土地市场投入骤减

除了上述商业地产项目准备套现外，“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径，可以发现几乎从未偏离其“低价拿地、长线操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地储备吸纳，土地成本比较稳定，但2012年至今，“长和系”在土地市场上却鲜有动作。

长实与和黄2007年报显示，长实在全球范围内共拥有可建楼面面积约2150万平方米的土地；和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地，绝大部分位于内地。2008年全球金融危机的爆发，对房地产行业造成了冲击，期间，“长和系”加速在内地市场的扩张。长江实业2008年单独操刀位于北京的纯住宅大盘，“长和系”则“逢低买入”土地。

记者梳理财报发现，在2008年、2009年年报中，长江实业的董事会均明确表达了加强土储的愿望。2010年初，李嘉诚更是公开表示，长江实业土地储备足够未来5至6年使用，由于平均成本较低，加上负债低和备用资金充裕，可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”拿地成本如何？以2011年为例，长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地，面积约65.54万平方米，平均拿地成本仅为1872元/平方米。和记黄埔2012年年报显示，公司当前土地储备约1022万平方米，大部分通过与长江实业共同持有，在内地的平均土地成本为1980元/平方米。

财报显示，2012年在内地，长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份拿下上海青浦区一块约14.5万平方米的住宅用地，其他再无拿地动作。而梳理公开资料发现，和记黄埔也仅仅在2012年12月4日，以成交价为2320万元拿下了武汉蔡甸区的一块地，楼面地价1502元/平方米。

有媒体报道称，李嘉诚2013年上半年未在内地投资一分钱。长江实业2013年中报也显示，今年上半年该公司在内地市场上并没有一块土地入账。在香港，长江实业最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，长江实业未在香港拍得任何地块。

此外，“长和系”也不再像之前那样对土地储备频频表态。在2012年年报中，长江实业仅仅只是表示“中央政府调控将主导房地产市场持续发展，集团将继续推动内地业务长期持续增长，如期推展各项发展项目，予以配合”。2013年中报则没有提及土地市场的策略。

在近日地王频频再现的时候，“长和系”在土地市场上的“消失”，也不得不让人们警惕，甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。“长和系”对于当前楼市的判断，通过郭子威最近对媒体的表态多少可以看出一些端倪。对于连续缺席符合长实定位的北京农展馆地块、上海徐家汇中心项目、杭州华家池等地块拍卖现场，郭子威坦言“市场竞争激烈”。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，长和系在土地市场上的投入减少，主要在于当前的地价畸高，侵蚀企业未来盈利空间，增大了风险。据国土部下属的土地勘测规划院发布的数据显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，环比增速为1.62%，已连续五个季度加速上升。

“土地市场过热导致了风险形成。”陈晟认为，港资公司的运作模式一般是低位进入，高位抛出。在他看来，李嘉诚的行为对房地产市场有参考和预警的作用。

不管是否承认存在楼市泡沫，事实已经摆在那里。所谓观点分歧，可谓是仁者见仁，智者见智。但楼市更多纷争，只会扰乱楼市理性预期，进一步加大房地产市场运行风险。如今市况之下，房地产市场运行将面临重重风险，犹如行走在钢丝绳上，随时可能陷入万丈深渊。

国民经济遭遇房地产行业绑架，在2008年后的国际金融危机治理阶段更为明显。2003年以来的房地产市场，唯一出现较大幅度的价格回落，发生在2008年的第四季度。但随后启动的超常规信贷狂飙，很快扭转了楼市萧条走势，至此房价每年上一个台阶，让购房实力不济的人们望楼兴叹。

2012年下半年楼市的全面复苏，伴随着宏观经济的企稳。这主要是因为，近几年房价上涨到地方投资增长的传导链条日益得到强化。在现行的分税制下，地方财政高度依赖土地出让收入，地方政府债务偿还也有赖于持续上涨的土地市场，由此形成了一个坚不可破的链条。一旦刺破房地产泡沫，恐将迎来系统性金融风险的全面爆发，以及地方财政的收支危机。

但是，任由房价继续上涨又必然加剧宏观经济的虚拟化进程，恐将迎来日本泡沫经济破灭带来的长期经济萧条泥潭，这种结果也是我们不愿看到的。

在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国，置业的习惯延续已久。如果按照自有住房比率进行比较，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房比率高达89.3%，而美国大城市居民自己拥有住房的平均比率仅超过50%。这似乎也带来一个悖论，理论上看我国刚性住房需求较少，但实际上通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛。

无论如何，房价过度偏离收入和租金所引发的风险，正日益挑战我们的承受力。动辄好几百万、上千万的一套房产，需要动用庞大的货币资金，这恐怕也非普通人所能。资金“击鼓传花”的游戏，终究会因为高处不胜寒戛然而止。但资金链条的断裂带来的将是连锁反应和几何级数的收缩反应。近日，李嘉诚抛售不动产套取现金，是一个值得警惕的经济信号。

我国房地产市场运行的风险已经过度累积，给予政府调控和治理的空间日益狭窄。如果不施加调控措施，市场的非理性将占据主导，天价购置土地络绎不绝，房价将面临全面失控的危险。如果施加强度过大的政策措施，房价将明显回落，势必通过地方政府偿债风险传导，影响金融机构资产质量，进而通过财富收缩效应降低投资与消费，引发宏观经济低迷不振。当前我国房价正在危险中艰难穿行。从这一点上说，或许正是抛售物业套现的最好时机。