业内人士评价：过于乐观

对于房企的拿地判断，有业内人士持不同意见。南京新景祥营销机构常务副总经理何晔表示：“我能理解仙林湖7800元/平的价格，毕竟板块规划和发展前景已明朗，但从迈皋桥万寿村周边的环境及房价涨幅来看，2-3年后如果上市，房价能不能涨到开发商所预期的位置，真的很难说。”业内人士分析，城北板块房价涨幅历来较缓慢，即便此轮楼市热潮，也仅有已被划归鼓楼区的原下关滨江部分房价有明显起色。以大发燕澜湾为例，其底跃房源自去年10月份推出至今，均价几乎无明显变化；乐居雅花园9700元/平的谷底价也仅比去年统计微涨了400元/平。

据乔辰天介绍，昆仑沃华对该地块的定位是“品质型刚需”，极有可能打造成精装修产品。他表示：“在价格上我们会通过大量的小户型来控制总价，80?两房、100?以下的小三房会是主打产品，预计明年下半年可能上市。”照此标准来计算，该地块未来售价至少要达到18000元/平以上才能实现平均盈利水平。业内人士判断，即便在不考虑政策风险的前提下，按照目前城北的房价涨幅来计算，到2014年底，实现这一价格仍有难度。

板块调查

徒有主城区位，宜居环境欠缺

新绸缎、旧抹布。不少人对河西、城北这两个区域的印象大抵如此。新绸缎可以精心描画刺绣，通过高起点的规划让价值直线上扬，相比之下，传统老旧板块改造升级的难度却显而易见。从区位上来看，老城北占尽主城优势，与鼓楼、新街口的距离非常近。但受制于常年以来脏、乱、差的城市面貌，化工企业扎堆造就的恶劣居住环境，让老城北难以摆脱刚需板块、保障房板块的定位。

据了解，整个老城北化工企业共有数百家，其中仅燕子矶地区便曾盘踞了66家化工厂。市民余先生介绍：“以前住城北，下雨天雨落在脸上都会发麻，大晴天晒干的衣服会有一股酸味，梅雨天家里还能闻到臭带鱼的腥味，因为周围的污染太重，园里的小菜经常发蔫，化工厂每年都要赔钱给菜农。”而今虽然不少化工厂已经陆续搬迁，但其对居住环境造成的影响短期内却无法恢复。网络社区论坛的业主反映，目前城北板块仍然晴天尘土飞扬，雨天处处泥泞。

除此之外，整个城北缺乏大型集中式高端商业配套，居民日常消费依靠周边零散商业，以及鼓楼新街口。医疗、教育配套相比其他主城板块也略有逊色。何晔认为：“虽然城北板块的地价已经在上涨，但却并不意味着房价也会随之暴涨，最终仍需要有足够庞大的客群来作为支撑，从这一点来看，城北板块并不具备涨价条件。”

前景解析

未来难言改善，变现仍需时日

对于城北板块的发展，业内人士认为仍需放在一个较长的时间周期内来做判断，短期内要有蜕变难度很大。

南京新景祥营销机构常务副总经理何晔介绍：“城北发展的第一步就是化工企业的搬迁。像杭州，就已经明确把所有带污染的化工企业全部搬出主城区之外。城北已有明显进展，但仍需推进。其次则是搬迁后的城市规划，如何让城市面貌和居住环境有一个新的状态。现在的购房者显然还看不到明确的蓝图。从这个现状来看，城北离‘改善’的定位还有很长一段距离。”

城南某楼盘负责人则认为，主城区现在还剩两个板块谷底，一个是南面的西善桥，另一个则是北面的迈皋桥，两个板块显然都有潜力，但关键在于这个潜力何时能够变现，可能还需要一些利好的助推。

天正集团南京置业有限公司鲁进认为，土地拍卖溢价30%则说明楼市前景看好，一级市场较为理性，是拿地的最佳时机。相反，如果溢价率达到80%，就已经是不理性的状态。目前不少房企就已经处于这样的亢奋状态。

南京天诚不动产研究所副所长吴翔华则认为近期政策面动静不大，加之市场情况良好，让众房企对市场前景持乐观态度。但对不同地块仍需做具体分析，且后期市场走向还要看政策面的进一步引导，譬如银行资金紧缺现象就是一个不稳定的因素，买卖双方都不宜盲目乐观。