石家庄置家网

张宏伟：“圈地”是政策因素驱动（3）

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2013-06-20 10:26 字号：T|T

摘要：表面上看，在多因素驱动下，大规模“圈地”可以对于以上不同主体来讲储备更多的后备发展资源，但是，大规模“圈地”的现象的势必会造成一些负面的影响与结果。

但是，仅仅依靠政府行政规范“圈地”现象只能起到短期干预的市场主体行为的作用，还没有办法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”现象的发生，还应该从政策审批与监管、税费调节、产业与新城等多角度进行。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、严格审批的项目类别，减少对于同质化、缺乏市场竞争力的项目的审批，从源头杜绝土地资源闲置、浪费现象，让以圈地为目的的相关主体望而却步。

第二、根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。

第三、开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。

第四、发展产业园区、开发区，建设产业新城，要产业先行，切实做到“产城融合”。

众所周知，产业新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离稍远。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

因此，产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。