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自住房赔本赚吆喝？业内：或导致商品房价越来越高（2）

扫描到手机各地楼市来源：新京报发布日期：2013-11-15 08:02 字号：T|T

摘要：连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？

建设成本面临压缩

接受记者采访的多数业内人士都认为，由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同，在未来项目的打造中，压缩建设成本是企业必然的选择。

“盖商品房是利润导向，有一个拼品质和性价比的过程，为了吸引客户，做好一点可以卖贵一点；但对于自住型商品房这种产品，更多的是成本导向。”某业内人士分析说，在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再赠送面积，也不可能再使用一些高级的产品配置。

而中原地产北京公司副总经理任莉也认为，自住型商品房肯定会考虑到造价，压缩成本，同时，企业也会在普通商品房部分通过增加装修品质，科技手段等内容来保证项目卖出高价。

样本

恒大豆各庄项目业内称地价或占销售收入近七成

样本特征：2013年北京首个自住型商品房项目

建筑面积：29.46万平米，其中自住型商品房24.31万平米

楼面价：1.66万元/平米(刨除公租房)

自住型商品房最高限价：22000元/平米

9月4日，经过43轮竞拍，最终恒大以40.4亿元配建51500平米公租房，从参与竞拍的融创、中海、住总首开联合体、富力、招商、葛洲坝等9家知名房企手中，抢摘得朝阳区豆各庄乡B地块。

该地块建设用地面积11.80万平米，建筑控制规模29.46万平米，其中5.15万平米用于公租房配建，建设完成后由政府回购，回购单价为9500元/平米。除公租房建设面积之外的24.31万平米则建设限价商品住房，销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

一位不愿具名的业内人士指出，由于公租房回购价格为9500元/平米，限价商品房销售最高限价为22000元/平米，可以初步计算未来该项目的销售收入将不超过58.4亿元。“但项目的地价已经达到40.4亿元，占了销售收入近七成，恒大必须将所有的建筑成本，包括所有的销售和税收成本都控制在18亿元以内，才能基本保持盈亏平衡。”该人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，对于企业来说是个考验。

然而，对于上述观点，以及地块未来的运营预期，在采访中，恒大方面一如既往地保持沉默。

但另一位房企人士则认为，恒大向来主打“民生地产”，对于价格及成本控制能力向来不乏经验。

此外也有业内人士指出，豆各庄地块除了限价部分，还包括了车位和社区商业，这些不限价的产品都能够对销售业绩形成有效的补充。

中铁建海淀环保科技园项目开发商称非限价部分平衡利润

样本特征：楼面价直逼限定房价

建筑面积：9.75万平米，其中自住型商品房占70%

楼面价：18562元/平米

自住型商品房最高限价：19000元/平米

中铁建海淀环保科技园地块位于西北五环外，海淀区温泉镇板块。环保科技园目前已有光大环保、华为等大型公司和科研机构进驻。记者在地块所在地看到，该地块东部紧邻北京实创环保发展有限公司3-3-263地块加速器项目，西部与环保园内公租房一渠之隔。地面整理工作已经基本完成，但仍处于待开发状态。