《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》)，但多数购房者仍忽略了一个问题，就是自己房屋的“小土地证”。购房者在买房时，最关注的是能否拿到房产证，而对可使自己享有土地使用权的“小土地证”，多数人却从未领过。

“小土地证”往往被忽视

《房地产管理法》规定，所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。

房屋所有权证通常意义上就是百姓比较熟悉的房产证，房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明。集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。人们通常说的“小土地证”，是指居民每套楼房在一宗地内，相应分摊的土地面积领取的国有土地使用证。

近日，记者走访了几个新建小区，随机询问了十几位业主，关注“小土地证”的业主很少，“不是很清楚，有房产证了，也就没再想还要办土地证”这是得到的最多的回答。其中只有两位在购房时向开发商咨询过“小土地证”的相关问题。家住上海大都会的张先生说：“买房时询问了购买后土地证是否到户，当时回答是可以的，但至今我还没拿到。”

在房产交易大厅，王先生一家刚刚办理完二手房过户手续，“之前房屋主人没有‘小土地证’,我们办理手续也不需要提供这项材料，所以也没在意。”

没有“小土地证”购房者空谈权益

记者从济南的一位律师那里了解到，如果大土地证保留在开发商那里，购房人就会承担一定的风险。具体表现为：一、开发商在房屋销售中已经将办理大土地证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中，业主在购房后，如果只能办理产权证，而不能办理土地证，这种现象本身就是不合法的，甚至业主可以认定开发商违约而追究其违约责任。二、开发商开发一个项目需要的资金较多，许多开发商都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦开发商在还贷上出现问题，银行就会将抵押的土地使用权投放进市场，最终利益受损的将是业主。三、无“小土地证”的房屋在房地产二级市场转让存在较大法律隐患。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”也就是说，如果严格按照法律规定，仅有房屋所有权证而没有“小土地证”的房屋是不能买卖的。如果已经签订买卖合同了，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么可以认定该合同无效，据此可以想像，如果没有“小土地证”的话，房地产二级市场的正常交易将是无法合法进行的。

居民由于没有“小土地证”而利益受损的事件也曾发生过不少。有一宗发生在河南的案例：年近60的赵先生，10年前花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房，办理了房产证。时隔几年，甲房地产开发公司由于经营不善，将赵先生所居住的商品楼土地转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的国有土地使用权证。后乙房地产开发公司决定拆除该栋商品楼开发其他项目。这意味着，赵先生所住的整座楼房将被拆掉。赵先生虽然也得到了拆迁住房补偿款，但远远弥补不了其实际的损失。