一年一度的丁祖昱楼市“神预测”如约而至。

2019年12月31日，丁祖昱在“奔向未来——2019丁祖昱评楼市年度发布会”上对2019年房地产市场进行回顾以及对即将到来的2020年市场作出预判。

3小时多的演讲，核心内容如下：

2019年中国房地产的核心总结

01

今年销售额会超过16万亿

2019年土地成交面积先起后落，商品房成交面积也是经历了春夏秋冬趋势向下，而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示，2020年之后行业下行压力较大。

02

“地王”不太贵

单价上来说，TOP10强的单价都没有突破7万元/平方米，而过去一两年，上海土地拍卖超过10元万/平方米。

03

面积看重庆，金额看上海

重庆成交面积第一，但成交量下滑；上海成交金额上升了20%。

厦门、北京成交面积涨了60%。其中，北京成交上涨有60%的原因是因为双限房、限价房，真正市场化的房子也就成交了30%。

04

深圳的房价真的没涨吗

广州的销售均价涨了20%。以前，房价和装修价格是分开的，现在是合并在一起了，所以上涨了20%。

05

销售均价涨幅榜，长三角占一半

倒挂是短期机会，但目前一二手房价倒挂将全面收窄，苏州、上海新房价与二手房价的比是0.79。目前，很多城市倒挂项目数量正在减少，成都有5个城市新房相当于周边二手房七三折。

06

顶豪北京占比全国半壁江山

20万元/平方米以上的项目全国有16套，其中上海6个。目前，中国顶豪产品数量并不如想象中那么高，毕竟中国顶豪阶层数量并不如想象中那么丰厚。

07

百亿神盘有10个，创新高

比如济南，重庆、昆明的融创文旅盘三个都超过100亿元。

08

二手房崛起

上海、厦门二手房成交面积比一手多一倍。

09

二手房价格涨不动

基本都是跌多涨少，2019年各大城市二手房房价下降压力很大。

10

刚需仍是主导，改善需求有提升

2019年房地产产品成交结构中呈现上述特点。

11

百强房企增长失速

2016年，百强房企增速为50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出现断崖式下跌，只有6.5%。

如果百强增速回归到10%以下，那么整个房地产行业的增长很不乐观。

12

投资日益谨慎，9月开始踩“刹车”

拿地整体回归二线，二线供应土地非常有限。

去年二线拿地占比38%，今年超过45%。

13

上半年拿钱，下半年没钱

今年房企整体资金压力巨大，融资额从上半年4600亿元大幅降到2800亿元左右。

14

百强房企开始清算重组

2018年破产文书申请458个，2019年这一数字上升至520个。

清算重组赶早不赶晚，早清算还能有一定的价值，晚了可能会面临非常被动的局面。

15

单盘产能下降，竞争加剧

典型房企在售数量开始增加，单盘产能从过去2016年10亿元降低到如今的5.9亿元。

16

常规手段失效，卖房就是靠渠道

2019年渠道占比50%，渠道佣金大于2.5%，甚至超过10%。

17

三房四房面积趋小

18

一线城市是租赁市场的核心

一线租金贵3倍，北京的租金坪效是重庆、合肥的4倍，北京的套均租金是重庆、合肥等城市的4倍。此外，租房都不愿意去远郊，上海中心区域的租赁大约占据了68%，因此长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。

19

长租公寓估值回归起点

包租模式下，公寓市场收购估值变化从起步期的10万元/间到泡沫期的30万元/间，再到如今冷却期的低于10万元/间。

20

商办物业北上深同时出现租金、出租率双降

和住宅一样，商办销售市场同样萎缩。目前全国大宗资产交易基本集中在一线城市，而上海大宗资产交易基本占据全国的50%。

21

物业股表现超出预期

今年，共有11家物业公司IPO，创下新高。

此外，今年物业企业收并购也全面启动。

具体来看，股票表现与公司规模呈现正相关，开发商规模大意味着交付的物业面积更大。

22

产业地产，青岛供应最多，深圳地价最贵

价格上来说，深圳产业地产的地价最高，超过600万元/亩，为南昌的40多倍。

2020年房地产十大预测

政策导向：既要防上涨，又要防下跌

“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，不会出现大涨或大跌。

在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快是首要任务。

继续“放水”，但楼市不是收益者

预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导至房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。

行业规模、企业规模“双见顶”

预计2019年全年销售额会突破16万亿元，但2020年整体压力较大。2019年已经开始出现负现金流房企，2020年这一现象会更多，很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标，未必一定要增长，稳定也可以。2020年行业规模会稳住，企业规模会稳定，部分房企2020年规模甚至会出现下跌。

房价上涨空间：深圳不会涨，长三角空间大

深圳房价已经处于高位，很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。而2020年长三角有很多国家战略，且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，因此机会会更多。

事实上，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角的三四线城市盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

加速去库存，销售“依赖渠道”

2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。

与此同时， 2018年渠道佣金为1%-2%左右，2019年大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。

拿地不急，全年都是窗口期

不一定抢在年初三四月去拿地，可能全年都是机会。

兼并收购开始出现“大鱼吃大鱼”

实际上，在2019年已开始出现苗头，未来也会如此。

仍看好物业，但物业企业会开始分化

好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上，包括上市物业公司之间也会大分化。已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅，而其他几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。

租赁变天，还需寻找新模式

未来的空间会更大，但租赁不是问题，核心是找准细分市场，找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。

10

未来看好8家地产股

地产股看好6家：万科，融创，金茂，世茂，美的，佳兆业

地产物业股看好2家：绿城服务，碧桂园服务