未来公寓产品会在市场细分中寻得机会

据我所知属于商业地产范畴的公寓，目前石家庄在售项目已达300余个，其中公寓或配套公寓的项目达50余个，约占到项目总数的1/6，由此可见公寓是石家庄房地产开发建设的一支重要力量。那么，从物业类型来看，石家庄纯公寓很少，大多是在结合着写字楼、商业、住宅，或依托综合体而存在；而从区域来看，桥东区占比最高，公寓类项目约占在售楼盘的1/3；从环线来看，一环以内的公寓类项目占到近1/3。由此也可以看出，交通、商业配套好的地段公寓项目集中度高；从体量来看，超过10万平米的大体量公寓项目呈现增加趋势。这既反映了石家庄在规划上加大商业建设力度，也反映出开发商对于公寓市场前景看好；从销售来看，目前石家庄商业地产销售遭遇瓶颈，供求比例失衡，2012年石家庄商业用房供求比为2.61：1，公寓类项目去化速度放缓，但定位精准的项目依然热销；从用途来看，石家庄公寓一般多用于短期出租、办公以及自住；从物业管理来看，一些入住的公寓项目管理水平有待提高。

那么未来公寓发展向何处去呢？我认为一是市场将更加细分，比如酒店式公寓、青年公寓、创业公寓、soho公寓、白领公寓、老年公寓等，只有定位精准才能适合市场需求；二是产品将趋于智能化、精细化，自身小配套将更加完善。比如说引进恒温恒湿新风系统、数字智能化网络等；除了外部大配套外，公寓将自身配套购物、娱乐、休闲等生活服务设施；三是引进知名物业品牌，重视后期服务；未来公寓将实现全面精装修。目前我市公寓为毛坯和精装修并存，对投资客或过渡房客户而言，厨卫配套齐全，拎包入住的精装公寓无疑比毛坯房更具有吸引力。

公寓的集约化多用途化与行业化是大势所趋

我认为住宅是老大，商铺是老二，写字楼是老三，公寓只能排老四了，当然公寓行业年轻、有潜力，也许排名很快会出现变化。一提起公寓，给人的印象仿佛都是以前的穷困单身青年、现代“ 丝”的聚集地，但随着城市的经济发展、产业化的逐渐形成，人力资源职业化速度加快和同一类型的职业工人正在集中进入某个产业领域或区域等诸多因素的出现，一些大型单位及有远见的开发商已经在建设真正意义上的公寓做起了文章，因而也就会带来公寓产品供应量的大增，产品设计也会更加科学合理、产品类型和功能也将愈加丰富。

未来公寓发展从产品特征上讲将有几个发展方向：其一集约化，也就是不追求高档、奢华、宽阔等传统享受，而是追求人性化设计、组合化功能，一种产品多种用途，利于节约能源；其二科技化、智能化，鉴于未来公寓的主人工作繁忙，智能化机器人也许会成为未来公寓里的一件普通家电；完成洗衣、做饭、打扫卫生，甚至居家娱乐等事务；其三未来公寓发展具有行业特征，将来可能出现什么文化产业者公寓、动漫公寓、电子公寓、音乐公寓等等，也就是这些公寓里主要集中了上述不同行业的这些职业人；当然这就提到了第四点，配套愈加完善，根据不同类型的业主设计和建设不同的物业配套，比如给音乐人建一个公共的录音棚等；第五，公寓的公共空间比例加大，这将成为公寓完善产品功能的重要方面之一。

未来公寓，从产品所属地域上也会出现新的变化，会从商业中心的周边区域逐渐转移到交通主要枢纽的周边以及大型产业聚集区周边。而商业中心周边的休闲场所会逐渐多起来。