不管你愿不愿承认，这两年的“金九银十”成色是一年不如一年了。对于中国楼市而言，今年这个“金九”显得尤其尴尬。

这个9月，从一线的北京、上海、深圳，到二线杭州西安，楼盘纷纷打折降价促销！易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅数据显示，成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长。

可就在4个月之前，也是在杭州，曾出现过万人抢房盛景；而极具戏剧性的西安楼市，从巅峰到低谷，只用了不到半年。楼市寒冬的转折点，正在兵临城下！

房企债台高筑土地流拍创记录

必须看到的是，房价最高的六大城市（北上广深杭鹭），已经全部掉头向下；而万科、碧桂园、恒大等宇宙级房企，都在跟时间赛跑，纷纷打折甩卖，全在比拼谁跑得快。万科更是把“活下去”当成当前第一大目标！

在过去一个多星期的9月20日，一则消息不免让地产人心跳加速。

今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据，一二线城市流拍率峰值在今年6月，分别达19%和7%，属于2013年以来的峰值水平。

曾几何时，2014年成为近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。

换句话说，无论是土地流拍宗数，还是流拍率，今年都将创下历史新高！

土地流拍意味着，房地产企业拿地的热情在大大降低。

而降低的原因无外乎几个：1、之前拿的地还没有开发完成；2、流动资金吃紧；3、回款速度太慢，不及预期；4、融资渠道不畅通；5、大地产商开始主动转型；6、债务过高。

房企债务高到什么程度？

看看A股和港股千亿资产房企动辄200%的负债率，真让人透不过气，而且和2016年相比，超过75%的房企借的钱更多了，杠杆比率更高了...

如果只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。

据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后共0.9万亿。

这是什么概念？截至9月28日收盘，A股总市值为47万亿附近，房企未来的债务总额相当于A股总市值的40%。

在这种情况下，恒大提出了多项降负债的举措，且卓有成效。2018年上半年，恒大集团税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上，净负债率进一步大幅下降,从去年年末的184%大幅下降到130%以下，恒大净负债率仅半年时间便大降三成。

而在恒大2016年财报中，恒大净负债率曾高达119.8%，同比2015年的93.5%上升了26.3个百分点；总借款也较2015年大幅上涨80.2%，达到5350.7亿。

相比于恒大的提前布局，万科提出了未来要活下去的观点颇具风向标意义！

9月26日，厦门首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万。近5折甩卖房子，而且是厦门这种热门城市，消息一出，让整个地产圈都炸了！

多年来，厦门的房价，除了北上深谁也不服，一直是国内最高的城市之一！虽然今年以来，二手房也在回调，但新房一直扛着不动，誓要将泡沫进行到底。

但现在，终于有房企扛不住，开始带头降价，而且这家房企不是别人，正是万科，如果万科都着急去库存，那其他房企还能扛得住吗？

万科这次的降价，直截了当，堪称血腥，不但不玩套路，而且直接就降40%，这一刀坎下去，厦门楼市怕是要地震了。

万科为什么要如此快刀斩乱麻？

一方面，厦门房价有价无市，二手房已经跌了20%多；新房降20%剂量远远不够，必须下狠手，购房者才会买单。据说万科这次降价，效果立竿见影，这次总共拿出来107套，已经卖出去70套。

万科打响降价第一枪，也是局势所迫！9月初，郁亮在万科内部的讲话传出，他说，“活下去”是万科未来3年的终极目标，让外界惊出一身冷汗！

但不得不承认，危机来了，“航母”的风险意识往往更强，或许这个冬天会很冷很漫长，但真正高明的人，总会在潮退之前，悄然选择离去；不去冒险赚取最后一个铜板，这才是真正的赢家。

另一方面，万科的危机感并非空穴来风。多家媒体报道，今年前三季度过去，万科6300亿的回款目标，竟然还有一半多没有完成。

我们再来看看万科的半年报。

2018年1—6月，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 91.2亿元，同比增长24.9%。

尽管万科的营收净利双双大幅增长，但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示，今年1—6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元，同比增长14.8%。

再看万科的负债率。

2018年上半年，万科总资产为13451.52亿元，资产负债率84.70%，剔除预收款项和合同负债后的资产负债率为46.29%。业界一般认为，企业资产负债率保持在40%~60%较为合理，万科剔除预收款项和合同负债后的资产负债率正好位于该区间内。

万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率（计算公式为：有息负债减去货币资金，除以净资产）为 32.7%。

万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。

上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元；货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。

在净负债率计算的分母（净资产）变化较小的情况下，计算的分子（有息负债-货币基金）增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。

这意味着万科负债压力在增大。今年上半年，万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年，万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。

尽管如此，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。

克而瑞地产研究数据显示，2017年末，170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%，销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%，销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。

对于房企来说，流动性是生死存亡的生命线，没有钱流进来，一切都难以周转，寸步难行！万科的这种危机感，是房地产开发商的缩影。现在来看，显然高层已经痛下定决心，中国楼市需要的不是调控，而是来一次小小的崩盘，只有这样才会真正回归理性。