石家庄置家网

评论:过高的房地产价格不利于地方经济

扫描到手机各地楼市来源：光明日报发布日期：2013-11-11 08:07 字号：T|T

摘要：本地房地产价格上涨有利于拉动本地区GDP、增加就业等，特别是有利于增加地方的财政收入。因此，对中央政府以抑制房地产价格上涨为目标的宏观调控政策，地方政府往往很难积极主动地配合和执行。

租税替代原理否认了地方政府的所谓“共识”

几乎所有的地方政府官员都有如此的共识：本地房地产价格上涨有利于拉动本地区GDP、增加就业等，特别是有利于增加地方的财政收入。因此，对中央政府以抑制房地产价格上涨为目标的宏观调控政策，地方政府往往很难积极主动地配合和执行。

然而，经济发展有其内在规律，在资源禀赋一定的前提下，由于不同产业的发展存在着替代关系，因而政府的不同收入来源也存在着替代关系。为了分析方便，我们可以把政府来自房地产的各种收入统称为“租”，来自其他行业的各种收入统称为“税”。实际上，“租”与“税”存在着替代关系，笔者称之为“租税替代”原理，即在土地资源给定的前提下，政府要获得来自高房价即房地产业发展所产生的“租”，就必须相应地牺牲来自于其他行业的“税”。“租税替代”在量上可能有差异：在一定条件下是“租税等价替代”，这时的“租税替代”原理也可以称为“租税等价”原理；而在另一些条件下，“租税替代”不一定完全等价，即增加的“租”不一定等于减少的“税”。

在长期内，在土地资源给定的前提下，对于地方政府财政收入而言，由房价上涨所带来的租金收入上升将会导致税收收入相同幅度的下降，分税制的财政体制意味着税收下降的部分损失将由中央政府承担，地方政府也要承担部分代价。在短期内，地方政府依然会因为房价上涨损失一定的税收收入，因为高房价必将一方面提高本地区居民的生活成本，从而提高工资成本，另一方面提高所有企业活动和商务活动的成本(房租或购房成本)，这些成本的上升将降低企业的当期利润，进而导致企业纳税额的减少。

长期分析与短期分析的唯一差异在于，因当期房价上涨所导致的税收损失不一定只体现在当期，很可能会在长期内持续存在。可见，无论长期还是短期，由于土地租金收入上升必然导致企业税收的下降，因此，推高房地产价格并不能提高地方政府的总收入，房价上涨对地方政府收入肯定存在负面影响。

笔者依据国家统计局1998年—2008年的工业企业调查数据所进行的实证分析结果，也强有力地支持了“租税替代”原理：房地产价格提高，企业上缴的税收便降低，房地产价格上升一倍，企业总税收占工业总资产的比重下降5个百分点，企业增值税、所得税、主营业务税金及附加占工业总资产的比重分别下降3.1、1和0.8个百分点。这说明，如果政府通过推高房价获取更高的土地租金收入，必然导致企业税收收入的下降，“租税替代”机制意味着房地产价格上涨并不能导致政府租税总收入的上升。

伴随着高房价的房地产发展到底在多大程度上推动了GDP增长？人们往往相信“高房价—房地产快速发展—GDP高速增长”的“逻辑”，好像也有高房价地区GDP具有较高增长速度的“事实”。但现实是：在资源总量一定的情况下，房地产业占用资源太多，必然挤占其他产业所需资源，从而影响其他行业的发展。更何况，高房价到底促进还是抑制了GDP增长，现有研究还没有给出确定的结论。有些地区经济增长速度很快，恰好同期房价上涨也快，人们以为是高房价拉动了房地产业从而拉动了经济增长，但很可能是假如房价没那么高，经济增长会更快。目前已有一些数据证明，很多房价高的地区并非GDP增长快的地区，很可能是过高的房价抑制了其GDP总量的增长，只是这种抑制作用到底有多大，还很难测算出来，这是值得进一步研究的问题。

高地价和高房价地区，由于高土地成本、高商务成本和高生活成本，其招商引资必然受到影响，既会影响新的、潜在的投资进入，又可能导致已经进入的投资者撤资或减少追加投资。特别是存在国家间和地区间竞争的情况下，地方政府为了本地区GDP增长和业绩，很重视招商引资，往往实施各种优惠政策吸引投资，主要是廉价甚至免费提供大量投资建厂的土地(工业和商业用地)、减免税或变相减免税等。各地区恶性竞争的结果是：一方面，在获得GDP增长的同时，招商引资成本大幅度提高而得到的实惠却不多；另一方面，政府因为高房价、高地价而多收入的“租”，又因为必须廉价或免费提供土地、减免“税”而送出去了。如果政府强行低价征用居民土地，又需要冒政治风险。这其实也是“租税替代”原理在发生作用。

高房价地区，一定程度上还会影响优秀人才的汇集和城市化。我们看到：一些地理位置较好的地区，例如距离大城市不远的地区或城市周围的小镇，开始有房价低、生活还算方便的优势，一些优秀人才乐意前去购房、定居，甚至创业。可是，由于房地产价格的快速上涨，这些地区很快失去这些优势。由于丧失了对人才和投资的吸引力，最终会使这些地区的城市化和工业化减速。