百强房企三十年:一切过往 皆为序曲

扫描到手机 置家关注 来源:时代周报 发布日期:2018-08-21 07:40 字号:T|T

摘要:30年间,万达、世茂、合生创展、雅居乐、绿地、碧桂园、龙湖、绿城、恒大和融创,这些在中国房地产历史上掀起过风云的公司,相继成立。它们目睹和经历着,1988年的海南(楼盘)淘金热、1998年的住房改革、2008年金融危机政府由调控转向救世,以及往后的种种。

1988年的11月18日,37岁的王石以2000万元的价格拍下深圳一地块,成立4年的万科正式进军房地产。主持拍卖的官员不解,并称“简直是瞎胡闹”。

跟王石一样,在当时,地产界后来的大佬们,则相对默默无闻。

那一年,34岁的王健林还担任着大连市西岗区人民政府办公室主任,碧桂园的杨国强33岁还是个泥瓦工人。恒大的许家印和绿地的张玉良正值而立之年,一个还在舞阳钢铁厂车间工作,一个只是上海农委会的小职员。31岁的宋卫平在珠海(楼盘)一家电脑公司里编织着内部刊物,24岁的吴亚军正从一家国营仪表厂跳槽到了一家媒体。

合生创展的朱孟依和雅居乐的陈卓林,相对幸运,前者29岁之前靠商业街的租金赚到人生第一桶金,而后者在26岁之前在家具行业风生水起。他俩都未及世茂的许荣茂出名,38岁身家过千万,有了自己的金融和纺织公司。融创中国的孙宏斌那时尚未崭露头角,25岁清华大学毕业,正向联想集团投着简历。

30年间,万达、世茂、合生创展、雅居乐、绿地、碧桂园、龙湖、绿城、恒大和融创,这些在中国房地产历史上掀起过风云的公司,相继成立。它们目睹和经历着,1988年的海南(楼盘)淘金热、1998年的住房改革、2008年金融危机政府由调控转向救世,以及往后的种种。

规模上的差异已经高低见下。万科曾坐拥过行业老大哥数十年,到今年7月底的销售额已经为3498.0亿元,是十年前的近7倍。没有人会料到,新晋老大碧桂园前7月的流量金额已经为4614.9亿元,是2008年前十位房企销售总金额的1倍。而曾被王石称为“中国地产界的航母”的合生创展,尽管是第一家突破百亿销售的房企,但到目前也停留在100亿元的规模。

“历史的时间点都告诉我们,现今的中国发展还离不开房地产业。在市场经济下,要以市场经济为主线,经济才能健康的发展。”原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏日前在博鳌(楼盘)房地产论坛上对时代周报在内的媒体表示。孟一贯推崇房地产经济的主导地位。

来自中国房地产协会原副会长朱中一的声音也认为,即便房地产业在经历了长足的发展后,现在进入了关键的调整期。但从长远来看,起码还有10年左右的发展期。

“一是因为城镇化的持续推进,二是家庭结构的变化,三是城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也还需要房地产的支持。”8月9日,朱中一对时代周报在内的媒体表示,“所以不必对未来过于焦虑。”

带头大哥

王石、朱孟依、陈卓林、杨国强和许家印,这些大佬的人生在广东省产生着交集。万科、合生创展、雅居乐、碧桂园和恒大,在南方发轫。

30年来,华南一直是中国房地产的重镇:从20世纪90年代的广信与越秀,到万科坐拥行业老大哥数十年,再到中间的华南五虎,以至现如今碧桂园、万科和恒大三强并立。

综合中国指数研究院和克而瑞发布的2017年百强房企名单,目前共计有142家百强房企(以下全部按照142家统计),总部在华南的房企有32家,占据22.5%,为最高。其次的北京(楼盘)、上海、福建和浙江则分别有19家、17家、12和11家。

1992年邓小平的南方视察之后,地产的“92派”诞生。过往的岁月里,百强房企里以在1993年成立的房企数量最多,达18家。其次是1992年和1996年,分别有12家和11家。

梳理来看,从19921999年,每一年都会有一家来自广东省的房地产公司成立。雅居乐、华发、保利、碧桂园、合生创展就诞生在1992年。往后的时间里,还有敏捷、富力、合景泰富、奥园、方园、海伦堡、佳兆业、时代控股等房企的诞生。这段时期也是诸多华南房企成立的时间。

吸收香港的成熟开发、运营经验,选择成本低廉的非核心区土地,大量囤地并造城式开发住宅项目,成功打造了数个全国知名大盘,是诸多粤系房企的起步思路。同时,他们沿用了香港模式选择多元化业务,涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等相关产品。

走向全国化,这些来自华南的房企充当第一波。第一个出走扩张的是万科,第一站选在上海,1991年上海西郊花园问世。

1993年,万达跨区域发展的第一站也曾放在广州(楼盘),王健林曾追忆,刚来广州时栽过跟头。令人玩味的是,在2017年,他将旗下的77家酒店卖给了富力。

尽管出走较早,截至目前,广州市场依旧还是粤系房企的天下。根据克而瑞2017年销售统计,无论是销售金额还是销售面积,广州市场的前十名均为清一色的粤系房企,前三强分别为保利、万科和碧桂园。按照不完全的统计,目前火热的粤港澳大湾区,万科、碧桂园和恒大三家,依旧是土储占比前几位的房企。

带头大哥,不是没有经历过危机。2008年面临房地产全行业亏损时,万科出现了其发展历史上首次负增长,销售额仅为478.7亿元。不过,在当年的年度报告里,万科称,“这个行业真正的价值,从来都不在于高收益率,而在于其高成长性”。

一语中的。对比30年前,现在的房地产已经不可同日而语。而在过去十年里,房地产经历了高速发展的黄金时期。直接体现是不少房企的销售额翻了10倍及以上。

按照克而瑞发布的2018年上半年房企销售榜单和中国指数研究院2008年度销售情况初步计算,前十强里的碧桂园、恒大集团、万科、保利、绿地控股(600606,股吧)、中海和龙湖,分别有约26倍、30倍、6倍、10倍、4倍、5倍和9倍的增长。

踩准扩张点

目前看,房企们依旧年轻。从142家百强房企统计来看,成立时间大于30年(不包含30)的房企仅有20家,仅占14.1%。

不过,各家之间已经形成了差距。从2018年上半年的数据来看,销售规模在100亿300亿元的房企有46家,千亿的房企为7家。处于领先的碧桂园、恒大集团和万科则分别为4124.8亿元、3040亿元和3030亿元。

在全国化扩张中并未赚得钵满钵满的也有,比如曾经华南五虎的富力和合生创展。

事实上,同粤系的房企在同一时间创立的还有浙江的房企,以及福建的房企等。不过,同样的起点,呈现的是不同的“结局”。

同样在房地产高速发展过程中,发家于浙江的房企并未带来明显规模上的优势。截至目前,闽系的开发商为千亿元的主力军团。浙系的房企中,千亿元的只有绿城,多数在500亿元以下。

过去的10年,除了原本就领先的世茂之外,其他的闽系进入快速扩张的通道,成为地产发展历程中的一抹特色。

2016年8月17日,融信、中骏、建发三家闽系房企更是出现一日分别拿下三个地王的事件。闽系的扩张路径里,“杠杆化扩张全国化布局上市再扩张稳健发展”,是避不开的特点。外界对闽系惯性的标签里,还包含了“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”。

在明源地产研究院选取的10家闽系和粤系房企的对比研究中,20152017年,闽系房企的销售规模增长速度整体快于粤系,闽系在2017年度以平均64.72%的速度领先于粤系的48.44%。

“以前说地段,没什么特殊含义,但其实地段是战术问题,周期才是战略性问题。”一位浙系房企高管对时代周报记者表示,“踩准了周期,能在不到3年的时间里迅速扩大规模。”

对比而言,浙江的房企扩张过程中,相对低调。截至目前喊出千亿元目标的只有绿城、中梁、滨江和祥生等几个。

创始人的特性是原因的一种。浙系中不少创始人从体制中下海,比如广宇的王鹤鸣、滨江的戚金兴、众安房产的施侃成。翻查社会履历可以发现,闽系房企的创始人多数在从十六七岁就开始创业,为了谋求生存,闽商走出去和闯荡的勇气超于他人,他们的目标也明确指向于攻占一二线城市。

不过,比闽系冲得更快的则是融创中国。15岁的融创中国,显然是“异类”。从2018年上半年的销售数据来看,融创目前已经超越了26岁的绿地控股、39岁的中国海外发展、25岁的龙湖地产、20岁的华夏幸福(600340,股吧)等。在它前面还有26岁的碧桂园、34岁的万科、22岁的恒大以及26岁的保利房地产。

不过,规避过快扩张带来的资金风险,是房企的立身之本。孙宏斌的顺驰曾因为过度扩张、现金流断裂而被击垮。

在亿翰智库董事长陈啸天看来,普遍意义上,规模在200亿元和300亿元的房企在基础上要比100亿元的房企基础上要好。“房地产行业不管在往上和往下走的时候,对房企来说都还是有机会的。”8月9日,在接受时代周报在内的媒体采访时他表示。

责任编辑:石家庄置家网 关键字:百强房企万科碧桂园万达恒大
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