房改房当道投资渠道单一 20%交易税易伤无辜

扫描到手机 地产声音 来源：观点地产网 发布日期：2013-04-26 07:33 字号：T|T

摘要：“国五条”实施细则中，最受关注又最具争议的条款，当属二手房交易按20%差价计征个人所得税。业内外普遍担忧，这条规定最终或将伤及本不想伤及的无辜之人。

“国五条”实施细则中，最受关注又最具争议的条款，当属二手房交易按20%差价计征个人所得税。业内外普遍担忧，这条规定最终或将伤及本不想伤及的无辜之人。

20%差价计征容易伤及无辜之人

现行的二手房交易个税政策，是对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的免征；其余的按差额的20%或全额的1%计征，但实际上多选择全额1%的征收方式。

个税计征从全额1%变为差额20%，如此调整的本意旨在充分发挥税收政策的调节作用，以坚决抑制投机投资性购房。然而，问题就在于，二手房的出售者，除投机投资购房者外，还有大量卖旧买新的改善型家庭。

如果，差额20%的个人所得税，确实如调控政策所预期的那样，最终由低买高卖的出售者承担，那么，在房产投机炒作获利空间得到遏制的同时，大量卖旧买新的改善型家庭，无疑也将遭受重创。

譬如，卖旧买新的改善型家庭，有不少人其出售的旧房是以前取得的房改房，当年购买的价格每平方米只需几千元甚至几百元，而今天出售时价格已涨到数万元，这就意味着可以扣减的“房屋原值”很少，几乎要以全部交易额的20%来征税。

当年的房改房价格之所以低廉，与其当年的时代背景密不可分。新中国成立以后，在计划经济体制下，实行低工资制，低工资中不包含“住房因素”，与低工资制相对应的，是公房的低租金制度。

房改房是带有一定工资补偿性质的住房。足以佐证的是，对于那些体制内未购买、未租住公有住房或未参加单位集资建房的职工（干部），或者住房面积未达到规定标准的职工（干部），各地都曾按房改有关规定发放过住房补贴。

如果不考虑“房改房”实物性工资补偿的因素，而简单地以“房屋原值”作为计算差额的依据，就有可能伤及到千千万万老职工（老干部）的基本权益。

又譬如，在卖旧买新的改善型家庭中，有些早年购买的虽是商品房，但其数额巨大的买卖差价是历经多年而形成的，如果这个历经多年而形成的差价，与短期投机炒作而形成的买卖差价，课以同等比例的个人所得税，这是否足够合理？

中国房价的整体上涨，既同城市基础设施、公用设施等大量投资而导致的级差地租的调整和提升有关，也同这些年来货币超发而导致的人民币持续贬值不无关系。

2012年底，中国M2余额达到人民币97.42万亿元，位居世界之首。中国M2余额接近全球货币供应总量的1／4，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量还要高。

中国的房价收入比之所以能炼成超高的“地上悬河”，从需求层面讲，关键在于中国的房地产成了货币泡沫的宣泄口，高房价中承载着太多的货币泡沫。中国M2与GDP比例，已再次创下历史新高，2012年底已达到惊人的1.88倍。

对于级差地租调整和提升而导致的房价上涨，征收差额20%的个人所得税，无疑是“平均地权、涨价归公”理念的一种体现；但对于人民币贬值而导致的房价上涨，如果再征收差额20%的个人所得税，体现的又是什么？

对于人民币贬值而导致的房价上涨，如果再征收差额20%的个人所得税，其实质是意味着民众在遭受一次又一次通胀盘剥的基础上，还得匪夷所思地为通胀而缴纳20%的个人所得税。

问题的复杂性更在于，差额20%的个人所得税，并不一定如政策所预期的那样，最终由低买高卖的出售者来承担。有可能恰恰相反，其最终承受者很可能是调控政策最想保护的自住性购房者。

差额20%的个税政策，旨在抑制投机投资性购房，针对的主要应该是供不应求的市场，因为大量的投机投资性购房往往发生在供不应求的市场。然而，在供不应求的市场，二手房转让成本的增加，对于转让方来说，常常构不成什么威胁。

羊毛出在羊身上。理论和实践早已证明，在供不应求的市场，交易环节的成本增加，最终往往是由购买者来承担的。例如，在一线热点城市，楼市交易环节的营业税、契税、中介费等税费成本，向来都是由购买者来承担的。

如果热点城市房地产市场的供求关系得不到彻底改善，新增的20%差额个税无疑会落到购房者头上。当然，购房者为拒绝交易个税转嫁到自己头上，或许会因此而转身“投奔”一手房市场。然而，迎接购房者的又会是什么？

房地产市场是一个有机的整体，当二手房市场供不应求时，一手房市场很少有供大于求或供求平衡的。逃离二手房市场而“投奔”一手房市场的购房者往往会很快发现，一手房价格早就因为“投奔者”的加入，而涨得更高了。

责任编辑：薛腾飞 关键字：二手房交易税卖房税二手房交易税伤及无辜

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