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探寻房地产市场的未来趋势和动力（3）

扫描到手机各地楼市来源：燕赵都市报发布日期：2013-08-22 07:16 字号：T|T

张远

商业地产郊区化将成为常态

卓越置业集团有限公司执行总裁

张远在演讲中说道，截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。

张远认为认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，商业地产也会受到一定的影响。

在新的改革时期，未来中国商业地产会朝着什么方向发展？他认为：

1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态。

2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。

3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。

4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大片区，区域性购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。