涉及法律，赠送面积问题多多

对于开发商慷慨的赠送面积，不知道购房者有没有想过这些赠送的面积是哪里来的，为什么会有这些面积。了解过房子的人都知道，买房时候的面积都是建筑面积，实际使用是要大打折扣的，对于高层建筑而言，往往还要减去20%-25%的公摊，买下100平米，实际使用也就75-80平米，楼道、平台甚至两家之间的隔墙都要计算进去，如此算计清楚的开发商为什么会慷慨的赠送出这些面积呢？

1、赠送的往往是“偷来”的面积

因为这部分面积是“偷来”的，本身不合法，根本就不能写入购房合同直接销售，通过赠送划到房价里面，实际上赠送让这些“偷来”的、不能销售的面积有了价格，多卖了钱。

可能很多购房者没有关注过“容积率”这个概念——容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。这个数字会明确的写入开发商买地合同的，这个数字具有很强的法律效力，再说的明白一点，一个小区到底能盖多少建筑面积是有明确上限的，不得超过这个数字，否则就需要改规划，私自增加容积率，开发商要受罚，这部分房子属于“超生”，也不会有“户口”。

容积率越高开发商可建筑的面积越多，收益也就越大，但是对于居住者来讲，居住密度就越高，小区越拥挤。开发商当然愿意把容积率提高一点儿，毕竟多出来的面积都可以卖钱，但是法律上又不允许，于是就想出了赠送面积这个好办法。

通过赠送面积，超出上限的面积算是赠送，合法了，开发商处理了超标部分，不会受到处罚，还能招揽更多人气，促销了，好卖了，对于房价，总价不变让购房者觉得多得了面积，买房人觉得价格便宜，也更有竞争力。但是这部分面积也会真真实实的放入成本当中，也许没有这一块房价不会这么高，开发商也赚不了这么多。一举三得，开发商不白给，购房者也没得到那么多实惠。

2、不写入合同即无产权物权

由于赠送的这部分面积本不应该存在，所以说这些面积是没有名分的，就像之前说的“超生”，不能“上户口”。基于以上原因，赠送面积没办法写进购房合同成为房子法律上的一部分，购房者享有绝对的使用权，但是却没有产权，也就没有物权，不受法律保护。

虽然没有名分，但是这些赠送的面积日常使用并不存在问题，也是在在自己屋里，有着绝对的使用权，但是如果涉及拆迁、补偿之类的问题或者权益受到侵害、侵占，这部分就不计算在内，不能享受任何赔偿，因为法律上这些面积并不存在。这也就使得一旦出现了任何权益损害，法律无法保护这部分面积。相对于室内赠送的面积还好，毕竟关上门来自己用，但是室外的赠送面积，比如天台、小院这些，是极易受到侵害的，当然也有业主对户外赠送面积处理使用不当，私自加盖顶棚受到处罚的。需要再次说明的是，赠送面积购房者真的只有使用权，不能分割出让，也不能随意在赠送的天台或者小院上增加顶盖，这是明确的违法行为。

海南至睿律师事务所律师刘瑟荣认为，所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。因市场中开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，不能写入房屋产权证，这就意味着赠送面积不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。另外，赠送面积如果属于公共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，容易引起纠纷。 

3、很多赠送的本是应得面积

开发商慷慨的赠送面积，还有一点购房者必须认清楚，这面积到底是凭白赠送的还是本应该包含的。赠送面积包含的几种形式往往是：1，高度不达标或者超高的部分，达不到规定的层高要求，比如说一些阁楼的斜角或者有凸出梁柱的地方不能计算面积，层高超过要求，也会被要求就额外计算面积，比如层高超高的LOFT公寓；2，封闭的阳台；3，飘窗；4，跃层、错层产生的露台；5，顶层的平台，一层的小院，当然远不止是这些。

在这里面，高度过低或者过高的部分、阳台、露台、飘窗按照相关法律明确规定只能计算半面积或者不计面积，将这部分说成是赠送，恐怕确实有欺负购房者不懂相关规定的意思，这根本就是应得的部分，完全称不上赠送。所以购房者在看到赠送面积的时候一定要弄清楚，所谓赠送到底是哪些部分，不要为了本该属于自己的面积空欢喜。

羊毛出在羊身上，还请擦亮眼

世界上没有无缘无故的爱，不要说开发商，就是关系亲密的个人也不会平白无故的赠送大量的住宅面积。购房者应该明白羊毛出在羊身上的道理，对于赠送面积的营销方式，请冷静看待，擦亮眼睛。