以下为观点地产新媒体专访仲量联行大中华区总经理冯建强先生实录：

观点地产新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

冯建强：在过去的三个月，中国的房地产市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。特别是在住宅市场方面，成交价格在4月、5月继续呈现增长的态势，但是增速有所放缓；住宅成交量、开发投资额和开工量等指标总体上保持稳定。

对于新一届政府而言，开局施政更偏重于防风险，面对经济增速下行的现状，未来中国经济发展将更注重质而非量，预计政策方面将针对转型升级和制度改革等长效机制方面。对于房地产行业，今年3月“国五条”的出台彰显了新一届中央领导层坚定不移的调控决心，我们认为中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果。

观点地产新媒体：“国五条”出台百天之后，您会如何描述当前的市场表现？您认为这和政策预期达到一致效果了吗？

冯建强：如上所述，在过去的2-3月内，中国的住宅市场总体上保持稳定，表明“国五条”对市场的短期影响非常有限。原因之一是，“国五条”细则主要涵盖了增加中小户型房源供应、增加交易成本抑制投资性购房需求、继续支持首次购房者、以及扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。这些政策并非短期调控措施，它们将有效帮助政府达成长期调控目标，即住宅市场将由刚性需求推动。

此外，目前各地对“国五条”细则的实施还是非常宽松的，例如目前仅有北京在严格执行20%个税的细则。这也导致“国五条”短期内对市场影响较为有限。我们相信随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台，将有利于稳定住宅市场、鼓励住房消费，促进房地产行业与中国经济的健康发展。

观点地产新媒体：“国五条”出台后，很多开发商、投资者纷纷从住宅转向商业地产，很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫，您认为呢？

冯建强：面对目前的市场状况，开发商根据自身情况制定不同的策略。其实早在2-3年前，许多国内的住宅开发商就开始转向商业地产。我们依然相信中国未来的十年，城市化、内需消费和产业升级是三大推动力，市场对办公楼、商场、仓储物流市场等商业房地产的需求持续。整体而言，中国商业地产的基本面非常健康，我们并未担心泡沫的出现。下面我就商业地产中的零售物业和办公楼两个主要类型分析：

零售物业地产市场方面，目前优质的购物中心数量还非常有限。我们定期跟踪的20个城市优质零售物业空置率大都数低于5%，人均优质零售面积低于0.5平方米，表明这些零售物业地产市场目前还处于供给不足的状态。在接下来的3年内，我们确实看到新增供应比较多，个别城市优质购物中心总量预计将翻一番，如杭州、成都和长沙。在这些城市空置率在短期内可能上升，但是随着新购物中心的不断成熟，空置率在未来会不断下降。更为重要的是，在这些城市随着人们收入的快速增长，购物中心消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度。这说明随着消费群体的不断扩大，新增供应将会被逐渐吸收。

3年后，大多数城市的按消费者数量计算的人均零售面积将低于现在的水平。然而，对于开发商而言，宏观面的供给需求平衡虽然重要，但更需要注意的是，一个购物中心的成功与否并不完全取决于此，微观因素诸如运营管理、配套设施、品牌定位、目标人群和市场营销等更为关键。