办公楼市场方面，发展服务业一直是中国各主要城市产业发展的重点。

服务业的增长速度在过去的几年一直高于整体经济的增速，特别是在上海、北京、广州和深圳四个一线城市以及九个1.5线经济中心城市(包括成都、重庆、大连、杭州、南京、苏州、沈阳、天津和武汉)，它们的金融业和商业服务业正在飞速发展，为办公楼市场带来大量的需求。

展望未来，服务业预计将保持双位数的增长，继续为办公楼市场带来大量需求。而在供应方面，目前甲级办公楼总量仍然较小--而真正的国际品质办公楼更是凤毛麟角。我们定期跟踪的20个城市的甲级办公楼在未来三年预计会有快速增长，总量增长将超过70%。办公楼市场快速扩张，一方面将有助于提升办公楼整体质量并加速市场成熟，另一方面很可能会使部分城市、局部区域出现短期供过于求的局面。但整体来说，市场供应和需求将保持平衡。

我们需要指出的是，面对市场环境的转变，无论是商场还是办公楼，都会遵循“优胜劣汰”的市场规律。由于需求者类型不同，商业地产开发所需的专业知识与住宅开发有所不同，而这需要专业的商业房地产顾问咨询公司协助业主和投资者进行项目的前期调研、战略策划、租赁及管理、甚至出售。只有那些市场定位准确、营运管理良好的商业项目才能在激烈的竞争下立于不败之地。

观点地产新媒体：从目前的情况来看，各地房价反而呈现了上涨的趋势，您认为出现该种情况的原因是什么？您预期未来的房价走势是怎样的？

冯建强：虽然在3月份中央政府出台了“国五条”，但是各地对细则的实施力度不一，总体上较为宽松。而在需求方面，首次购房和改善型需求依旧强劲，市场成交量保持稳定，市场上可售房源继续呈下跌趋势，开发商依旧拥有一定的溢价能力。住宅市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。

展望接下来的几个月，在目前的政策环境下，我们预计需求将保持稳定。而在供应方面，二三线城市整体上新增供应将会有所增加。因此，开发商的溢价能力将逐渐被削弱，价格预计将趋于稳定。

观点地产新媒体：关于房产税的讨论非常多，您认为今年房产税扩围的可能性如何？如果真的施行，那么对市场和房企的影响有多大？您建议房企应该如何应对新政策的继续出台？

冯建强：房产税是政府长期稳定住宅市场的主要措施之一，房产税的扩围是必然的趋势。但是具体的时间表很难预测。如上所说，房产税并非短期调控措施，其短期效果将非常有限。房产税有助于引导长期住宅需求，调节市场供需结构。对于地方政府来说，房产税的实施和推广有助于减少地方政府对土地财政的依赖度。以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现。

过去几年内所有的调控政策都体现一个主题，即抑制投资、投机需求，鼓励和支持首次购房者。我们相信无论未来政府出台什么样的调控政策，这一主题将保持不变。在这样的政策环境下，以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现，开发商们应该增加这一类型项目的开发。

观点地产新媒体：对于下半年的市场表现，您的判断如何？您认为最可能对下半年销售产生影响的因素有哪些？

冯建强：我们认为在目前的政策环境下，来自首次购房者的需求将在下半年保持稳定。下半年的销售情况将主要取决于开发商的定价情况和推出的产品类型。由于首次购房者大多数为承付能力较低的购房者，因此他们对价格较为敏感。那些合理定价、项目以小户型为主的开发商将取得较好的销售表现。

观点地产新媒体：近期全国各地土地交易非常活跃，政府推地频密，房企拿地踊跃，各种地王频出，您怎么看待这样的土地市场表现？

冯建强：在过去几个月内，较大部分成交的土地为商办用途，这体现出开发商对商业地产市场未来发展的乐观态度。我们之前的分析也证明中国的商业地产市场发展前景较好。

而住宅用地的成交情况则有所不同。在一线城市，由于住宅用地已经非常稀缺，住宅未来供应也非常有限，开发商非常积极地购入有限的土地供应，增加住宅用地储备。在二三线城市，总体来说，未来住宅供应将非常大，开发商对住宅用地的购买持谨慎态度。

观点地产新媒体：今年很多报道是关于中国开发商到世界各地去投资房地产的消息，例如万科、张欣家族等，您怎么看这样的现象？

冯建强：一方面中国开发商可以通过投资其他国家实现资产多元化，以降低其专注中国市场的风险。另一方面，许多国外的房地产市场目前仍处于全球金融危机后的复苏阶段，未来增长潜力较大，具有较高的投资价值。此外，他们业务的国际化有助于提高他们的企业形象。