“近些年成本持续上涨使企业盈利空间越来越狭窄，招工难困扰着几乎所有的物业企业，传统发展模式已难以为继。”10月28日，中国物业管理协会会长谢家瑾在发布《物业管理行业发展报告》（以下简称《报告》）时如是表示。

事实上，近几年物业管理企业的盈利能力持续在较低水平徘徊，《报告》显示，行业企业百强净利润率由2011年的6.75%进一步降低到2013年的5.6%。同时，物业服务企业正在向规模化、集约化、品牌化方向发展，行业的集中度逐步提高，处于企业整合、品牌塑造、业务创新、发展方式转型的关键时期。谢家瑾认为，物业管理必须尽快实现向现代服务业的转型升级，逐步摆脱劳动密集型行业现状。

生存困境倒逼转型

谢家瑾认为，成本的大幅上涨和价格调整机制缺失都是制约行业发展的主要原因，也使相当数量的物业服务企业陷入生存困境。

此前，在福建省住房和城乡建设厅开展的“物业管理行业生存状况专项调查”显示，被调查的293家企业中接近40%处于亏损状态，收不抵支引发了对部分项目的弃管。广东汕头则有75%的物业服务企业出现经营困难。

而具体到收费环节，中国物业管理协会调查的327家企业所管理的18852个项目中，2011年以后成功调价的项目仅有1638个，占项目总数8.69%，90%多的项目仍维持原有的物业费标准。如哈尔滨市一些老旧住宅小区至今仍实行10多年前制定的每平方米0.3元左右的收费标准，珠海市多层住宅物管费每平方米0.35~0.55元的指导价格10年没有调整。在此背景下，尽管企业通过开展多种经营，尽量平衡项目开支，弥补物业服务费较低造成的亏损，但净利润率下滑趋势仍然对企业生存和发展带来巨大压力。

为应对成本高企等难题，物业管理行业综合实力TOP200企业中有78%的企业将项目的部分业务进行外包。与2011年的数据比较，在所管项目中，行业四项基础业务外包比重均有进一步提升，其中保洁业务外包比重已经上升到近50%，绿化业务外包比重也超过34%。

中国物业管理协会秘书长柴勇表示，在市场化、专业化程度较高的地区，管理规模较大的物业服务企业正逐步走向管理和服务的分离，向管理型企业转变。其主要精力将会放在服务的精细化、整体管理水平的提升与经营潜能的发挥上，企业的核心竞争力会得到进一步体现。

另外，TOP200企业中隶属于开发企业的有77家，占到四成。现阶段“有靠山”的它们在市场中占有一定优势，特别是在综合实力前十强中，依托万科、绿城、首开、中海、招商局、金地等大型房企的物业公司几乎对榜单形成垄断。

挖掘新商业价值

“万科物业从去年开始开展了第五食堂和万物仓业务，其中第五食堂已经达到6家。”《报告》发布会上，万科集团副总裁，物业管理事业部首席执行官朱保全表示，从客户的反馈来看第五食堂已经得到业主认可；万物仓则是一项仓储服务，主要针对的是业主家里的杂物储存的难题，这项业务已经处于试点阶段，未来万科要建设35个万物仓。

“万科物业、绿城物业、长城物业等品牌企业在商业模式创新、互联网技术的应用、延伸服务的拓展等方面正在做有益的探索，企业应该利用各种资源延伸产业链、创新服务内容、拓展业务范围，以创造商业价值。”谢家瑾表示，近两年，很多品牌企业在建立新的商业模式、服务方式和管理方法上进行了深入探索。物业管理内容已经不仅停留在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修四项基本服务基础上，更延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，而横向则涵盖到消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，体现出物业管理丰富的商业价值。

产业链的拓展，也让企业看到了商机。如卓达物业相关负责人介绍，其“全龄化社区养老服务模式”已经扩展到社区大学、老年大学、再就业、回忆录出版、再婚辅导等内容。

“很多人输就输在对新鲜事物第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及”龙湖集团物业管理部总经理周洪斌引用马云的话认为，“物业管理行业的春天正在到来”。他认为，当前我国物业管理的内外部环境正在发生深刻变化，物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。

业内专家表示，当前越来越多的房地产企业正在着眼于社区服务和配套基础设施建设，物业企业很有可能在这一方面成为重要的一支力量。