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永康35位自然人集资建房售罄后遭遇交付尴尬（2）

扫描到手机各地楼市来源：今日早报发布日期：2012-12-25 10:46 字号：T|T

摘要：业主花了上百万元买的新房子却是“二手房”，因房产项目没有严格意义上的开发商，已经竣工的房子未能及时通过验收，房子不仅无法及时交付，房子的产权证也一时难以办出来。

业主买的新房其实是“二手房”

房子建好了，却不能如期交付，经过多次协商，银都花园的“开发商”把交付日期改为2013年3月，尽管大部分业主难以接受，也不肯妥协，但最终又无可奈何。

比延期交房更让业主们恼怒的是，他们在预付了40%的购房款后，签订的购房合同不是商品房销售合同，而是房屋转让合同。这就意味着，银都花园业主购买的新房成了严格意义上的“二手房”。

“因为35栋别墅是集资人自己住的，因此产权证今年6月份就办好了，但7栋小高层的房子是作为商品房销售的，在没有开发公司的情况下，无法办理预售许可证，因此，这批房子的产权证一时难以办下来。”业主卢女士焦急地说，因为没有产权证，银行无法办理按揭手续。

记者从卢女士提供的《银都花园转让合同》上看到，这些合同上签的都是卖方的名字，而所有合同上的卖方，盖的都是叶寿福、蒋爱女等35人的私章，没有房地产开发公司的公章。

而按照房地产相关法律规定，只有具备了土地证和房产证的房子，才能拿到市场上交易。从目前的情况来看，银都花园的房子暂时不可能拿到这两证的。因此，银都花园的业主暂时也就无法拿到房子的产权证。

自然人建房销售，不受建设主管部门监管

“按照法律规定，房地产交易必须具备相应的产权证，像这样作为自然人来开发房地产进行转让的，我们也是第一次碰到。”永康市建设局建筑业管理科相关负责人说，未取得产权证就进行交易的做法虽然违法，但建设主管部门却没法进行处理，因为法律法规中没有相应的规定。

这位负责人说，自然人可以买地建房，但建好后想要销售，却不受建设主管部门的监管。“按照城市房地产经营管理条例，主管部门只能对房地产开发公司开发的房产进行管辖，作为自然人开发的房地产，建设主管部门只能在建设过程中进行相应监管，至于后道的销售，他是作为二手房来买卖的，那就属于民事行为。”

“商品房买卖首先要获得预售许可证，永康银都花园在未获得房地产预售许可证的情况下，就将未验收的房子以转让的形式向社会销售，显然违法。”浙江海浩律师事务所的吴伟清律师说。

但该负责人坦言，自然人开发商没有资质上的门槛，而且还不受预售制度的约束，因为买卖双方签订的不是商品房销售合同，而是适用于二手房交易的房屋转让合同。“所以不需要在我们这里办理预售许可证。”这位负责人说。

银都花园项目被曝可获利上亿元

而事实上，在去年12月，银都花园的房子还没有开发的情况下，就有人私下签订了转让合同。永康市建设局房地产管理科的负责人认为，银都花园的做法，已经违反了相关的法律规定。

昨天傍晚，记者在银都花园找到了一位姓王的别墅业主。这位姓王的业主告诉记者，他的连体别墅有500平方米左右，是以1.2万元/平方米的单价从35位出资自然人当中的一位手里购买的。今年6月，他就提前拿到房子和相关产权手续。“别墅是出资人自住的，办证比较简单，但其他的小高层作为商品房，需要竣工验收，至今也未获得通过。”王先生说。