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自住房赔本赚吆喝？业内：或导致商品房价越来越高（3）

扫描到手机各地楼市来源：新京报发布日期：2013-11-15 08:02 字号：T|T

摘要：连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？

据挂牌出让公告显示，该地块商品住房销售限价为19000元/平米，单套住房总价不得超过200万元。

尽管商品房价格受到限制，但自挂出后依旧受到房企关注，截至竞价前，已收到8次网上报价。9月26日，在竞拍现场，更是吸引了万科首开联合体、北京华远地产(600743,股吧)、北京住总等8家房企或联合体参与竞价。

最终海淀区环保科技园地块花落中铁建。中铁建以18.1亿元成交，折合楼面价18562元/平米。结果一出，业内不禁惊呼，楼面价直逼限定房价，并纷纷质疑该项目盈利的可能性。对此，中铁建方面回应，在海淀环保科技园地块70%的居住用途商品房限价为1.9万元/平米，另外30%为公建部分，可开发为商业办公用房，不在限价之列，对利润有一定平衡作用。目前，项目正处在前期立项阶段，具体规划方案尚未确定。据了解，该地块商业部分或将开发为类似企业独栋产品。

“该地块的限价住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限价部分利润来弥补限价住宅缺口。”亚豪机构市场总监郭毅表示，该部分产品定位和定价有很大难度。定价低，难以实现利润平衡。定价过高，又会延长项目销售周期，影响整个项目成本控制。

还有业内人士表示，此次中铁建摘得地块地价溢价高达88.54%，仅凭非限价地块平衡利润，开发后续风险仍存。

保利东坝项目业内称区位优越体量偏小

样本特征：有自住型商品房，

又有预期打造高端商品房

建筑面积：约93534平米，其中自住型商品房5万平米

楼面价：-

限价商品房最高限价：22000元/平米

11月3日，首开保利联合体以21亿元加配建5万平米自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块，自住型商品房限价为2.2万元/平米，该地块同时需配建不少于8500平米的限价房，限价9900元/平米。

当即就有人为该地块拉出账本，据中原地产市场研究部测算，该地块在刨除限价商品住房和自住型商品房面积后，实际商品房建设面积为35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米计算，35000平米商品房承担的土地成本达到13亿，楼面价高达37000元/平米。

在接受采访的业内人士中，东坝地块被认为是目前已知的自住型商品房地块中，区位优势最明显的地块之一。

或许是前期凝聚了太多关注，首开保利对于刚刚收入囊中的朝阳区东坝地块，并没有太多消息向外释放。

11月13日，记者在地块现场看到，未来项目将紧邻五环，东侧即是首开常青藤和北京奥林匹克花园，以主打低密度产品的两个大盘。两项目均有教育及部分商业配套，前期在市场的口碑也较好。据记者了解，目前北京奥林匹克花园二手房挂牌价已达到4万元/平米，首开常青藤二手房单价约在35000-38000元/平米。值得一提的是，首开常青藤原本计划在年内推出新一期产品，目前也因该地块的出让而暂缓入市。

“东坝周边商品房已经成规模，而且区域的整体规划也比较完整，预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。据悉，东坝区域内未来还规划有多条地铁线和第四使馆区。

虽然无论从地段、配套还是价值，该地块都具备了未来成为高端项目的潜质。但也有业内人士认为该地块仍具有局限性。“地块面积较小，能够让企业发挥的空间其实很小。”一位不愿具名的业内人士分析称。而年内东坝仍有两地块计划出让，保利首开联合体或将继续锁定东坝，来平衡前期的地价。“如果仅凭这一块地，即使做高端产品，想要盈利，压力很大。”该人士如是说。