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论道西山
——石家庄西部山前区域价值与发展论坛活动

扫描到手机优惠折扣来源：置家网发布日期：2012-06-06 14:00 字号：T|T

一、活动背景：

西部山前处于城市上风上水之地，群山环绕，植被丰富，随着南水北调工程、西北水系二期工程的启动，该区域将成为一个有山有水、富有生态特点的宜居区。

目前新颁布实施的《石家庄市西部山区旅游发展战略规划》，也对这个区域的发展是个重大利好。

在石家庄城镇化提速的今天，西部山前板块将对省会发展发挥怎样的作用和价值？西山片区高端住宅市场的快速推进，新兴的城市配套与产业格局又如何与整个生态居住板块的功能相得益彰？生态、人文、高品质如何打造成为整个西山板块为社会认同的核心价值点？

针对以上问题，燕赵都市报联合鹿泉市政府特举办此次“论道西山——石家庄西部山前区域价值与发展论坛”，特邀请政府职能部门、房地产行业协会、开发企业同行等众多业内专家做专题演讲，为区域发展指点迷津，为购房者理性消费解疑答惑。

主持人：各位领导、来宾，大家下午好！首先，非常欢迎各位光临我们今天的“论道西山石家庄西部山前区域价值与发展论坛”，本次论坛由燕赵都市报主办，搜房网协办。首先还是先让我们以热烈的掌声欢迎我们今天的几位重量级的领导嘉宾，首先我来做一个简单的介绍。他们是：

河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠，欢迎张会长！

石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源，欢迎李会长！

原鹿泉市副市长林建新，欢迎林市长！

同样还有来自杭州的规划专家郭拴群，欢迎郭老师！

我们今天的活动也是得到了石家庄房地产业信息网、石家庄房地产杂志的大力支持，在此也是对大家的光临表示诚挚的感谢！

下面我来介绍一下今天的与会嘉宾，参加此次论坛的嘉宾有：

燕赵都市报房产部主任崔超峰，欢迎崔主任！

搜房网总经理郝付存，欢迎郝总！

燕赵都市报房产家居频道主编高利峰，欢迎高记者！

同样也有来自于开发商的代表，他们是：

奥冠水悦龙庭（音）副总经理孟祥增ΩΩ

石家庄亿城房地产开发有限公司副总经理谢建伟，欢迎谢总！

石家庄市亿城房地产开发有限公司营销总监申程，欢迎申总！

浙江美达集团河北区域公司总经理任云军，欢迎任总！

浙江美达集团河北分公司营销副总尤鹰，欢迎尤总！

恒大地产集团石家庄分公司策划总监陈超，欢迎陈总！

河北星巢先河房地产开发有限公司总经理李高华，欢迎李总！

河北星巢先河房地产开发有限公司营销总监秘志飞

奥克兰风情小镇项目总监张辉，欢迎张总！

河北省正世清辉房地产开发有限公司销售总监连艾雨，欢迎连总！

汉嘉机构总经理常卿，欢迎常总！

非常感谢以上嘉宾在今天的时间来到本次的论坛，我是本次活动的主持人来自搜房网的主编，很高兴能够有这样一个机会和我们大家进行对话，同时也对与会的专家和媒体的朋友再次表示衷心的感谢，谢谢大家！

首先，在我们今天的论坛开始之前，还是由我来简单的抛砖引玉一下，对我们今天的论坛进行一个简单的介绍。在石家庄十一五的远景规划中把西部山前生态新区作为打造山水城市的重要组成部分，西部山前处于城市上风上水之地，群山环绕，植被丰富，随着南水北调工程、西北水系二期工程的启动，该区域将成为一个有山有水、富有生态特点的宜居区。

目前新颁布实施的《石家庄市西部山区旅游发展战略规划》，也对这个区域的发展是个重大利好。在石家庄城镇化提速的今天，西部山前板块将对省会发展发挥怎样的作用和价值？西山片区高端住宅市场的快速推进，新兴的城市配套与产业格局又如何与整个生态居住板块的功能相得益彰？生态、人文、高品质如何打造成为整个西山板块为社会认同的核心价值点？

从这个角度而言，我们今天的论坛不仅仅是一个规划设计的高端论坛，而是对于整个西部山前生态区状况的普及，我相信通过今天各位专家的介绍，我们将会对西部山前区的居住功能有一个更加深入的了解。

下面进行今天论坛的第一个环节，首先让我们以热烈的掌声欢迎原鹿泉市副市长林建新林市长致辞，欢迎林市长！

林建新：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！值此论道西山高峰论坛召开之际，我代表鹿泉市委市政府对各位领导、各位朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

鹿泉市地处京畿，自古便是商家云集的场地，区位优势十分明显，全市有6个乡镇与石家庄市结合，市区与石家庄市中心仅15公里，距石家庄民航机场仅20公里，鹿泉市交通便利，有京广、石太铁路，有107、307国道，有京昆、石太、京津、张石四条高速公路。17位公路通车历程达到773公里，公路铁路四通八达，并且实现了鹿泉到石家庄半小时交通圈，在石家庄市落实北跨南优、西控东沿的大城市发展战略的同时，又提出了西部山前生态新区的规划概念。

西部山前逐步包括龙泉寺风景区，南水北调以西，泾河（音）以北这个区域，南水北调这个区域，以发展郊游、休闲度假，高品质住宅区为主，并且在这个区域内还设有石家庄市信息产业基地，在我们这还设有了绿岛经济社会开发区，两个都属于省级开发区，目前财政收入达到17亿，生产总值达到210个亿，今年的财政收入超过25个亿，每年财政收入都以20%的速度增长，连年来在河北省综合经济实力名列十强，我们现在目前大概在第八位，最好的时候是在第三、第五、第八，连续多年保持河北省综合经济实力前十位，并且我们鹿泉是“双三十”环保的重点县市，我们连续两年获得节能减排、环境保护的前几名，我们书记因为这个使河北省达到前几名，我们两任书记都已经提为副省级书记，都是因为搞能减排取得了良好的成绩。

鹿泉市以现有资源为依托，政府为后盾，我市鼓励有实力、有资质的单位来我省投资，鹿泉市有四大产业支柱，一是新兴建材，就是我们北部的水泥生产县，过去鹿泉市166条水泥生产线污染严重，破坏资源，目前我们就剩下2大家水泥企业，目前拥有八条新兴的水泥生产线。资源得到了有效的开发和利用，环境有明显的改变，可能石家庄过去的环境总是雾蒙蒙的，最近几年经过我们产业结构的调整，全市水泥企业现在小的水泥企业全部的关停，大型生产线没有任何污染。

第二个是电子信息产业，以中国电子科技集团13所和54所为龙头的电子信息企业发展，成为鹿泉市一个新兴的朝阳产业。第三个是轻工制品，君乐宝乳业是中国乳业协会的副会长单位，我们的酸奶、纯奶有多少品种都是君乐宝的产品，三鹿之后君乐宝又崛起了。

第三个我们在休闲旅游度假，作为鹿泉市经济发展、社会发展四大主导产业，就是新兴建材、轻工食品、电子信息、休闲旅游度假，我们旅游的北西部有4A级抱犊寨旅游区，中部龙泉寺，南部还有龙凤湖等旅游经典，在西部山前形成一个休闲旅游度假一条线。

希望今天的论道西山以石家庄西部山前区域价值与发展论坛，各位来宾在此次活动中群策群力为鹿泉市及西部山前贡献智慧和力量，最后祝各位来宾、各位朋友身体健康、工作顺利！祝论道西山高峰论坛活动圆满成功，谢谢大家！

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主持人：感谢林市长，刚才通过林市长的讲解，我们也是更加了解了目前鹿泉是未来的一个发展方向，也了解了西部板块在未来美好的愿景。我们对西部板块在未来的房地产市场的发展空间和前景更加充满信心！

接下来让我们继续有请石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源先生，李会长为我们分析一下石家庄别墅市场和高端消费群体的置业需求，欢迎李会长

李水源：非常高兴和各位探讨一下当前别墅市场的情况，上午在石家庄日报也是做了一个同样的论坛，提一点不太成熟的看法，不对的请各位批评。

论道西山就是看西部山前板块的价值，我想看待一个城市板块的价值应该从若干方面看，我大致考虑到应该从五个方面来分析。

第一个就是区域价值的居住价值，是不是适宜居住？是不是作为人居住最好的地方？这是一个价值。第二个从商业价值考虑，比如说现在已经形成的有几大商圈，比较著名的像早期的上世纪90年代上期形成的怀特商圈，是以槐底村为核心向周边发展，所以那边的商业地产也比较发达，比如说我们现在石家庄市的高新技术开发区，如果这地方某种产业很发达，那么带动相关的产业链上下游企业，上下游产业能够快速的发展，也是一种特殊的价值。

第四个就是旅游价值，如果景观很好拉动经济发展也是一份价值。最后一个就是文化价值，比如高科技产业、高等院校等也是一种价值。

从目前西部山前板块看基本上形成了一个很高的居住价值，可以这样说应该说它未来的发展将来成为我们石家庄市高端住宅区的样板区、示范区已经形成一个规模了，如果以后再加上政府加大投资的力度，在增加大配套、小配套的建设，将来会成为省会石家庄的一个名片。这是我们住房消费塔尖上极少一部分人能够达到这个要求。

改革开放初期我们有一个口号就是让一部分人先富起来，现在从住房市场上也体现出这么一个特点，应该说让一部分人的住房先好起来，别墅这个项目应该说是住宅需求的一种终极目标，如果我们大多数人都达到这个目标，就说明人们的生活水平相对比较高了，但实际上是不可能的，总有一部分人还达不到这个目标。从目前石家庄市的情况来看，应该说是可能不超过10%或者再悲观的讲也就是5%左右。

接着我把下边的话题的引出来，就是目前的别墅市场。如果按照石家庄市未来20年的规划要达到500万人口的话，按户籍的3.6计算，大概500万人口是13万到14万个家庭，如果我们乐观的统计，我们经济发展很快，人们收入水平提高的很高，那么现在可能有10%左右能够买得起这种房屋，10%也就是13.5万到14.5万。悲观的分析，也许不超过5%的家庭能够买得起这样的住房，5%的家庭130万到140万个家庭也就是六七万个家庭，六七万个家庭也就需要六七万个住宅，是这么一个市场需求量。

这个市场需求量目前的状况是什么样呢？我了解了几个楼盘，大概要20个左右别墅项目有10个集中在西部山前，如果这20个项目我知道的原河名墅应该是1200套左右，上山间也在1200套左右，西山御园在700套左右，如果我们平均一下都按1000套左右，20个项目就是2万套，距离我们最悲观的需求还有一定的需求量不能够满足，当然这里面还不排除里面有不买别墅，买类似于别墅的花园洋房等等。总而言之，尽管石家庄市人们收入水平不太高，市场需求量不是很大，但是给我们开发企业提供的别墅豪宅、花园洋房的市场空间是留有充分的余地的。我们在座的企业目前开发这个项目应该说是抢的了先机，前途还是很光明的。尽管目前我们国家的调控政策没有减弱的势头，买房受到限制，但是从目前各地政府出台的相关的政策，地方政府已经是承受不住了，包括最早的广州的佛山、安徽的芜湖、江苏的扬州都在出台的“微调控”，这个问题反映了当前房地产市场在地方出现了一刀切带来的副作用，这是不可否认的。

我以前在论坛中提到过，调控政策为什么以套数为单位，为什么不以面积为单位的呢？比如说有的家庭有国有企业的员工，干了一辈子了，结果最后分了两套房，一套是50平米的单元房，一套是十几平米的小平方，或者分了两套房加在一块是120平方米，因为这两套的套数限制，他的改善型需求就实现不了。

我昨天发了两条微博，一个在新浪网，一个在搜狐焦点，我说现在出台的政策不是微调，而是对过去限购政策的不足或者是失误的一种补充或者是一种完善，本身这个政策不够合理，就应该及时的修正。目前我们各地方政府都在试探房地产市场有没有微调的可能性，各地方政府盼望微调的愿望就像雨后春笋一样一点点往上鼓，不管有的地方政府出台的补贴房价、现金补贴也好，是对调控气候的一个探测器，结果没有被封杀，这就说明限购令还有微调的空间，微调空间最有可能实现突破的应该是豪宅市场或者别墅市场，我建议市政府每套房子150万以上的，或者单套面积在200平米以上的从限购范围中出来，如果这个愿望能够实现的话，别墅市场应该又给我们提供了很好的条件。

当然话又说回来，既然有这么好的市场，开发企业也是我们项目企业应该考虑的几个问题，第一个问题我们别墅尽管有这么好的市场，但是不要盲目的，因为毕竟这不是我们市场需求的主流，根据银河网二月份做了一次调查，能够承受得起在6千平方米这样的家庭不超过18%，期望能够最大的需求量是在90-120平方米的，这个需求量占到了62%，所以这个别墅需求量毕竟不是我们市场需求的主流，是在金字塔尖很少的一部分人，这一部分应该看到，别墅的建设应该是适可而止，那么后续的开发工作如果再盲目的建就很难说了。据我了解开发公司有十套豪宅，到现在只卖了一套了，而且豪宅还是很特殊的，销售情况不是很好，所以应该在建设开发量上适当的注意一点。

第二个问题我们项目的质量应该随着经济的发展，随着人民水平的提高，进一步提高项目的质量，因为高科技的产品，新的家庭室内配套用的科技产品越来越多，比如说畅行的室内的恒温系统、恒湿系统、远程遥控系统等等一系列的都用在住宅建设当中了，如果项目周期建设过长很可能就被别人所取代了，这点应该提醒开发企业注意。我们平常有一句俗话叫好马配好鞍，既然能买得起这个别墅，我想他不会再计较花上几万块钱改变自己的配套，这点我们眼光要看远一点，要及时了解市场上有关的信息，争取把最先进的设备引入到项目上来，使项目真正成为当前最顶尖的项目，配套最好的项目，这样你才能够占得市场。

再一个还要提醒的是大配套、小配套都要注意，小区的配套，我举一个很简单的例子，居住在别墅里面大部分室内得有房屋，有的就是为了防止货币贬值，真正的住在市里面，上班方便，然后把老人接到这儿来，估计得将近70来岁，如果这一部分人小区里没有好一点的医疗配套，说点难听的话打个120进医院就不如在市内方便，所以要解决这个后顾之忧，把高端的、先进的医院配置齐全，一看在这个地方看病也没有后顾之忧，这一点要想得更周到一点，才能使我们产品销售得更好。我简单的谈了点自己不成熟的看法，祝愿我们在座的各位项目取得好的销售业绩，为我们省会房地产市场提供更好的产品！

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主持人：感谢李会长，李会长的想法可以说是非常的独到和专业，李会长不仅是对西部板块包括对别墅市场的居住价值进行了冷静和客观的分析，同样也是为我们大家传达了一个非常利好的情况，在目前为微调政策实施的过程当中，针对目前别墅市场有可能会从限购政策当中解除，这对我们别墅市场来说在未来的发展来讲绝对是一个利好的信号。

高端住宅的集群化和片区化，目前西山的板块格局正在逐步的形成，为西部山前区下一步的发展奠定了非常良好的基础，下面同样让我们以热烈的掌声有请河北省住宅产业协会会长张凤珠女士，张会长来为我们从全国的角度上，针对石家庄目前的别墅市场现状和未来的发展方向为我们进行分析，欢迎张会长！

张凤珠：西部山前区开发的确很具价值，咱们都在谈价值，这也是随着经济的发展，随着城市化的不断提速必然的一个过程，原来我们只是在一个小城区里有间房子住，上班、生活也都蛮便利的就可以了，从短缺经济之后就觉得很满足了。我们石家庄作为一个省会城市，原来城区比较小，也没有感到不便，骑自行车就可以。

但是随着城市的发展，我们在省会当中确实已经比较排位考后了，当然我们有很多客观的原因，大家都知道河北省的省会搬家，由保定搬天津，由天津搬到石家庄，很仓促。再有石家庄本身不是一个老城，我们说是火车拉来的城市。现在对于省会城市而言确实很有将来现状的紧迫感，怎么改变呢？除了城区建筑越来越好，“三年大变样”拆旧建新退二进三，城区的扩大，卫星城郊区化甚至到远郊近一些卫星城，这也是很多有远见的投资商、开发企业逐渐的在考虑甚至做出一些动作，西部山区就很明显发展起来了。

原来我记得90年代的时候，我提议石家庄将来发展成为山水园林城市，有领导觉得离山那么远，水那么浅那么干，怎么叫山水园林城市？所以石家庄城市基本上是向东平地上发展，为什么？因为向北有滹沱河作为障碍，向西是山区交通不便，过去不知道房子可以建到山坡上。向南，大家知道南部是地震断裂带，从唐山地震之后不敢向南发展。

现在随着眼界的提高，不断学习国内外好的经验，发现山还真是好东西，北京就有西山，有很多城市的山都在西部，因为整个地形是西高东低，所以在城市的西部，原来城市大部分山脚下都是在东部多一点。北京有西山我们有吗？后来随着空气质量的变化，鹿泉做了很多牺牲，感觉山特别近，再一个就是交通，所以西部山区的开发它的价值越来越感觉到在提升，越来越得到投资商、开发商很青睐。但是这一块应该怎么做好？像龙凤湖有很多人看好这一片水，建了很多的别墅规划也不好控制，谁来谁建？谁都想多建一点，密度很大，很拥挤。虽然叫别墅区，但是住着很不舒适。陆陆续续的一些先行者进来还不被看好，最早的叫龙泉花园（音），因为当时确实也有一些问题，龙泉花园（音）当时应该是苏州开发的，当然售价也很低。

第二代后来又盖了一些房子，特别是路通了之后陆续有一些别墅项目。现在陆陆续续进了很多大产业就开始做了，为什么现在还要论呢？我觉得非常必要，我们在做一件事之前一定要先论，首先这件事本身就值得称道，首先要做好调研，我觉得首先要把现状弄清楚，它到底是一个什么样的状况，它所处的位置，它目前有哪些资源，跟我们城市的发展在当中占有一个什么样的位置，起到什么样的作用，怎么样是互补的，还是作为一部分，把现状要弄清楚。现状弄清楚了之再看看现在，在这样一个状况下，跟我们类似一个环境当中，有哪些环境是做得比较好的，刚才我说的像北京有西山，上海最早没有山就是叫蛇山（音），也在建高端别墅，杭州的山也很多，像四川南边也有很多到郊区把近郊的山路很好的跟城市结合起来，我们要借鉴他们一些好的做法，也汲取一些教训。比方说北京向周边发展，在我们的燕郊现在已经发展到将近20万都不止，但是被称作是“睡城”，一个是北京人到这儿来很不方便，首先交通不方便。

另外没有很好的配套，再一个就是像医保、社保这些都没有解决，因为区域流通的问题，打120得拉到北京去看和报销，虽然房价低廉但是很不舒适，很不方便。所以一些教训一定要很好的汲取，而且还要防止盲目，刚才我和李会长在探讨，还是要做好区域的整体规划，叫板块也好，叫社区也好，5月中旬发布的《西部旅游规划》几个县6800多平方公里，这样就非常好，把平山西柏坡和周边原来已经有的景点都结合起来，这就非常好，一定要做好区域大的规划，做好了大的规划再做局部的细的规划。

石家庄在一些房地产大鳄来了以后搞大的城市综合体，大的片区改造，所以我们要记住住宅可以搞，包括高端的像别墅和洋房，这块也是前一段比较缺的，我经常说我们缺两边，如果现在还说短缺的话是缺两头，一头是高端住宅，一头是为双困家庭，低收入家庭解决困难，这一块政府加大了力度，高端自己的队伍，还有外来的大的队伍这几年也加大了动作，豪宅、别墅、洋房也像雨后春笋一样多了起来。因为高端尤其是做第二住宅可以把范围放得大一点，除了城市里面，将来富裕起来的农民，包括山区、山沟甚至于山西的一些矿老板、煤老板也都到山下来，到平原里来离北京更近一点，现在也有这样的。包括东北寒冷地区他们已经到我们的长城以内，像秦皇岛、唐山买房子，到省会好的条件里来也不是不可以。作为山区生态这么好，把它做一个主要业态也还是可以的，但这也是在调研的基础上，根据市场充分的调研，到底有多大的消化能力？有多大的市场？前瞻性可以看得更远一点。

其他的配套，比如说一、二、三产是什么样的布局，当然对一产、二产、三产的要求更高了，一产不仅是普通、传统的农业，恐怕是跟旅游观光结合起来的农业，一些有机、观赏性的农业、林业、林果业结合起来发展，点缀我们的别墅、洋房上。

二产恐怕主要还是不污染的，零排放的，特别是不光是水体污染、物体污染、甚至空气的污染方面都要考虑，现在PM2.5已经开始要发布了，这个还要充分的考虑一下。一个是要综合考虑一二产，这些产业都要有，即使你是一个旅游度假生态区也要有，比例上可以有所不同，可以叫旅游工业，就是可以参观的，特别是现代科技，高科技电子产品也应该特别的重视。

配套设施里面教育一定要配套，不然就会称之为“睡城”，现在的配套有大学城了，能不能有好的中学过来，能不能有好的小学、幼儿园过来，如果能过来的话就能把中年人留住，有的是把老年人送过来，那么就必须把养老养生考虑进来，现在养老产业也成为一个朝阳产业，发展非常得快，因为我们已经进入了老龄社会，我们的特点叫未富先老，就是国家还没有富裕，我们还没有到小康社会已经进入老年社会了。

老年养生中国的传统又不愿意到敬老院好像是子女不管，子女也觉得好像是不孝顺了，所以这也是一个问题，但是必须要考虑到传统的习惯，应该以居家养老为主。居家养老就应该在建设我们住房的时候小区的时候，应该考虑适宜老年人居住。比如说无障碍，就是老年人和残疾人有很多相似的地方，要无障碍设施，不光是有电梯，上电梯有台阶也不行，现在我们经常有错层，有复式老年人怎么样使用，各种扶手、各种用具是给老年人准备的，包括出了楼道有适合老年人锻炼地方，要老有所学，老有所为，一些有特长的专家、学者、文学家、书法家，适宜他们在这儿继续的创业，我觉得这些都应该考虑。养生不仅仅是老年人了，那么中年人战斗回来也是腰酸背痛的，他们怎么样养生。我现在又发现一个问题，除了未富先老之外，未老先空，就是很多中年人就是“空巢”家庭了，四五十岁孩子上学走了，或者出去工作了，出国了，中年老俩口也是“空巢”的家庭。像这些我觉得都应该在做开发的时候充分考虑的问题，不仅仅是建住宅，遮风避雨的问题，保暖的问题，还有环境，是不是适宜在这儿居住，各方面都要考虑到。

应该说规划、设计也要不断的提升。我们大的总体设计考虑考虑，一些细小细微的东西也要考虑，像科研配套、会展、宾馆等等已经有了一些，我感觉到陆陆续续都在逐渐的改，都在下棋子，但是棋子恐怕应该也有一定的内在规律，不能随便摆，一定要符合规划，整体让它看起来还得协调，就是把城市设计的理念引进来，不然的话有点散落，好像珍珠一样，每一颗都很漂亮，如果不串起来没有规律的话，也是看上去很乱的。

一二三的布局，过去我们就是简单的划分，一产在一块，二产在一块，三产在一块，那么它们怎么样能够有机的相融，这些都需要我们从大的规划来考虑。特别是一些大的开发企业进来，一来是欢迎，给我们带来了新鲜的理念，带来了大盘，前两年我们说大盘的时代到了，大盘跟大盘之间怎么样衔接，怎么样看上去也很协调，产业之间怎么样协调，我希望把西部山区建成一个现代化的，我们尽量不留遗憾，或者少留遗憾的这样一个大的区域，既不是城，也不是乡，是一个新区，各业协调。有一个理念挺好，人们住进来以后，改变生活不将来生态，但是这些都要落到实处。

我一直在呼吁，我们房协有责任和义务，我们设计部门、科研部门，大企业包括媒体，联起手来把这些个已经做过的规划捋一捋，看看哪些个还需要再配套，因为这是一个大的系统工程，我们把它做好。原来我们也有一些好的想法，大家翻一翻，我们河北不缺理念，不缺思路，也不缺规划，甚至不缺高水平的规划，一说经过国家审定批准了，大家看看我们有多少论证过已经成形的东西，从改规划以来，以前叫五年计划，从解放后50年代开始叫规划，因为规划更具前瞻性。十五规划到十一五规划开始，我们有没有认证一下十五规划有哪些实现了，哪些没有实现，为什么没有实现，有哪些改变了，为什么改变了？改好了还是改的不好了，如果我们只做规划，反正我是每一个规划的时候都请我们去做规划，我很少参与像做好一个项目规划后期的论证，包括请了一些社科院，一些院校，包括国家级的科研单位，我们都系统的捋一捋，真正把西山板块做好。

正定新区现在建的园博园，现在园已经做了很多了，我们可以去看一看人家是怎么做的？我们西山也是一样，我觉得要想今后不留遗憾，现在恐怕就这么一块比较生态的地了，也是它的稀缺性、唯一性，希望我们把它规划好、设计好、实施好、建设好、管理好，将来我们在这里住好，世世代代生息衍繁都觉得这块好，也是作为河北人石家庄人的骄傲，共同把它建好。谢谢大家！

主持人：感谢张会长的精彩讲话，张会长应该说对西部板块寄予了非常高的期望，并且张会长刚才提到了郊区化和卫星城是城市未来发展的一个趋势，西部板块也是从前几年未开展的处女地到今天建成这样一个高端别墅，可以说发展是非常迅速的，张会长也是对整个区域的发展，不管是从大的规划，从一二三产的布局，包括对单体项目别墅的运作都提出了非常有价值的一些建议，我想这些建议也是非常值得我们在座的开发商来借鉴的。我们了解到西部山前区是作为华北区域内不可复制的独特的山体生态资源区，刚才会长也提到了这一点，经过几年发展，已经成为了全省高端住宅最为集中的一个区域，可以说是未来发展空间是不可限量的。

虽然说我们了解到西部板块具有众多的优势和价值，但是之前从来没有一些专业的机构对区域的价值进行一些系统和专业的分析，下面我们也是委托了地产专业的研究平台汉嘉机构的常卿常总为我们大家分享一下，他们针对西部板块的一个分析报告，有请常总！

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常卿：尊敬的各位领导、来宾大家下午好，感谢此次论坛能够委托汉嘉机构来准备西部山前区的价值报告，下面由我来向大家做报告，因为内容比较多，还是把核心的问题予以发布。

我们报告的名称是西部山前区别墅板块价值发布，是一个大型数据研究报告，报告的内容是资料研究、非策略性报告，就是不存在建议和意见的，只是通过多方面的资料收集、政策导向、规划方案数据研究等内容，从而总结出西部山前区的城市地位、发展优势、生态体系和板块价值。

第二部分我们说一下报告的目的，通过此次报告的内容发布，对在座各位领导、嘉宾对接下来论坛的发言当中能够提供一部分资料的参考。另外我们也会在各位领导对我们西部山前板块的价值进行了讨论和意见的发布之后，对我们这个报告进行部分的甄选，并通过权威数据的研究单位对这次报告里所提供数据进行进一步的论证之后，我们会形成一份具有真实严谨的数据支持和权威人士意见支撑的价值报告，并对公众正式发布。

这个报告的意义有三点：第一点，这份报告的发布可以使广大的市民更为系统的了解西部山前区的发展价值，为宣传鹿泉市的城市建设，宣传西部山前区的发展起到一定的推动作用。

第二，这份报告主要是对房地产界的圈内人士，展现西部山前区它的整个改革、发展的“全景图”，并提供大量实际材料和数据，从而成为进一步加强业内人士对板块价值的认识。

第三，我们成立这个报告还需要在板块内已经准备投资或者还没有投资的企业，成为他们了解这个区域价值一份详实的参考，从而吸引更多投资企业的关注，坚定他们投资西部山前区的信心，从而推动西部山前区规划愿景更快的实现。

我们整个报告分成六个部分。

第一个是西部山前区城市规划价值；第二是西部山前区的生态价值；第三讲的是鹿泉西部山前区的产业布局；第四部分讲的是西部山前区的城市配套价值；第五部分是低密度的人居发展价值，第六部分是西部山前区别墅板块形成的解析。

第一部分西部山前区的城市价值，我们大概用了30份的研究材料，但是此部分内容主要是研究了城市以及鹿泉西部山前区的规划内容，因为之后我们有资深的规划专家会对这部分进行专业和资深的探讨，所以这部分材料可以在会后供大家浏览，在此不做介绍了。

第二部分是西部山前区的生态资源价值的发布，这个信息主要包括了空气、水质、气温和山前景观的资源，这部分大概用了10篇的内容，其中包括空气污染指数的参考值，以及目前鹿泉市以及石家庄市的空气质量报告，包括我们西部山前区特别是翠平山周围负氧离子含量的报告，以及负氧离子含量对人体健康影响的参考标准。

下面我们把这个部分里面非常精辟的一些数据给大家发布，第一个空气质量，鹿泉市2011年建成区优良天数是333天，一级天数是53天，这两个天数主要是参考空气污染指数API，包括空气的纯净度，包括可吸入颗粒物，主要受天气的影响，所以说评价城市区域空气好坏的标准，主要在于我们能够达到良好或一级天气的数量。那么我们西部山前区在鹿泉，刚才林市长也提到了，对空气治理用了非常大的心思，然后也牺牲了很多利益，但是也起到了非常好的效果。因此，我们西部山前区2011年达到的良好天数是333天，高于石家庄市13天，其中一级空气质量天数是53天，高于市区17天。这个就是说我们所谓的上风上水就是西部山前区它的空气质量和石家庄市区的空气质量之间的差距。

第二点，我们西部山前区以我们国家宾馆所在的空气标本采集地，空气负氧离子含量平均密度局部最高600，最低39个，总体高于城市平均水平是3倍以上，因为石家庄市区的空气负氧离子的数量是不足200个，这个数字如果在城市的局部公园，但整个城市的平均数量是比较低的。

第二个是饮用水。因为石家庄市区的水质比较硬，为什么比较硬？因为采用了大量的地下水，石家庄的水质主要来自于冈南水库和黄壁庄水库，西部山前区所引用的水完全来自于两大水库的地表水，运输是从平山到鹿泉再到石家庄市区的一个过程，因此西部山前区引用的全部是地表水。

第三个部分就是西部山前区的气温，西部山前区夏季的气温比市区平均低3度，晚上温差会更大一些。

第四个西部山前区主要的景观资源的发布，一个就是万亩森林公园这也是鹿泉市的重点工程，是西部山泉的一个绿色屏障。第二个是西部山前区附近分布着龙泉水、抱犊寨、封龙山等多个风景区。第三个就是南水北调，由北向南穿过西部山前区，为将来的生态培养提供了丰富的水源，大量的水源进来之后会对空气的湿度和空气中的负氧离子进一步的增加和改善。第四个方面就是环城水系，环城水系在西部山前区西南附近有四个公园，其中水景公园是西部山前区景观的一个开启标准。

第三部分我们讲一下鹿泉市西部山前区的产业布局，简单介绍一下，产业布局是绿色生态旅游，建设控规就是中低密度地区平均容积低于1.5。结论就是西部山前区优美的自然风光和便捷的城市交通环境使得该区域在城市居住价值上日益的凸显。

因为我们刚才提到了简报很多内容没有公布，因为时间比较紧，我们只是提供了报告中核心的价值，论证的过程和详细的资料会后经过论证后可以再浏览。

下一部分讲一下区域的配套，也就是刚才两位会长都提到了，建设一个真正的高端住宅区只有住宅是一个“睡城”，因此我们整个鹿泉市在2006年对整个区域的医疗、教育等配套有考虑，我们通过第一对城市的影响和对自己本身的影响来解读城市配套。这一部分内容比较多，主要是三个方面，第一个是环城水系的建设与西部山前区的关系，第二个是城市高铁的建设与西部山前区的关系，第三个西部城区升级改造与西部山前区的关系。

我们这里有一个地铁交换站，在上庄那。我们这个部分将来想做的地铁资源是城市范围内，三环范围内最好的，因为同时有两条地铁线通过。

第三个西部山前区的升级改造，因为范围比较多，包括商业、医疗、购物、配套，但是我们看这个城市的版图，原来我们认为西二环就已经是城市的边界了，对二环和三环之内的城市建设，可能在座的大家是比较关注的，市民并不是很关注，不知道到什么程度了，但是我们从卫星图上去看，整个现在这条红线就是代表了城市边界现在城市版图真正的边界，已经从二环开始紧密的贴合在三环了，这个二环和三环之间整个城市并轨可能是近三五年的事情了，三五年之内整个二环和西三环之间形成城市化，西部山前区就会和城市相融合。

第二部分讲到了刚才会长提到的区域内的配套。区域内配套目前规划了是2所中学、5所小学，5所幼儿园，而且规划了河北省最大面积的职业教育园。

交通规划。我们看规划图就知道目前槐安路，南二环、中山路全部延伸到了西部山前区整个区域，整个区域还包括了两条高速公路纵向穿过，以及规划的山前大道，而且修建的已经雏形了，在西部山前区内形成四纵三横的路网格局。包括在翠平山周边的景观道路作为全省的标杆性的生态道路予以规划，两路的景观要求要高于市区。

第三是医疗，西部山前区整个中心部分也就是槐安路沿线直穿西部山前区被定义为生态汉阳区，类似于北戴河的产业结构，有两家大型的综合医院。

第四是休闲配套。根据西部山前区的规划，将山前旅游、度假、会议、博览、体育、休闲、观光、农业、山前旅游和生态农业共同组成休闲配套区，这部分面积包括翠平山迎宾馆就属于会议博览其中的一项。整体的这些非居住的休闲配套面积达到了整个区域规划面积的1/3。

第五部分我们讲到一个低密度人口。低密度人口给这个区域带来什么样的影响，首先我们通过对石家庄市人口包括鹿泉市的人口，包括西部山前区的人口都进行了统计和分析，得出来的结论就是我们现在西部山前区虽然紧临石家庄市区，我们刚才看到了它的整个三环的布局，二环和三环的城市化已经非常快了，但是西部山前区目前人口密度仅为市区平均密度的2%，这是一个完全低密度的区域。

第二部分，石家庄市城市总体规划中提出西部山前区要遵守西控规划原则，以发展郊游、休闲度假、生态住区为主，严格控制工业项目的布局，未来十五年之内整个西部山前区的人口不会有显著的增长，在未来的十五年以内属于石家庄市人口密度最低的区域之一。

因此在有这么多优势之后，我们第六部分就是对别墅板块影响一个解析，因为本身有这样的生态资源，有这样的一个人口低密度的规划，有近1/3的区域是休闲配套，而且日常配套很完善，这个区域将来别墅发展市场会怎么样呢？有了这些综合的优势，现在西部山前区的项目20个别墅项目当中有10个项目集中在西部山前区，我们就会考虑它会不会已经成为了现在石家庄市最大的一个别墅板块，因为这个区域它的低密度的控制，包括它的整体规划都要求这个区域比任何一个区域都要纯粹，因为我们可以说滹沱河区域也是一个主宰，但是滹沱河旁边有33层的高层，会有大型的居住小区，会有企事业单位，但是西部山前区就够纯粹，够单一。

西部山前区板块的价值总综述，首先和城市之间的距离完全符合第一居所的概念。第二，上风上水，风景秀美这样的资源在石家庄是独一无二的；第三，也是最重要的关系到在座各位开发企业需要了解的，西部山前区虽然是一个土地资源丰富的地区，但是用于一类土地和二类土地规划的部分只有不足10%，而且这10%是包括了现在我们这13个自然村所有的宅基地面积，因此我们在一个看似土地资源丰富，其实土地资源十分紧缺的区域当中，希望在座的各位在数据支持之下，能够对您接下来的发言有一定的资料参考作用。这次的报告完毕，谢谢！

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主持人：感谢常总的精彩讲解，这份报告一些专业的数据可以说是非常的有价值，对我们整个西部的区域进行了一个全面的数据分析和论证，无论是从这个产业的布局、资源的配套、人文环境以及西山板块未来的发展方向都进行了非常清晰的讲解。可以说这份报告是非常具有含金量和权威性的，也是值得我们今天在座的所有的地产同仁们一定要留好这部分报告。

我们都知道杭州的城市规划一直是在国内处于领先的地位，我们今天的论坛也有幸邀请到了来自杭州的规划专家郭拴群先生，请郭老师为我们指点指点鹿泉市目前的城市规划、城市的格局，我想一定会对我们有所启发。下面一个环节就交给郭老师！

郭拴群：谢谢主持人！我之所以这次来参加这个会议是因为我们现在在编鹿泉的规划，对石家庄市区包括藁城、正定、栾城、鹿泉要进一步的了解。今天受益匪浅，首先是非常感谢各位能够提供这么多的信息，对我们的项目规划起到了很好的作用。

我对今天的题目很感兴趣，石家庄西部山前区域价值与发展论坛，各位都是房地产行业，房地产开发公司，这里面谈到的是发展，不是开发，发展是多元的，开发只有一个方向，所以我觉得今天的观点之所以也让我们规划人员参加，我觉得运作会议非常具有前瞻性和广阔的视野。

我今天的题目是《西部山前区发展与城市规划》，一个副标题就是石家庄市都市区稀缺资源的使用。刚才常总有了一个基本的分析，我这里我想谈到的事情实际上准备了三个方面：第一个就是这个地区发展背景；第二个，相关规划对这个地区的定位；第三就是几点基本的认识。

我的发言范畴有两个层面，第一个层面是石家庄的都市区；第二个层面是鹿泉市，因为我们现在在大都市区的背景下正在研究鹿泉市的一个规划。我们的西部山前区这一个区域实际上有不同的区域的界定概念，在大的生态环境里面它的研究基本上山前区是600多平方公里，而鹿泉市内部做规划有一个小的区域，实际上是很小的一个区域，我今天谈的是一个大的区域，也就是鹿泉市山前区的概念。

这里几点的背景，第一个是区位优势非常的显著。30分钟的交通圈，我们石家庄市西部的和都市区联系，南北带状发展的衔接最便捷的县级市，生态资源独特，石家庄的动物园、森林公园今年3月12号开始种树了，抱犊寨、封龙山这些都是石家庄市都市区里面仅有的。第二是城市独特的资源，生态屏障，我们的水库，是石家庄市水源的上游。

产业特征：鹿泉市在都市区四个县市里面产业结构应该说是超前的，属于工业化的中期，但是刚才领导也到了，中期并不代表发达，工业化阶段将继续进行，第二产业和第三产业同步发展将是一个很长的时间。这里城市环境、资源型产业的转型升级对石家庄生态环境作出了很大的贡献。这里面鹿泉市构筑了三大产业平台，来构筑整个鹿泉市大的产业发展升级。

人口和城市化快速增长，作为从石家庄中心城市郊区的一个县到都市区的一部分，它的人口通过了人口减少到人口平稳增长到现在开始生长的一个过程，对于搞房地产公司的人来讲这是一个利好的消息，因为这里石家庄功能外溢，这个地方产业的发展、人口的聚集人口都是正向的增长。

但是从这个图来看，鹿泉的城市化是一个非常缓慢的过程，和县级市相比还远远不够，所以未来一个阶段城镇的建设仍然是非常重要的。

中心区职能扩散，鹿泉市融入都市区。这里面交通设施、物流设施、公园、市政、国宾馆等等。

休闲旅游的需求。根据一般的规律来讲，当一个地区人均GDP达到6千亿美元以上的时候，将进入一个休闲的时代，我们石家庄刚刚达到了，我们在这边做规划的时候做过一些调研，石家庄人因为个人自己出钱去参加旅游的很少，这个地区的经济发展还没有完全达到一个程度，基本上公司单位出差来参加旅游，这是石家庄人的一种状态。

现在我们这里有非常好的旅游资源，有山有水，石家庄的需求开始出现，比如说“开心农场”休闲采摘”这些事情，包括现在几大风景区的开发，对休闲产业有非常好的基础，我们认为西部的生态环境是石家庄市休闲发展的首选。

第二个我要谈一下相关规划和发展定位，这张图是整体规划的图，职能定位突出了两点，第一点是生态，它是中心城市绿色的屏障，功能上西花园，这是以发展商贸业和旅游业为主导的综合性功能区，这里面的生态和旅游是发展的核心内容。

现在鹿泉市发展的方向是这样的，石家庄大都市区西部生态屏障休闲旅游城市，这个职能非常的明确，这是它发展的优势和未来发展的潜能。它的产业会是一个过程，但未来应该是以生态和旅游休闲为主。

这是石家庄市总规的一个大的框架，刚才谈到“1+4”，中心城市北扩，东扩，南优、西控，为什么要控？这里面实际上土地已经不大了，山的资源是稀缺的资源，留下一点，留给我们的后人。把我们生态的滹沱河作为城市的内河蓄水以后，西边有山，北侧有水，生态框架就有了。

这是一个在石家庄都市区生态规划里面的一个图，非常显眼的这是绿色的，这个绿色是大气质量一类区是最好的地区，都在我们这个地区。

这是都市区生态绿地系统。明显看到这里的风景区，抱犊寨、封龙山、龙泉寺，我们的滹沱河和环城水系，绿色密度是最大的。

这是我们在编的鹿泉市的总规。这个总规叫城乡总规，这里面我们的手法是首先看这里有一个什么样的资源，然后看这里需要有什么样的产业，然后再决定这里有什么样的城镇发展，这是我们研究的空间格局。左边有一个生态产业带，右侧一个相衔接的带。市政和道路和城市有机的衔接，形成一个完整的整体，在现有的基础上我们打开东门融入城市，使这个地区全部融入这个城市的发展当中。

这是产业，绿色的是休闲产业带，这边是围绕着西三环水系所衔接的一个带，北部是工业区，南侧是工业区，这边是一个休闲产业的内容，我们这次提出来西部，刚才张会长提出了很多城市都是西部优，这就让我想起了杭州，杭州有山有水，如果杭州山水都建上房子的话西部就没有了，如果当我们的石家庄未来发展需要山，需要水的时候，如果我们都建了，我们未来石家庄的西部也就没有了，所以这里提出来了生态发展。包括地区发展来讲我有几点认识。

第一点就是发挥我们的优势，都市区与区域发展协调发展的优势，地带的生态屏障和旅游休闲的优势；资源优势；区位优势。怎么发展？两点：优化资源配置、集聚发展，我们在调研的时候发现各公司做了很多的项目，很不规则，配套设施、居住设施、包括建设品质层次不一，所以我们建议大家依托城市，依托新城的发展，高档物业如果旁边有很好的配置，有很好的宾馆那么你的物业就会做出来，这是在杭州地区看到的一个经验，不要孤立的建，现在找一个很好的位置建起来了，没有配置的话，没有配套设施哪怕是第二居所使用效率也很低。

第二是关于建设，从国家的土地政策讲也好，包括对住宅品质的控制也好，包括生态功能的建设，我建议这个地区的开发要走一条可持续发展的道路，要低密度开发，控制开发总量，包括我们未来的第二产业，包括我们第三产业的发展的空间。我的汇报是这么多。

主持人：感谢郭老师，郭老师对西部区域整体的发展规划进行了非常细致的讲解，西部区域作为石家庄的一个西花园，未来也是要建立一个大都市区的生活旅游的屏障。刚才郭老师也提到了一点，一直在强调西部区作为城市的稀缺性资源聚集的区域，如何进行一些低密度的开发和有品质的项目的开发，也是西部区域未来房地产发展的一个重点方向。

那么我们在今天的活动现场可以说是名家荟萃，不仅汇集到来自政界和学界的专家，同样邀请到了来自西部板块各个重量级的房地产项目的代表，还有石家庄房地产业行业的精英代表们。下面一个环节我们就围绕着西部区域的整体区域发展展开一个讨论，也希望在座的各位嘉宾能够各抒己见。我们现在大家的手中应该都有今天整体讨论的议题，主要是三块，我在这儿先跟大家简单的介绍一下。

第一个议题是西部山前区域对于鹿泉乃至整个石家庄的核心城市价值在哪里；第二，西部山前区域在快速发展阶段如何处理好环境保护和城市建设的问题；第三，随着政府产业与规划的逐步提升，西部山前高端项目的开发建设有人提出西部富人区的概念，各位对西山高端居住板块是如何理解的。

因为我们今天来的嘉宾比较多，我们今天整个论坛的环节时间也比较有限，所以今天各个嘉宾发言环节请大家注意一下时间。首先我们还是从西山御园的任总开始！

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任云军：我先抛砖引玉。我大概的讲一下，是我个人的一些理解。第一个题目是西部山前区在石家庄区域核心地位，我是这么理解的，城市是一个有机的整体，不管哪一块都有自身的优势所在，作为西部山前区鹿泉这块刚才几位专家还有郭老师都讲到了，西部山前区作为一个城市的后花园，也是为整个城市提供清新空气的地方，应该说这几年石家庄市的空气环境质量提升了很多，我是2010年来的，这几年空气清新了很多，鹿泉市为整个石家庄的生态环境做了很大的贡献，所以我们要用好这个地方，我们作为开发商也有责任把这个地方用好，做好我们的产品。

谈到第二个问题，如何处理好环境保护和城市建设的关系，每个城市的发展都在讨论这一个课题，作为我来讲，主要是解决和控制发展的思想，控制就是控制规模和总量，还有规划先行，还有就是生态控制。另外就是基础设施这一块，作为开发商来讲我们要做一个好的基础设施配套。特别是我们房子建好以后后期怎么服务，这是我们作为开发商要很认真考虑的事情，作为一个高端物业，物业的管理高品质的服务是对居住环境提升的很必要的一个事情，我们也会重点考虑。人区

至于说富人区怎么理解的事情我是这么想的，富人区有一定的经济条件，金字塔塔尖的人他们所要享受的是什么情况呢？就是这块地方基础设施是全配套的，包括一些商务配套，其它的交通的通达性，还有合理的出行时间，这样才能去讨论富人区，我们西部山前区这一块有没有达到这个要求？如果达到了叫富人区是可以的，我也没办法确定这是不是富人区，我先抛砖引玉讲这些。

主持人：我感觉在石家庄能够找到一个风水宝地是非常难的，西山御园刚才您也是针对西山整个区域的情况进行了一些分析，西山御园作为西山板块一个非常具有代表性的高端别墅产品，您对这个项目做一个介绍吧。

任云军：这个项目在西部片区确实是上风上水，包括地形、水质，空气很清新，我们会努力做好我们的项目，作为一个品牌。

主持人：其实我觉得这三个议题设置的非常好，不仅仅是针对别墅项目开发的空间，针对城市建设还有环境保护，还有整个西山区域乃至整个鹿泉的发展，其实我们这次论坛不仅仅是涉及到房地产的领域，针对整个城市居住的板块，包括和环境保护之间的关系等等，我觉得这个论坛来讲它的高度肯定是足够的。秘总今天也是来到了论坛的现场，您针对刚才提到的这三个议题，包括核心价值、处理环境保护和城市建设的关系，还有目前所提出的西部富人区的概念，您可以针对其中的几个议题或者其中一个议题来谈一谈您对这个议题的看法。

秘志飞：首先我说一下我对富人区的概念比较反感，我觉得叫生态区比较合适，不仅有住宅，还有一些休闲、旅游的配套。第二个就是在规划当中我想引入一个文化的概念，在我们项目所在的抱犊寨这一块，我觉得我们做的不错，我们不仅在功能上具备一定的特色，在其他方面也赋予一定的特色，这样才能区别于其他城市所有高端居住区的概念。

主持人：主要是针对富人区提出了自己不同的看法。但是从我感觉，如果说西部这个区域能够真正建立一个富人区的话，我觉得其实对这个区域来讲是一个好事，我个人感觉这个称呼上容易招致一些不好的评论，但是如果要建立高品质的区域，这也是未来要发展的一个方向。

秘志飞：这个是肯定的。

主持人：秘总针对这个问题提出了自己鲜明的意见，接下来还有同样来自于西部山前区上山间的两位代表，一位是上山间的副总经理谢建伟，还有营销总监申总，您两位代表针对刚才所提的一些议题或者我们今天论坛当中讨论的一些问题，您二位发表一下自己的意见。

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申程：西部山前区刚才郭老师说得非常全，很到位，西部山前区对于城市价值来说我想不光是鹿泉的问题，整个对石家庄来说我想价值都是很凸显的。本身我想西部山前区的生态环境是非常非常重要的资源，很有稀缺性，本身土地是稀缺，对山来说更是稀缺性的一种体现。

西部山前区的快速发展作为保护环境来说，因为在建设万亩森林公园，包括今年整个政府的力度更大，包围了项目附近的开发商，今年我们也拿到750多亩的森林用地，今年整个做了大的一些标段的总规，作为绿化基地或者大型森林公园树的栽种，整个大规划已经完全出来了，所以对环境保护推行力度应该是比较大的。

对于富人区的问题，我不反对这种说法，本身苗头就是朝着这儿走，西部山前区建的是高容积率的住宅，肯定是高价值产品的出现，所以有一个问题是富人区出现的话，我觉得会有一个时间，因为本身现在整个西部山前区统筹规划做得不到位，现在品质层次不齐，有高的、有中的，有低的，现在确实不太好，整个的前瞻性还是不够的。但是我觉得随着未来的发展，绝对会形成一个西部富人区的聚集地。

主持人：申总刚才提到了环境保护和城市建设之间的关系，因为西部山前区之所以能有今天的发展，能有建立未来富人区的发展走势，其实跟现在整个西部山前区独特的稀缺性的环境资源是紧密相关的，这也是建设高端集群的一个基础，也是体现出环境保护对于区域未来发展的非常关键的因素。这三点大家的意见都是比较一致的。

下面是来自于恒大地产集团石家庄分公司策划总监陈超陈总，因为恒大目前在西部山前也是拿到了金碧天下的别墅项目，其实恒大目前在石家庄开发的住宅是非常多的，当时我们考虑在西山板块拿到这样一块地建立别墅项目，当时的初衷是什么呢？如何看待这一个区域未来的发展呢？

陈超：先说第一个，西部山前区对于石家庄核心城市的价值。我想说我们是做顺势而为的事儿，不做逆流的开发，按照官方的表述省会绿色生态屏障，休闲度假后花园，我们在这方面是在听政府的话，然后分期开发实施，因为这个盘比较大，说句大话就是建设一方城市，造福一方百姓。

第二个议题是西部山前区在发展阶段如何保护好环境的问题，这个和刚才林市长说到的节能减排和业绩挂钩的问题，其实我们恒大也有这样的挂钩，包括恒大自身管理环保的标准也是和业绩挂钩的，包括卫生、排水、排污、垃圾的收集、噪声的控制和隔离的设施我们都有一个考量，这个我们集团总部有管理中心还有驻地工程师专门会下来检查，包括工程质量还有环保达标这个情况，所以这块是积极承担企业公民的义务。

总体而言，因为中国目前还没有真正零污染的项目，要保持好的环境总体还要控制，在开发的项目过程中要做到边开发、边保护、边治理，我想这是一个比较良性的循环态势。

第三个“富人区”的议题，我想应该加一个引号，这个题目起的抓人眼球，温家宝总理刚提出开发商要流着道德的血液，我们尽量平和一些，我们把它叫做宜居板块，我们专心做自己的产品，互通有无，共同提携来打造西部山前区的初衷。我是觉得各个开发商可以联动，不要感觉是孤立的，而是将整个西部山前区看成是一盘棋，比如说有这么好的宾馆，恒大配套有好的医疗中心还有商业中心，解决了衣食住行，还有儿童游乐中心，我觉得这些资源都可以来大家一起共享，另外我们也有自己的酒店，在折价区域内大家有一个良性的竞争也是比较好的。

主持人：陈总刚才提到了一点其实我们是一盘棋，这也是我们今天论坛的初衷所在。接下来一位嘉宾是来自于河北省正世清辉房地产开发有限公司的营销总监连艾雨，也是我们今天开发商代表当中唯一一位女士，您来谈一下吧！

连艾雨：我听了大家的分析，因为我们公司项目还没有上市，更增加了我们的信心，西部山前区这么好的一个区域，就注定了这个区域称为富人区可能这个词听起来有一点尖锐，但是不管怎么说肯定要成为一个很良性的，很稀缺的，很宜居的发展方向。大家也都是西部山前区的同仁或者说是战友吧，就响应环境保护的号召，照这个方向去做，大家一起来共同的做得更好。

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主持人：大家可以畅所欲言去阐述自己的观点或者想法，或者是大家在这个阶段可以互通有无，对别的项目可以借今天这样的机会了解一下对方项目的情况。

连艾雨：我们项目现在还没有正式开始，也是通过这样的一个机会来学习。

主持人：这是一个相互学习的过程。

陈超：我们有酒店、商业中心、会议中心、娱乐中心、儿童运动中心，我觉得大的开发商前期有实力去做这些公建配套，打下了比较好的基础。

常卿：如果空间配套做得越完善肯定受益的是所有人。

陈超：对。

常卿：当初我在北京做中央别墅区的时候，所有项目的第一卖点肯定是中央别墅区，因为别墅带来的优势就是资源共享，但是任何一个别墅都没有能力完成全部的配套建设，当他们集中式、集团化运行的时候就会产生足够的集合化管理的资源，大家就会分享一6部分资源，这时候别墅区的概念远远大过别墅的概念，我们今天去论证西山别墅项目也是为了这一个目的，以后我们再提到西部山前区别墅板块的时候，它能成为我们在座所有企业的一个共识的标杆，而且是一个良性的标杆。

谢建伟：其实我觉得配套设施应该是互相的沟通、互相的联系，互相的依托，我觉得这是每一个做高端项目公建配套是必须品，没有这个支撑不起来项目。西部山前区的核心价值，西部山前主要是依靠山，咱们这边是自然的风景，自然的景观，西部山前我觉得价值所在就是山水城市，这是当时定山水别墅的概念。价值体现在了上风上水，西部山前区价值所在就是有一些原生态的东西，有城市里面享受不到的资源。

关于富人区这个问题，我觉得不用特别明确的说富人区，但是做得产品和配套还有功能整体的品质上去了，一般人们对于别墅的概念就是有山有水，这是人们的梦想、理想的状态，我觉得山水城市，这是咱们西部山前最大的价值。

主持人：谢谢谢总。

张辉：这三个问题是有关联性，第一个是对项目核心价值体系的梳理，第二个是项目发展规划；第三个就是核心定位。这三个问题解决了，西部山前生态区这么多问题就成条理了，这个题是很到的，因为涉及到商业、公建、住宅等其它的配套，单纯从住宅类的项目来看这三个问题有这么几个想法。

一个是整个的核心价值，我觉得最核心的其实是人们对于现在健康生活的一种向往，这种东西恰恰是西部山前区是能够给予大家这种向往的东西，因为现在的向往不仅仅是身体上，还有精神层次上的，因为现在人们生活压力越来越大，人们喜欢的是世外桃源的感觉，世外桃源肯定是有山有水，不要远离城市但是跟城市有一定的距离，让人们感受到这种美的西部山前区是具备这些条件的，是人们向往的区域。这个是整个西部山前区最大的资源和价值。

第二个问题如何处理好保护环境还有城市建设的关系，其实对于我们来讲，我们是希望调整它的核心价值，因为它有山，有水，还有一些其它的资源，最吸引人的是哪些资源，找准价值的核心资源把它扩大。

第二个想结合项目开发，现在西部山前大道一到晚上堵车，每天都堵车，为什么？因为烧烤这些东西尤其到了夏天都已经非常的盛行，但是路还是这么宽的路，而且所有的堵车仅仅发生在晚上，为什么？因为晚上有烧烤，沿路两侧全是烧烤店，全是一些农家院，因为西部山前生态区现在越来越成体系了，一些大的配套，大的公建，各个项目有各个项目的特点，各个项目做出一部分去把整个的生活配套进行完善。

第三个议题，我对“富人区”这个词比较敏感，我觉得是事实，其实现在富人的概念我觉得有一个词可以概括叫“富有阶层”，已经不仅仅是经济上高收入的人，也是心智上的富有，经济上的富有，学识上的富有，还有健康身体上的富有，所以这几个富有称之为一个富有阶层。所有的达到一定层次的，达到对自己身体健康的要求，有一定的经济层次和经济消费能力，加上他的一些学识和对文化的一些向往，他会更倾向于离市区有一定的距离，可以完善或者提升个人更多的价值的这么一个选择。

主持人：张总把富人的概念又延伸化了。下面有请孟总您来谈一下。

孟祥增：非常感谢燕赵都市报和搜房网组织的这次活动，这次活动组织的非常的有意义，也听取了各位领导、各位老师以及各位专家阐述的一些观点以及做的一些报告。我们开发商也坚定了信心做现在的事情，也明确了以后所走的方向，刚才李会长说了要让一部分人先富起来，我觉得这个是非常现实的，经济发展水平有高低之分，所以我们没必要一定要纠结在富人区或者说贫人区的概念上，而且我们现在做的产品，作为我们开发商来说可能仅仅是别墅，但是对于政府，对于协会或者对于专家来说，我们的产品是整个西山板块的区域，这是一个大的产品，小的产品是开发商尽我们的能力去做，但是如何把整个大的板块做起来，不仅仅是一个开发公司或者一个开发集团能够一己胜任的这个任务。

我们集团是从2007年来到鹿泉，来到上庄，我们领导比较有眼光，在西部山前拿了一块地做别墅，做这个项目，实际上西部山前区的配套相对来说承接了项目发展以及整个西山别墅区的发展。所以今天能够来到这儿，听各位领导和专家的发言，也证明了一点，西山区已经吸引了越来越多的人的眼光到这儿，这也是非常高兴的一件事情，我们开发的信心也是增强了很多。即使我们将来去为客户讲解产品的时候，你可以不买我们的产品，不买我们的房子，但是你一定要到西山区来，要来看一看。

本身作为开发商来讲，为整个西部山前区域，尤其是鹿泉整体的规划，没有一个特别明确的或者特别确信的一种概念，所以没有调研就没有发言权，今天非常感谢主办方能够提供这次机会，让西部山前区的开发企业能够和领导专家坐在一起去学习、了解我们现在做的事情是怎样的一个未来。所以今天我们确实是受益匪浅，李会长说的很多的观点我个人是非常赞同的。

说到富人区这个议题，我觉得现在的矛盾主要是集中在贫富差距上，可能确实是比较敏感，但是我个人觉得西部山前区确实应该作为石家庄地区的一个标杆，这是无可厚非的，因为我们需要有这样的东西，需要这样的地域性、标杆性的东西，但是它既然是体现城市核心价值的产品，一个大产品，它必然是受众于一部分人的，不可能针对全部的人当然这是一个方向。

对于我们别墅开发企业来说，我觉得做这个产品一个是弥补市场产品差异化，也是实现企业的价值，同时也是带动整个城市发展的方向，我觉得富人区的概念本身有一些歧义，不仅仅是物质上富有更多的是从理念上、从文化上，从价值体现上能够更多、更全面的把价值体系带动起来，不是说挣钱了买来住，不是这个道理，时间比较紧张，就说到这儿。

李水源：西部山前区核心城市价值，目前只是停留在居住价值，应该说是省会高端住宅区的示范区，因为我们看到有一个笑话，一个朋友到一家串门去了，屋里布置很豪华，说你家太穷了，穷到只剩钱了，没有什么文化素质了。将来西部山前区这个板块住宅、文化应该想办法在提高文化品位上下点功夫，刚才我给郝总提了个建议，建议搜房网搞一个讲座就是什么叫做建筑文化，当前建筑文化发展的方向是什么，城市哪种建筑文化能够适宜发展，并且保持长久不衰，这是当前开发企业在居住环境当中提出的一个文化品位，我们的住宅不仅仅是一种满足居住的需求，包括很多的内涵，比如说建筑文化、园林文化、休闲文化等等，要得到文化的享受，这方面把西山板块的核心价值再提高一点。

第二个问题是如何处理好环境保护的问题，我觉得林县长最有发言权，我问过排污问题怎么解决，要防止产生一个新的社会矛盾点，这边是高端住宅区，不能因为你把污染物、污染水源都排到市区里了，这应该要考虑到，如果排污问题解决不了，将来一下雨污水都流到市里去了是不行的。

（最后一个问题关于“富人区”，媒体在提出这个词的时候应该加一个引号，或者别说，因为可能大家对富人的印象不是很好，可以称为“高收入群体”，现在目前毕竟市里还有不少的穷人，“十二五”规划保障性住房覆盖面达到25%，还有一些没覆盖的，那么这么多的穷人如果总提“富人区”的话将来会形成一个社会矛盾点，对社会稳定不太好。虽然是别墅区应该考虑到有高收入群体，还有中高收入群体。）Ω

主持人：讨论的环节先暂时告一段落，时间的确非常的有限，今天的论坛是非常的有必要的，也希望不管是搜房网也好或者是燕赵都市报也好，能够通过媒体的平台，请一些开发商真正的坐在一起，从区域的高度上，从城市发展的高度上做高度上的讨论，我想不仅对自身项目的建设还有整个区域的发展来讲都是非常有必要的。

今天借这样一个难得的机会，我们主办方联合了西部板块的各个开发企业成立西部山前高尚住宅联盟，共同致力于以创造高品质的楼盘为已任，共同打造精品项目，共同促进西部板块高端住宅集群的发展，共同促进西部山前宜居功能的发展。借今天这样一个难得的机会，也是征求了各位领导还有开发商的意见之后，由我们在座的开发商一起来成立西部山前高端住宅联盟。

下面一个环节首先是由我作为主办方的代表在现场为大家宣读我们的《倡议书》，我看到《倡议书》已经在背板上展示出来，我们一起来宣读《倡议书》。

生态西山，尊享西山，创建西部山前高端别墅区倡议书。

石家庄西部山前区旅游发展战略规划中指出，西部山区将建成省会绿色生态屏障和休闲度假后花园，西部山前区优美的自然风光和便捷的城市较环境，使得该区域在城市居住价格上从石家庄房地产市场的各个板块中异军突起，基于得天独厚的山水环境资源和生态区域促使西部山前区高品质别墅板块的形成。

在市场一片繁荣的今天，西部山前给了我们如此得天独厚的自然底蕴，开发商唯由坚持品质之路，才能经得起市场的考验，才能铸就永久的品牌，我们希望更多房地产企业以责任、品质先行为企业行为标准，以更开阔的视野和科学发展观的做出高品质的别墅项目规划，创造出更高的社会效益和良好的示范作用。

在此，我们倡议广大房地产企业戮力同心，勇担众任，积极响应并以实际行动参与到“生态西山，尊享西山”活动中来，共同开启西部山前方面的新局面，我们倡议如下：

1、持续规范开发建设行为，严格按照国家和地方政府颁布的各项房地产法律法规进行项目的开发建设。

2、切实保证房屋质量，贯彻执行国家中住宅建设规范和标准，全面提升品质，打造高性价比的地产项目。

3、提倡社区与西部山前自然景观相融合，保护自然景观，以可持续发展为目标，以节能环保、绿色、智能化为开发方向。

4、通过不断完善和改进社区规划、配套建设和产品研发，持续提升住房和居住环境的品质。

房地产，作为一个事关国计民生和我们生活的息息相关，牵动国家经济命脉和百姓安危之本的行业，作为房地产开发商，更应该承担起历史和社会的使命，因此借着本次论坛的机会，我授予开发商代表的委托，倡议成立一个西山板块高端开发商联盟，共筑一个协定、交流、协作的平台，合力整合区域与自身的资源，相互促进与提升实现区域资源和社会资源的最优化配置。

为新形势下的城市人民居住环境建设，城市人均环境建设，寻求更为优秀的模式和法理念，让西部山前区成为新城市品质生活的典范，为省会城市建设增光添彩。

以下就是我们西部山前区高端别墅区《倡议书》的全部内容，我们也是有请今天在座的两位会长，还有林市长对我们今天的《倡议书》做一下点评。李会长请针对整个行业的建设提出您的一些建议和想法。

李水源：很简单，倡议很好，建议推广。

主持人：谢谢李会长，张会长。

张凤珠：我刚才听了有点受感动，我们西部联盟非常好，说明我们在开发过程当中，也逐渐认识到这个问题，不能单打独斗有联合起来，才能真正实现我们初衷的目的，不然我们一个项目也做不好，我不再点评了，刚才说的非常全了，我只是建议，开发是相对来说比较专业的，发展是全面的，就像我们说增长，发展是全面的，所以叫发展联盟，也不要叫开发商，这样我们才能真正实现，不然这里边光靠你的境界、你的能力，你的投入是不会全面实现的，包括我们设计一部分，我们共同走上这个路，就像我刚开始说的，我们把一些原来做的这一些东西，包括今天我们提到的一些问题，应该统一规划，综合开发，配套建设，注重品质，这个配套建设肯定一个小区也做了配套建设，只是为小区的配套，那么跟大配套怎么结合起来，大配套怎么又怎么跟小区有机的结合起来？这是我们除了小区之外要考虑的，我们开发商也要考虑的，我们把这个做好，我们共同成立联盟。

主持人：感谢张会长的支持。林市长您来为我们的联盟提一些建议。

林建新：非常感谢各位领导、各位专家和各位开发公司对鹿泉经济工作以及生态环境房地产开发工作的支持，今天听了各位的发言，最后听了倡议书我也非常高兴，希望我们各个开发企业要规范运作，你们倡议的内容非常好，持续规范开发行为，保证质量，房屋质量问题也是地方政府的主要职责。刚才张会长说的不要说开发商联盟，应该是西部山前的发展联盟，这样比较好。关键是《倡议书》提的很好，要抓好落实，我们共同来实施，谢谢！

主持人：谢谢林市长。我们今天现场除了三位领导之外，也请到燕赵都市报的崔主任还有搜房网的郝总，作为媒体代表两位也提一些自己的祝愿作为发展联盟未来的发展。

崔超峰：我简单说一下。非常高兴今天能够跟大家在一起分享西山别墅发展的规划和前景，我们都市报作为全省发行量最大的报纸，我们也有责任把高端人群和高端项目来做一个桥梁的嫁接。这次也是在6月份精心打造了别墅节的活动，这次从论坛到特刊到评选到展会一系列的活动马上要启动了。其实说起西山，我个人对西山是很有感觉的，中国的老百姓喜欢有山有水才是真别墅，作为石家庄的一个普通市民，当然也希望把西山真正打造成石家庄的后花园，现在规划出来了，但是感觉政府在西山的投入太少了，实际上真正的对西山有一个大投入的话，我觉得对老百姓来讲，包括对提升城市品位来会讲起到很大的作用。

实际上现在真正所谓的“富人区”也好，现在西山一到节假日路上就堵车，一到晚上就堵车，实际上你想想各个项目都在开发建设阶段，以后假如要入住了，我要回家路过先堵车，其实对整个区的发展是不利的，包括路网配套包括其它的一些配套远远没有跟上。

林建新：像恒大如果说把商务中心、活动中心建起来，给游人也好，晚上市民也好，有一个休闲娱乐的场所，现在西部山前没有娱乐的场所，来了就是把车停在路边吃烧烤，把车全部停在路上，所以就造成了堵车，没有一个疏散的场所，如果大家有休闲娱乐场所，有各种小吃，如果有一个中高档的消费区，还有符合一般市民的消费区，这样的话有一个活动区域，人们一分散，这么大的面积这么一条路就分散了，现在人们就是把车停在路边，吃吃烧烤，照照相，没有什么活动的场所。一到节假日晚上全部都堵车。

崔超峰：应该从起步就开始打造高标准的旅游度假的区域。

陈超：我也提一点倡议，整个西部山前的项目应该高举高打，这是一个良性的循环，如果政府有大力配套支持的话，我们可以把这个场所做得更大。

崔超峰：恒大七大配套投入使用以后为周边各个项目的配套有一个带动的作用。其实从我们的资源来讲，我们希望把整个西山的各个项目做一个联合的推动，不单纯是一个项目的配套，实际上从别墅节的活动感觉到，之前可能活动是打了一版形象广告，来自于全省各个地市的咨询电话非常多，这次我感觉到别墅的购买力是很强的，最多的电话就是冀中南地区，保定、邯郸、邢台这些是最多的，我们接到过很多这样的咨询电话，很多人看到西部山前项目的图片就问这个别墅在哪儿，老人退休了孩子在石家庄工作，想把家搬到石家庄买一套别墅居住，所以这种需求我觉得以后会更多。石家庄作为全省的政治文化中心，以后如果西部山前规划好，这个市场就更大，咱们就把它捆绑起来，打包一块面向全省，甚至全国去推广，我们也有这个责任，所以这次联合搜房网一块举办了这个论坛活动，希望以后我们配合好，也做好我们的本职工作。

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主持人：感谢崔主任。我们下面一个环节《倡议书》已经宣读完毕了，并且刚才各个领导也是对《倡议书》提了一些建议。下面一个环节邀请张会长作为今天发展联盟的第一个邀请人，在《倡议书》前面写上您的名字，首先我们先欢迎张会长！感谢张会长对西部山前区发展联盟的巨大的支持，我们有请下一位领导李会长，在我们的《倡议书》上写上您的名字，代表市房协，也非常感谢李会长对今天活动，包括对整个西部山前区的热切期盼！下面有请林市长，在我们的《倡议书》上写上您的名字，感谢您对西部山前区的支持，也希望在今后得到您更多的支持！

现在我们三位领导已经在《倡议书》上写下了自己的名字，借今天这样一个机会，我们西部山前这么多的开发商代表都来到了论坛的现场，也借今天这样一个机会，我倡议大家各个项目的代表一起在我们的《倡议书》上签下项目的名字还有个人的名字，共同以我们《倡议书》的几点要求作为自己的行为标准，一同促进整个西部山前区域下一步的发展。

首先还是有请西山御园项目的任总和尤总！西山御园项目作为发展联盟的第一位成员；下面是大者的秘总！还有来自上山间的谢总和申总！上山间项目作为发展联盟的第三位成员，感谢！同样来自恒大的陈总！感谢！然后还有来自正世清辉房地产的连艾雨连总，同样在我们的背板上写上你的名字还有项目的名字，好，希望我们到时候定好名字之后，然后再签到我们的这个倡议当中。然后是来自奥冠水悦龙庭的孟总，在倡议书上签上您的名字！好，感谢！最后也是来自于我们奥克兰风情小镇项目总监张总，请签上奥克兰小镇的项目名，感谢您！

几位开发商代表都已经在《倡议书》上签上我们项目名还有自己的名字，这个倡议反映了我们在座开发商的心声，今天的会议是一场重要的会议，不仅让我看到了西部山前区未来发展的潜力，也看到了一个新的宜居新区正在不断的形成，也让我们站在一个高度重新审视西部山前区板块，希望通过我们在座所有房地产开发人士还有领导共同努力，一起把西部山前板块打造成一个宜居的生态品质之区。

今天的活动基本上结束了，最后一个环节是邀请今天到场所有的嘉宾到台前合影留念。