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自住房赔本赚吆喝？业内：或导致商品房价越来越高（4）

扫描到手机各地楼市来源：新京报发布日期：2013-11-15 08:02 字号：T|T

摘要：连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？

旭辉平谷地块 “最快明年年中可以面市”

样本特征：商品住宅全部

竞成自住型商品房

建筑面积：约15万平米，其中自住型商品房建筑面积约11万平米

楼面价：约6000元/平米

自住型商品房最高限价：1.1万元/平米

11月4日，平谷大兴庄镇A04-02、A04-05地块出让。最终，经过激烈竞争，旭辉集团以总价7.2亿元、现场投报自住型商品房11.0299万平米的条件摘得该地块。

商品住宅全部竞成自住型商品房，旭辉还能赚钱吗？

对此，旭辉北京事业部总经理孔鹏在拿地当天对记者表示，要“算大账”。拿地成本7.2个亿，限价房、商业用房、自住商品房总货值达14.17亿元。综合各种成本在内，“依然能做过来”。

孔鹏表示，自住商品房市场空间大，有利于企业规模性增长。拿下平谷地块也有响应政策号召的考虑，同时旭辉集团70%的产品本也是自住刚需类产品。平谷地块最快明年年中就可以面市。

不过多位房企人士对记者表示，旭辉的估计偏于乐观，“能不亏就算很不错。”

一家企业拿地部门人士给记者算了一笔细账，在开发成本中，除了拿地费用，首先还有一项大头是建安成本，综合考虑基本接近4000元/平米，推算旭辉平谷地块建安费用总计约6个亿；此外还有营业税、城市维护建设税等开发期间税费，该地块所需以上费用大致应在7000万；拿地7.2亿，建安6个亿，开发期间税费7000万，整个开发成本就要13.9个亿。再加上管理和财务费用，这位业内人士表示，旭辉平谷项目更大的可能是亏损。

多家开发企业拿地人士透露，平谷地块竞价前，有关方面曾通知更换出让文件，新出让文件增加了商业用房回购的要求，但“旭辉似乎不知道商业用房要3500元/平米回购。”记者也就此向旭辉北京事业部有关人士求证，但截稿前尚未收到回复。

业内声音

房企综合能力遭遇考验

7万套的自住型商品房对楼市将形成不小冲击，对房企而言也是挑战重重，首先就是开发自住房如何盈利的问题，记者了解到，一些房企在拿地后陷入“算账难”的局面。

“还没想好怎么做”，11月刚拿下一块配建自住型商品房的民营开发商高管坦言道，公司此前没有碰过限价房，对此块业务如何操作还在讨论中，但他认为在新形势下房企只能去面对调整，因为从公司土地储备上讲，年底前在北京拿地是必须完成的任务。

11月11日，华远地产拿下大兴孙村配建自住房地块时，华远董事长任志强就在微博上公开表示高价拿地是“被逼无奈”。

“房企各家算各家的账本”，陈志表示，在竞争自住型地块配建时，有的房企即使不赚钱也愿意做，只要能以此为契机打入北京的市场；而另一些房企算账下来稍有盈利也愿意操作，还有一些房企在当地区域还有其他的考虑，才会出现楼面价和政府限定的售价几乎相当的局面。

在盈利的压力下，业界对自住房建筑质量的担忧也随之而来。但上述民营开发商则表示，拿地的多是上市公司，不会冒伤害品牌的风险偷工减料，工程的主体质量无需担心。此外，朱中一也认为政府部门会对这类型住宅出台较为严格的验收标准，消费者不需要担心质量问题。

“更大的影响是市场分化后，一些开发商的产品会不上不下很尴尬，但房企是否具备调整产品的能力？”陈志表示，7万套自住型商品房入市将冲击到目前的普通商品房市场，也会使得一些项目由于区位等因素，出现价格较高但品质一般的“伪高端”项目，此时如果房企没有调整产品的素质，只能在定价上折让，这对房企来说是更大的挑战。