秦虹

房企需要金融创新

住房和城乡建设部政策研究中心主任

房地产企业金融创新是企业的内在需求，目前我们大致可以看到的格局，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。

在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大。2008年整个房地产企业资金来源，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资提高了10个点，已经达到了40%。直接融资出现了多种形式，比如行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房地产企业之间的资源整合趋势不断地加强；信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为其核心的资金需求方式；这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现；境外融资出现在直接融资里面。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。除此之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。

资产证券化也是房地产企业金融创新的方向。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式。还有一种类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索。它实际上也算资产证券化，但是不是严格意义上的资产证券化，它在本质上可以看做是资产证券化的探索。

任志强

房地产不存在“钱荒”

北京市华远地产股份有限公司董事长

2013年的博鳌房地产论坛中，任志强仍然不失“任大炮”的风采，观点犀利，有思考。任志强以自己企业的角度分析认为房地产商目前并不缺钱。在“当前房地产的形势与市场”的判断中，任志强用啤酒指数来提出下半年农民工失业的风险。“最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡数量，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。”任志强分析说，上半年数据显示就业情况好转，新增就业人口增加意味着企业向上不断扩张的过程。

同时，工业用地比重的加大，也是任志强在判断经济形势时担忧的一个方面。“土地价格上涨，是因为今年总的用地供应量的增加过程中，工业用地占的比重非常大。”在国内，工业用地占土地总量的比重为26%，而相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%。

但即使是这样一种情况，任志强仍然认为今年的房地产市场整体是平稳的，价格肯定稳中有升。“投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以新开工量并没有高速增长，投资基本上是平稳的。”而涉及到价格，任志强表现的非常坚定，认为价格肯定是稳中有升的。“这几个月的价格指数仍然是超高的增长，房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这样增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下。”