接下来让我们继续有请石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源先生，李会长为我们分析一下石家庄别墅市场和高端消费群体的置业需求，欢迎李会长    李水源：非常高兴和各位探讨一下当前别墅市场的情况，上午在石家庄日报也是做了一个同样的论坛，提一点不太成熟的看法，不对的请各位批评。   

论道西山就是看西部山前板块的价值，我想看待一个城市板块的价值应该从若干方面看，我大致考虑到应该从五个方面来分析。   

第一个就是区域价值的居住价值，是不是适宜居住？是不是作为人居住最好的地方？这是一个价值。

第二个从商业价值考虑，比如说现在已经形成的有几大商圈，比较著名的像早期的上世纪90年代上期形成的怀特商圈，是以槐底村为核心向周边发展，所以那边的商业地产也比较发达，比如说我们现在石家庄市的高新技术开发区，如果这地方某种产业很发达，那么带动相关的产业链上下游企业，上下游产业能够快速的发展，也是一种特殊的价值。   

第四个就是旅游价值，如果景观很好拉动经济发展也是一份价值。最后一个就是文化价值，比如高科技产业、高等院校等也是一种价值。    从目前西部山前板块看基本上形成了一个很高的居住价值，可以这样说应该说它未来的发展将来成为我们石家庄市高端住宅区的样板区、示范区已经形成一个规模了，如果以后再加上政府加大投资的力度，在增加大配套、小配套的建设，将来会成为省会石家庄的一个名片。这是我们住房消费塔尖上极少一部分人能够达到这个要求。    改革开放初期我们有一个口号就是让一部分人先富起来，现在从住房市场上也体现出这么一个特点，应该说让一部分人的住房先好起来，别墅这个项目应该说是住宅需求的一种终极目标，如果我们大多数人都达到这个目标，就说明人们的生活水平相对比较高了，但实际上是不可能的，总有一部分人还达不到这个目标。从目前石家庄市的情况来看，应该说是可能不超过10%或者再悲观的讲也就是5%左右。   

接着我把下边的话题的引出来，就是目前的别墅市场。如果按照石家庄市未来20年的规划要达到500万人口的话，按户籍的3.6计算，大概500万人口是13万到14万个家庭，如果我们乐观的统计，我们经济发展很快，人们收入水平提高的很高，那么现在可能有10%左右能够买得起这种房屋，10%也就是13.5万到14.5万。 悲观的分析，也许不超过5%的家庭能够买得起这样的住房，5%的家庭130万到140万个家庭也就是六七万个家庭，六七万个家庭也就需要六七万个住宅，是这么一个市场需求量。   

这个市场需求量目前的状况是什么样呢？我了解了几个楼盘，大概要20个左右别墅项目有10个集中在西部山前，如果这20个项目我知道的原河名墅应该是1200套左右，上山间也在1200套左右，西山御园在700套左右，如果我们平均一下都按1000套左右，20个项目就是2万套，距离我们最悲观的需求还有一定的需求量不能够满足，当然这里面还不排除里面有不买别墅，买类似于别墅的花园洋房等等。总而言之，尽管石家庄市人们收入水平不太高，市场需求量不是很大，但是给我们开发企业提供的别墅豪宅、花园洋房的市场空间是留有充分的余地的。我们在座的企业目前开发这个项目应该说是抢的了先机，前途还是很光明的。尽管目前我们国家的调控政策没有减弱的势头，买房受到限制，但是从目前各地政府出台的相关的政策，地方政府已经是承受不住了，包括最早的广州的佛山、安徽的芜湖、江苏的扬州都在出台的“微调控”，这个问题反映了当前房地产市场在地方出现了一刀切带来的副作用，这是不可否认的。   

我以前在论坛中提到过，调控政策为什么以套数为单位，为什么不以面积为单位的呢？比如说有的家庭有国有企业的员工，干了一辈子了，结果最后分了两套房，一套是50平米的单元房，一套是十几平米的小平方，或者分了两套房加在一块是120平方米，因为这两套的套数限制，他的改善型需求就实现不了。   

我昨天发了两条微博，我说现在出台的政策不是微调，而是对过去限购政策的不足或者是失误的一种补充或者是一种完善，本身这个政策不够合理，就应该及时的修正。目前我们各地方政府都在试探房地产市场有没有微调的可能性，各地方政府盼望微调的愿望就像雨后春笋一样一点点往上鼓，不管有的地方政府出台的补贴房价、现金补贴也好，是对调控气候的一个探测器，结果没有被封杀，这就说明限购令还有微调的空间，微调空间最有可能实现突破的应该是豪宅市场或者别墅市场，我建议市政府每套房子150万以上的，或者单套面积在200平米以上的从限购范围中出来，如果这个愿望能够实现的话，别墅市场应该又给我们提供了很好的条件。   

当然话又说回来，既然有这么好的市场，开发企业也是我们项目企业应该考虑的几个问题，第一个问题我们别墅尽管有这么好的市场，但是不要盲目的，因为毕竟这不是我们市场需求的主流，根据银河网二月份做了一次调查，能够承受得起在6千平方米这样的家庭不超过18%，期望能够最大的需求量是在90-120平方米的，这个需求量占到了62%，所以这个别墅需求量毕竟不是我们市场需求的主流，是在金字塔尖很少的一部分人，这一部分应该看到，别墅的建设应该是适可而止，那么后续的开发工作如果再盲目的建就很难说了。据我了解开发公司有十套豪宅，到现在只卖了一套了，而且豪宅还是很特殊的，销售情况不是很好，所以应该在建设开发量上适当的注意一点。