“金九银十”顺利收官了。连续两年的调控政策打破了原有的售楼规律，房地产市场似乎归于平静。买楼，人们不再疯狂；推盘，开发商有礼有节。业内人士认为，调控政策初见成效，房地产市场已经经过了高速发展的黄金十年。2012年，作别“金九银十”，楼市将如何发展？房地产企业又该如何突破重围？

房地产市场未来发展是有前景的

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源

从我掌握的数据显示，我认为中国的房地产至少还有30年的活跃期。这是因为，中国的城镇化道路还有相当长的时期，对房地产商来说这是一个发展契机。

数据显示，河北的城市化率在45.6%，全国的城市化率在47.5%，“十二五”期间，预计我国城市化率将超过54%。单从数字上看，到“十二五”末，我国城市化率提高了7个百分点。7个百分点对应的是1亿的人口，3000多万个家庭。1亿人口涌入城市，这意味着什么？以每个家庭需要100平方米左右的住宅面积来计算，仍需30亿平方米的住宅面积来消化这部分人口，每年应有约6亿平方米的住房需求。这对房地产商来说，房地产市场未来仍处于高速发展时期。

但是，客观分析，房地产业也面临着不少问题，房地产市场忽冷忽热，尚未完全进入一个成熟产业所具有的平稳发展阶段。现在房地产商面临两个问题，一个是住房需求量很大，但另一方面房地产市场又受到诸多限制，没有完全市场化，房地产企业应该怎么办？我认为，房地产商一方面要保持信心，相信房地产市场的发展前景是广阔的。但同时要有危机意识，明确我国的房地产发展已由一线城市向二线、甚至三、四线城市转移。那么房地产商也应该顺应形势，及时调整发展战略，逐步向县域城市转移。

此外，房地产行业的发展应当树立一种信念。那就是，应当把房地产作为事业、一个长期可持续发展的品牌去经营，而不仅仅是把它作为国家经济的重要组成部分，只为获得经济利益。

房地产向产业地产升级势在必行

卓达集团销售总公司副总经理 杨凤斌

在房地产调控的形势下，市场游戏规则转变，不可避免带来一次行业洗牌，单一的地产开发模式势必会被日趋激烈的竞争所淹没。房地产不能再是简简单单的盖房子，需要向多个相关产业领域进军，并进行整合，适应国家经济增长的需求，房地产行业向产业地产升级势在必行。

在新的房地产形势下，产业地产对房地产行业有蓝海诱惑、土地诱惑、金融诱惑三大诱惑。蓝海诱惑是指传统的住宅市场、商业地产与保障房领域，都已经成为红海，相比之下，产业地产处于蓝海阶段，受到开发商的青睐。土地诱惑指对于地方政府来说，产业园区对地方经济的贡献十分明显。一个成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。地方政府对产业地产会给予大力支持。金融诱惑是指从融资上看，园区类公司的融资优势明显。去年以来，房地产企业因受国家限贷政策影响，开发贷款大幅收紧，陷入融资难、成本高的困境。但园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低。

未来房地产市场的A、B板块

河北新业律师事务所主任 张霄云

房地产投资应该有一个广阔的视野，而不应仅仅盯着“房子”。我认为房地产分为A、B板块。所谓的A板块即经营性地产，这必须由有地产开发资质的房地产开发企业开发的商品，如住宅商品、商业旅游商品等经营类项目。而B板块则是指非经营类房地产开发，它也应当成为房地产市场的另外一个主流市场。比如说，政府基础设施项目建设、新农村建设。房地产要想继续发展，就要做到两个“贴近”，即贴近农村、贴近政府。

在推进城镇化这一浩大工程中，政府的力量是有限的，城市的发展需要政府与运营商共同合作，从短期行为变成对城市负责的长期行为。城市运营商区别于传统意义上的房地产开发商，它具备相当的实力，具有从常规的地产开发向城市纵深发展延伸的能力。城市运营商不再是像一般开发商造一栋房子让人有居所那么简单。

如今，城市的存量土地随着三旧改造的推进资源日渐减少，三年大变样使城中村改造已接近尾声，对于房地产企业来说，城市中不可再生的土地资源已经越来越少。开发商只能在国有土地进行“耕耘”，但国家提出的“社会主义新农村城镇化建设”思路则是给房地产市场提供了发展机遇，开发商应该将触觉伸向农村。房地产商一方面要关注农业产业化政策，另一方面关注新农村建设和小城镇化建设。《城乡规划法》的出台推动了乡村规划，开发商在政府的宏观指导下进行开发，但也要主动，寻找导入城乡规划的最佳节点。

房地产市场发展将更加多元化

全经联河北分盟常务副秘书长 徐涛

最近这几年我一直从事房地产的整体营销，结合着我在从业过程中的一些体会，希望透过这些微观现象能给未来房地产市场的发展带来一些思考。

现有城市区域内的承载力显然已经不够，同时，传统的房地产行业显然已不能适应城市化的要求，面对相对市区内更为广阔的地域空间，是否可以考虑更为包容性的多元发展？我想是值得思考的一个点。

相比于住宅市场受到限购令等诸多政策束缚，商业地产则凸显自身优势。以写字楼为例，前段时间做调研，目前石家庄大概有近20个写字楼项目。但现在写字楼市场似乎又进入了“价值倒挂”。不是因为需求少，而是供应量有点儿大。在物业形态发展上，是否可以更多些和市场的结合？和需求的契合？商业地产的发展与区域内的第三产业发展息息相关，未来石家庄乃至河北的结构变化，将是商业地产发展的一个根本所在。

现在一些开发商已有危机意识，开始考虑转型，向产业地产进军。从目前市场来看，不乏一些养老、旅游等各种的房地产项目。但真的希望这些地产项目可以做到实至名归。而不是像过去，有些公司打着养老、旅游地产的旗号，还是简单的做住宅或者是别墅类型产品。

城镇化仍是房地产发展的主战场

国仕山运营总监 苏风彦

城镇化是经济社会发展的必然过程，中国正处于城镇化快速发展阶段。国家的城镇化战略将推动房地产的持续发展。从长远来看，我认为城镇化的发展仍将是未来房地产发展的主战场，城镇化将成为推动房地产业的强大动力。

按照规划，石家庄将由一个不到300万人口的城市发展成一个人口在500万的特大城市。这将对石家庄住宅市场的需求产生强大的拉动效应，从而带来的升级换代居住需求规模会有更大。显而易见，未来一段时间内对住宅需求将有明显增量，既有新来人口的住房需求，又有居民对住房升级换代的改善型需求。石家庄的一手房市场和二手房市场肯定会有新的发展。

石家庄现有房地产公司1700余家，其中不乏一些品牌房企进驻石家庄。对城镇化进程给房地产市场带来的机遇，实力决定了大中小不同房地产公司的发展格局。目前来看，中小房地产企业由于资金有限，缺乏先进的理念和有竞争力的产品，无法和大型品牌房企在一、二线城市相抗衡。而这些全国性的大型品牌房企现阶段又不可能垄断所有的三、四线市场，所以，对这些中小房地产企业来说，县域城市将会是他们的又一新战场。