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楼市泡沫？内地楼市快见顶？李嘉诚抛410亿物业（2）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2013-09-18 07:43 字号：T|T

摘要：李嘉诚的每一次动作都会引来业内的广泛关注。最近有消息称，“长和系”相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。

频频出售低回报资产

在近年来大举进军内地市场的港资财团中，李嘉诚旗下的“长和系”一直处于领先地位，尤以商业地产最为出色。但《每日经济新闻》从各方获得的消息显示，李嘉诚对自身投资结构进行调整，比如看淡物业持有的信号比较明确。

早在亚洲金融危机之前，投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示，1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常性利润的84.61%。而在1998年，长江实业加大了对投资型物业的开发，当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢，李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现，转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现，物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示，这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过，相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中，2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元，相比2011年同比增长达16.48%，然而在2013年前6个月，这一比例下降至8.24%。

值得注意的是，从1991年到2011年的20年间，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元，但受制于租金成本高企等多种因素，毛利也仅有2%~3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说，确实有点不能接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为，从地产功能来看，目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前，“长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后，在几个月内数次战略性售出其上海物业：2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业；年底，和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅，同样远低于之前同类产品售价。