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评论:过高的房地产价格不利于地方经济（2）

扫描到手机各地楼市来源：光明日报发布日期：2013-11-11 08:07 字号：T|T

摘要：本地房地产价格上涨有利于拉动本地区GDP、增加就业等，特别是有利于增加地方的财政收入。因此，对中央政府以抑制房地产价格上涨为目标的宏观调控政策，地方政府往往很难积极主动地配合和执行。

为什么地方政府倾向于推动房地产价格上涨

为什么高地价、高房价和房地产的片面发展对地区经济有上述不利影响，地方政府还是热衷于积极助推房地产业及其高价格呢？笔者认为这主要归因于现行的财政体制，表现为两个方面：

第一，中央与地方现行的财政分权体制。近年来，财税体制改革导致地方政府支持本地企业发展的积极性相对下降，反而更加热衷于通过推动城市化来提高政府的土地收入。为什么财政分权下，地方政府如此热衷于房地产业的发展？因为在现行分税制背景下，与企业相关的大部分税收需要上缴中央政府(75%的增值税和60%的企业所得税由中央政府获得)，与土地相关的“租”的收入则绝大部分归于地方财政。不仅在预算内收入中，建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等都由地方财政享有，作为预算外收入的土地出让金更是地方财政收入最重要的来源，相当多的地区的土地收入占其预算外收入的60%—80%。而且，土地出让金作为预算外收入，地方政府在使用时具有更加自由的支配权。在这样的激励机制下，地方政府就有了很强的动力去推高房价以获取更高的土地收入。尽管政府收入的“租税等价”原理在长期内成立，但如果租的收益主要由地方政府获得，而由此带来的税收损失主要由中央政府承担时，地方政府就有不断推高住房价格以提高来自租金的收入的动力。

第二，地租收入的短期性甚至一次性，导致有任期限制从而有短期行为倾向的地方政府官员偏好从房地产特别是土地租金中获得财政收入，因为这样的收入既快又多。地价和房价越高，短期内地方财政收入越多，至于未来没有土地怎么办，就不是其重点关心的问题了。所以，尽管长期内“租税等价”成立，但由于在短期内租的收益可能大于税收的损失，具有任期限制的政府官员有以损失未来税收为代价来提高其任期内地租收入的动力。

另一个导致政府热衷于房地产发展的原因与官员的业绩考核制度有关。现有的政绩考核不仅有片面追求GDP增长、重视招商引资的倾向，而且还不考核提高GDP和招商引资的代价，不考核财政收入的支出范围和质量(退税、免税、无偿或廉价提供土地等于放弃一部分租)，这就导致：通过短期内增加房地产的租而增加财政收入是政绩，短期内房地产业增长导致GDP增长是政绩，通过优惠政策(更多的财政支出，实际上是减少了财政收入)来增加招商引资还是政绩。从这个角度而言，地方政府偏好租从而偏好抬高地价和房价而不顾其他方面，也是其应对现有业绩考核制度的理性行为。

建议

第一，政府不应幻想通过刺激房地产片面发展来获得更多的财政收入和拉动经济增长。不仅因为“租”和“税”存在替代关系，而且，政府和整个国民经济可能会付出超出财政收入的代价。日本曾经的高房价带给了它什么呢？美国政府想依靠金融手段刺激房地产业发展从而刺激经济发展和政府财政收入增加，最后不是付出金融危机的代价吗？

第二，改革财政体制，调整中央与地方的财政分权关系，在科学研究的基础上，寻求中央地方财政收入的分配比例和税源结构，同时改变财政支出的软预算状况并相应调整财政职能，改变地方财政对房地产的高度依赖状况。

第三，优化政绩考核体系，依靠制度来约束地方政府官员的短期行为。

第四，房地产宏观调控政策应考虑到“租税替代”机制的作用。宏观调控的目标是房地产价格稳定和房地产行业健康发展，而不是价格在短期内的大幅下降。如果短期内房地产价格猛跌，房地产业可能因此陷入困境，导致国民经济的不良连锁反应，地方财政也将在短期内受到严重影响。作为地方政府，在财政支出具有刚性的情况下，可能就会增加其他方面的税收或者要求中央政府增加财政的转移支付或者为其债务买单，最后都要落实为增加税收。也就是说，在来自房地产的“租”突然大幅度减少而支出不可能大幅度减少的情况下，会加大其他领域的“税”，从而加大其他企业和百姓的负担。而且，短期内房地产价格猛跌，很可能导致大量中小房地产企业破产，从而导致房地产业高度垄断局面的形成，对整个国民经济、中央及地方政府、企业、居民都是不利的。