楼市调控购买力转向不限购的商住 贷款政策变动带来利好 商住楼下半年仍将持续走热。

受到楼市调控措施升级的影响，近半年来京城楼市一二手住宅销量大降，但多个商住项目近两个月却在悄然升温，不少商住项目上演着开盘即遭抢购的火热“大戏”。数据显示，非京籍个人及企业机构已成为购买商住的最大群体，而实体经济增长放缓，股市等投资渠道收益不佳也成为助推商住楼“抢手”的重要因素。专家提醒，对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者，一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异，以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。

　　商住楼热 非京籍个人及机构买走九成

近日，位于通州的商住项目金隅自由筑二期开盘，引发诸多购房者抢购，而其19000元/平方米的均价，也比其前期的13500元/平方米上涨了许多。销售人员表示，前面两期卖的太好了，不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了，买的人还是不见少，太火了。”而在近几个月，像金隅自由筑一样受关注的商住项目很多，热销场景比比皆是。

易居克尔瑞的数据显示，位于亦庄的林肯公园上半年以31.74亿元的销售金额，摘得北京上半年销冠。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京商住房（立项为商业或写字楼，实际用途为住宅）网签14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期商品住宅为44899套，商住楼交易量相当商品住房交易量的三分之一。而据统计，商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构所购得。

“政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢，商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选，此外贷款等政策的变化也使得商住楼更受青睐。”近期政府取消了金融机构贷款利率的下限，但对于房贷利率却没有动作，在专业人士眼中，这一微妙变化或许会让商住楼凭空又多一重优势。金融业人士表示，“由于商住楼贷款属于商业贷款，因此贷款利率下限取消对其有直接影响。未来银行出于竞争需要降低贷款利率时，商住楼贷款或许因此受益，这将促使一部分买房人转向商住楼”。

三大因素共同作用

　　造就商住项目逆势热销

对于上半年商住房的热销，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为主要由以下三方面引起：

首先，上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京市商品住房（不含保障房）的购房人群中，本市户籍、外地户籍、企业、外籍及其他四类人群占比分别为78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。

其次，最严厉的调控政策出台使得投资需求转向。随着北京最严厉的限购、限贷政策落地，更多资金涌向非住宅市场，而由于商业地产对投资者专业度要求较高，商住楼市场再次成为普通投资者关注的热点；

最后，商品住宅新增供应量明显萎缩使得刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高，价格上涨受到严格限制，使得很多楼盘不得不延缓开盘时间，较多不能再等待的刚需开始转向商住楼市场。

　商住楼仍将支撑市场

　　正逐渐向六环扩散

由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放；此外，商住集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展，延缓区域内商品住房的供需矛盾。

RET睿意德高级董事王玉珂认为，金融机构可自主确定贷款利率水平，银行等金融机构利用国家政策坐享其成的时代渐行渐远。未来减少资本杠杆化率将成为宏观调控的主旋律，使实体经济能得到更多的金融支持与信贷渠道。相比而言，房地产行业资本杠杆化率通常较高。考虑到居住关系民生，政府仍然谨慎地采取差别化政策，对现有贷款浮动利率不做变动。这表明目前房地产调控形势依然严峻，管控仍将成为未来一段时间的政策取向。随着利率市场化的加速推进，可以看到未来宏观调控将更多采用市场化手段。