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纠纷处理重在调解

“目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房’买家的利益。类似的官司，只要一上法院，买家就输了。虽然卖方不一定得利，但是，交易无效确是事实。”余同昊律师说，在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。

在该案中，张火荣还是赎回了房屋，不是“收回”，律师认为，类似案件，法院通常是通过民事调解结案，不会轻易判决。[律师说法]

缺乏产权将面临多种问题

余同昊律师认为，张火荣八年后毁约赎房，决不能把它看成整个“小产权房”交易中一个小小的插曲。“实际上，这是‘小产权房’市场一个绕不过去的硬伤。只要土地管理法中关于农民宅基地的条款不修改，农民的‘小产权房’就没有合法流转的空间。”

余律师表示，在相关法规没法松动的前提下，“小产权房”买卖中的买方就一直处于弱势。即使采用叶家村由村集体备案的模式，也由于村集体的主体不符合法律规定而没有效力。

余律师说，大部分合同都约定100%违约金，但实际司法实践中可能得不到保护，因为合同法规定违约金过高，法院可以依照要求调整，目前基本违约金都是本金的20%左右。他建议买房者在签约时，可以约定购房款和装修款分开，如果对方违约或合同无效，可以要求对方承担房屋的装修款及搬家费用等等。

除了经济利益，余律师还提醒买家留心房屋质量。这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的。在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面，都没有任何保障，当你买了这样的房子，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

余律师建议买小产权房的人，最好与村集体有沟通，及时了解村里的土地规划情况；以后还有可能涉及采光、通风、门前屋后的道路变通等涉及相邻权的问题，对于购买小产权房的买家来说，其在相邻权纠纷中也是非常弱势的，因其特殊身份可能无法得到应有的保障。

余律师说，小产权房目前在动迁补偿上，也没有任何保障。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。即使你能永久居住，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

[专家释疑]

无序状态让市场畸形发展

记者通过对松江小产权房的调查了解到，小产权房的交易价格只有产权房的一半，甚至是三分之一。小产权房的价格为什么这么低？华东师范大学商学院房地产系张永岳教授把商品房和小产权房从开发到交易进行了一番对比：

商品房开发取得土地时必须向政府缴纳一大笔土地出让金，而“小产权房”其只需向村民支付低廉的地价，省下了耕地占用税、耕地开垦费等系列税费；商品房在建设时需缴纳大市政配套费、人防费等费用，而“小产权房”不存在这笔费用；商品房销售过程中需要缴纳营业税及附加的相关税费，“小产权房”目前都是私下交易，相关税费不存在。因此，即便小产权房的售价只占到商品房的一半，甚至更少，但由于其成本极低，利润空间也远大于商品房。伴随着房价暴涨，小产权房的售价也在跟着增长，加之不受限购等政策的束缚，就给“小产权房”市场留下了很大空间。

张永岳告诉记者，小产权较商品房价格低的主要因素，还在于小产权房市场没有制度约束，没有行政成本，在交易过程中处于管理失控状态，这也是小产权房市场的短板。“几乎就没有人去管它。小产权买卖中恶意哄抬价格，操控交易等等，总之，小产权房交易，目前处于无序状态。”

可以让部分小产权房有序流动

张永岳教授通过调研发现，在目前上海城郊，因为小城镇建设以及建设用地储备等因素，农民居住习惯和居住环境正在发生改变。张教授告诉本报记者，农民集中居住，为农民建设现代化的住宅小区，将村民变成居民，把村委会改为居委会，已经成为一些乡镇的重要工作。这样一来，包括土地在内的很多概念，我们都要重新定义。

“像嘉禾景苑这样的小区，虽然是一个农民动迁区，是补偿农民宅基地建起来的，但是，除了土地的定义外，其他一切都具备了普通商品房的特征。”张永岳教授认为，像这样的小产权社区，我们有关部门在条件成熟的时候，可以优先让它们“转正”，实现小产权房的有序流动。

张教授说，小产权房是个复杂的体系，想给它们一个像商品房一样合法的“身份”，目前还不现实。因为这个牵涉的面非常广。但是，在合乎一定的规范的前提下，让某些小产权房先“转正”，他认为是可行的。不过，目前上海相关部门在这个方面还没有什么值得关注的动向。“小产权房在上海，问题是存在的，但是目前关注度还不是很高，至少在宏观上还不具备形成一个颠覆性问题的条件。”张教授认为，相对于北京等城市来说，上海小产权房的问题还不是很突出。“不过，相关部门也可以未雨绸缪，提前做一些调研，为今后形成政策提供决策咨询。青年报关注这个问题，具有前瞻性，对我们都是很好的启发。”