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贾康：房产税开征要走渐进路线（2）

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2013-02-21 07:03 字号：T|T

摘要：形成住房保有环节的房产税制，是已延续数年的新一轮房地产调控（“楼市调控新政”）中的制度建设内容，事关各方利益、调控水准与“调控新政”中长期效果。

房产税征收要渐进推行

肯定房产税改革的大方向、必要性，要同时考虑此项改革的复杂性、渐进性。当下的关键在于，一定要将短期考虑与中长期目标通盘考虑，并勇于、善于化解既得利益阻碍，进而考察开征房产税的可行性或相关条件。

首先，我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。而房产税其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

其次，前些年，在并无每隔若干年重评税基的房产税制度框架情况下，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房产税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对降低，这种差异也并不是开征房产税的硬障碍。在中国渐进改革已形成“路径依赖”的情况下，我们完全可以针对“老房地产”与“新房地产”，设计不同的区别对待办法。

再次，我国城镇土地都为国有土地，有人认为这迥异于国外私有土地开征房产税的情况，而形成了我国特有的法理冲突。其实，国有土地终极所有权与对房地产使用权持有者开征房产税并无硬冲突，不存在法理障碍。理由是：其一，从国际经验（如英国）和海外经验（如香港）看，房产税可以对私有、公有（英国可区分为中央政府、地方政府和公共组织等不同主体所有）一视同仁地全覆盖；其二，我国改革实践中，国有企业“利改税”的自身经验也可援引。虽然终极产权是国有的，但掌握使用权的主体（不论企业或个人）是具有自身相对独立物企利益的主体，根据客观需要完全可以在通过立法程序后，以税收手段对利益主体的利益情况加以调节，以利于公平竞争或优化再分配。

第四，开征房产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等各环节的专业力量与条件，但这也并不能成为否定开征此税的理由。我国有关部门已在十个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点，所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都不存在硬障碍。

最后，开征房产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验，我国完全可以结合本国国情与实际，借鉴吸收而形成“后发优势”。当然，中国近些年的“小产权房”，历史上形成的“经租房”等问题，的确是其他国家一般没有的情况，需要稳妥处理，但在配套改革中，这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。

目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明。我相信房产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要从住宅高端及增量为主入手。除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房不实征”的“基本待遇”。

上海、重庆两地以房产税名义启动的改革试点，是在全国人大对国务院授权的法律框架下实施的，不存在有些人声称的所谓“违法”问题。通过房产税试点总结经验、改进调控和推进制度建设的房产税探索、开拓路径已见端倪。今后在总结试点经验的同时，还应积极征求各方意见，开诚布公地展开讨论、作情况通报、安排听证等。至于这一税种由全国人大制定和通过相关的税法，自然是十分重要的，但客观地说还需待以时日，等待相关的立法条件逐步成熟。实际上，我国的近二十种税种上升为“法”的形式的，尚屈指可数。目前更需做的是支持这项难度较大的改革，经过试点走完必要的经验积累和方案优化过程。所以，我们在讨论中也必须强调对于渐进要领的认可（从试点、从高端、从增量开始）。另外，对于培训、交流活动，也需要作出积极的有前瞻性的安排。

从大趋势看，房地产调控中权宜的、过度的行政化调控（如“限购”和“管理部门逐一定价”的控制方式）并不可取，应在改革深化过程中相应归于淡化或逐步实现淡出。我国房地产调控新政能够对国家现代化转轨作出应有贡献的关键要素，一定是集中落在以房产税改革为代表的制度建设上面。