导读：

房地产监管风潮燃起 百余家中介被关停业

机构房东跑马圈地之后：租赁的商业闭环仍待形成

评论：抑制房租病态上涨需多措并举

房地产监管风潮燃起 百余家中介被关停业

新一波房地产市场的监管风潮，始于6月底住建部会同七部委的一份《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，不到两个月的时间，已有超过30城位列整治行动的名单之内。其中，炒房、虚假信息、黑中介、违规销售成为重点打击对象。

超30城在行动

7月开始治理房地产市场乱象

全国各地正在开始一波房地产市场的监管风潮。

此次监管风暴始于6月底住房和城乡建设部会同七部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（下称《通知》）。《通知》决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

这30个城市名单包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

据《通知》显示，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

该《通知》发布后，各大城市积极响应，针对实际情况展开专项行动据记者不完全统计，6月28日以来，已有长沙、重庆、武汉、上海、杭州、昆明、海口、西双版纳、三亚、宁波、佛山、厦门、福州、大理、唐山、兰州、成都、北京、无锡、石家庄、合肥、河北省、陕西省、福建省、广东省、河南省、浙江省、山东省等地采取行动，所涉及的城市范围已超过30城。

严查违规销售

“阴阳合同”“黑中介”成为重点

综合各大省市目前出台的相关措施，炒房、虚假信息、黑中介、违规销售成为此次专项检查的重点打击对象。

在严厉打击炒房方面，佛山市明确五不准，包括垄断房源、捂盘惜售、哄抬房价、更改预售合同、变更购房人、提供“首付贷”或者“首付分期”。在上述五条打击炒房的措施外，无锡市还加上了“个人综合消费贷款等资金挪用购房”一条。

针对目前线上线下存在虚假信息，不少城市进行有针对性的检查。例如，武汉实行二手房房源网上挂牌交易，确保房源信息真实透明；深圳明确禁止虚假广告，禁止发布未取得许可或者备案的广告，承诺为购房者办理户口、升学、房产升值等事项；上海对虚假广告、不实宣传、不按委托价格进行挂牌的行为进行整治。

此外，中介违规行为也成为此次监管的重点。例如，深圳明确打击房地产中介机构违法违规行为，包括采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金、通过收取“茶水费”“好处费”等方式，谋取不正当利益等。而宁波市则针对互联网中介，启动全面整治，重点打击虚假房源，查处没有资质的中介机构。

针对开发商违规销售的现象，“捂盘惜售”“无证不全”“一房多卖”“价外加价”“阴阳合同”也被多个城市列为检查重点。

加大处罚力度

百余家中介被关停业 司法机关参与整治

针对专项整治中发现的乱象，各大城市对违法违规行为进行了严厉查处。其中，“黑中介”成为严厉打击的对象。例如，西双版纳开展市场秩序专项整治，89家中介机构被停业整顿，210家违规中介被关停；长沙7部门联合执法检查专项行动，169家中介门店停业整顿。

另一方面，开发商的违规行为也遭到严厉的惩罚。海口开展房地产市场专项巡查，3家房产公司被要求停业整顿；三亚开展市场专项整治，发整改通知书6份，关停售楼处4个；长沙7部门联合执法检查专项行动，7家开发商纳入“黑名单”。

此外，多个省市出台的文件都联合公安部门共同参与，而重庆的整治更是明确由治安总队、经侦总队、网安总队、刑警总队介入，并直接提出开发企业和中介机构如果造谣传谣、炒卖房号、“收茶水费”，或将上升至犯罪行为，被移交司法机关。

中原地产资深分析师张大伟认为，今年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年，调控升级内容将不断出现，住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，市场将在政策推动下逐渐平稳。

机构房东跑马圈地之后：租赁的商业闭环仍待形成

“坚决遏制房价上涨”的任务刚刚开始，一线城市的房租上涨又成为热点话题。

发生在近两年的资本推动、机构房东大举入市的背景下，这场租金的突然上涨，被认为是链家自如、蛋壳公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等机构房东背后的资本逐利行为。

但仔细研究数据会发现，包括北京在内的一二线城市，今年以来绝大部分并没有出现租金暴涨，而是平稳上涨，叠加毕业季租房需求的增加，租金上涨被放大了。

在房住不炒、租购并举的政策推动下，机构房东的壮大是不可避免的趋势，而租金的稳定上涨、租金回报率的提升也是大势所趋。

长远来看，租金的定价是个市场行为，仍然取决于供需双方的博弈。租金的合理平稳，机构房东的商业闭环形成，有赖于土地成本、资金成本的下降，机构运营水平的提升，租赁证券化的发展。

最终，租购同权的真正实现，租房匹配与购房同等的公共资源，租金的上涨才有合理意义和价值。

租金上涨不可避免

今年以来，不少业内人士已经关注到租赁市场的变化。他们指出，撇开令人惊悚的个案，租金在一些热点城市尤其是一线城市的平稳上涨，将是未来十年、二十年的大趋势。

首先是机构房东的崛起。目前，租赁市场有三种租赁形式：个人出租、城中村以及机构化的品牌公寓。据贝壳研究院数据，一线城市租赁住房的机构化比例，北京为10.3%，上海为7.6%，广州和深圳均不超过3%。

相比发达国家50%以上的占比，我国的租赁机构化比例仍然是很低的。当前，机构房东正在进行激烈的规模竞争。8月15日，旭辉控股总裁林峰在中期业绩会上明确提出，旭辉领寓要在3-5年内实现20万间的目标。

此前，万科表示2018年新增10万间泊寓，碧桂园称三年内发展100万套长租公寓，龙湖冠寓目标在2020年达到规模行业前三；自如也提出未来3年在深圳总运营达30万间的目标。

这些机构，多数以改造中低端租赁房源的方式，提供统一管理的公寓，无形中确实会增加运营成本。

另一方面，深圳一位大型开发商高层人士指出，当前房地产的多项限制性调控政策，使得租金上涨成为必然。

他认为，租购并举，重点发展租赁，第一个带来的结果便是租金上涨。因为之前很多人投资不动产市场的盈利，是以买卖为基础，而当买卖被限制之后，就会期待持有获利，一定会带来租金上涨，这是大势所趋，而且上涨的幅度会超过所有人的想象。“这是未来整个社会都要面临的问题。”

不过，上述人士亦指出，无论是自如的分散式租赁，还是万科泊寓等的集中式租赁、改造城中村，其本质最后都增加了房源，并不会导致租金大幅上涨。

以自如为例，其模式是大量收储小业主的房子并进行一定改造，增加房屋间数，抬高套租金。中原地产数据显示，自如等房源套租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。但平均到每一间，租金上浮并不多。

贝壳研究院的数据显示，今年7月份的毕业季，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%与3.1%。

易居智库中心研究总监严跃进指出，这样的整体涨幅并不算夸张，也不能得出资本驱动房租上涨的结论。

租赁生意如何做？

作为机构租赁规模竞争的暂时胜出者，链家自如已拥有十万套以上的在营房源，但仍与泊寓、冠寓等同样跑马圈地、扩大规模，各家都还没有形成成熟的盈利模式和生意模式。

目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻重资产模式）、后期运营的难题。

严跃进表示，当前，赚取租金差仍然是这些机构房东的主要盈利方式，确实出现了一些机构在部分区域和小区垄断房源，推高租金的现象。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，长远来看，机构房东不能垄断定价权，租金的定价将是一个博弈的过程。企业为了提高盈利能力会加价出租，但很多年轻人和中产阶级可支配收入减少，租金支付能力下降，房租上涨会迫使租房者通过弃租来降低居住品质，可能最终会倒逼房租的下降，最终达到一个平衡。

对于机构房东来说，提升租金回报率是当务之急。当前，我国一二线城市的租金回报率在世界范围内仍是明显偏低的。根据7月份易居研究院发布的《50城租金收益率研究报告》，一线城市的租金收益率均不到2%：广州为1.9%，北京、上海、深圳仅为1.7%。而即便在房价最贵的香港，租金回报率也只有两个多点。

万科高级副总裁谭华杰指出，过去多年租赁市场无法发展的重要原因之一是，居住型土地成本过高大大降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。

他认为，提高租金回报率，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。

易居房地产研究院副院长杨红旭进一步指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。

同时，一位龙头房企董事长指出，从政府、政策的角度，大力推进租购同权，让租金平稳上涨同时“价有所值”，赋予租房的人同等的就学、社会保障等权利，才能最终形成租赁业务的闭环。

首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为，对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求，有时比居住本身还强烈。

去年7月中旬，广州住房租赁市场工作方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。北京、重庆、武汉、南京等城市陆续跟进，出台“租购同权”的具体实施办法。

从各地发布的政策来看，承租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面，目前仍在推进之中。

深圳万科有关人士透露，在深圳万科的城中村综合改造之后，不仅增加了大量租赁房源，万科还会匹配一定的学校、商业等配套，同时配合政府推进租购同权，真正实现租房生活方式的变革。

评论：抑制房租病态上涨需多措并举

纵深话题

抑制房租病态上涨需多措并举

又到了续租换租的季节。据《北京晚报》报道，相比于个人房东的直租房，租客们发现，机构化的长租公寓的租金提价幅度更高，一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出，资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动，防范租金过高降低了租客租房的质量。

连日来，多地房租飙升已激起舆论涟漪。无论直租房还是长租公寓，租金上涨都不是心血来潮，而是演绎出一种可以把握的逻辑。在“遏制房价上涨”的时代背景中，有些人看到了租房市场蕴藏的巨大商机，于是干脆在租房上做文章，客观上也推动了房租上涨。此外，城市限购越来越普遍化，导致一些人只能通过租房解决居住问题，也是一个不可忽略的因素。

一些地方的房租非理性上涨，乃至处于失控状态，与中介是否有关？媒体报道的一个案例颇为典型：一名房东透露，自家房子要出租，120平方米的三居，心理预期7500元，来了两家中介，一家报价8500元给11个月，另一家加价到9000元，几轮过后租金涨到了每月10800元，给11个月……在这番“恶性”炒作下，最终的受害者显然是租客。中介无利不起早，哄抬房租不可能做赔本生意，而整个租房市场陷入发烧状态，“利益链”末端的租客只能吞咽高房租苦果。

现在少数中介行为不端，行走在违法犯罪边缘，造成很恶劣的影响。据报道，武昌警方调查发现，一伙黑中介以“纠纷”滋事为职业，蓄意坑害租客、欺诈房东，非法营业额高达3000余万元，“纯利润”超过1000万元。法院一审判决该团伙为黑社会性质组织，这是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。

黑中介只是导致租房市场不规范的重要元素，但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”一些房东或中介大幅度提升房租，往往在租期即将到来之际，租客面临“要么忍、要么滚”的尴尬。租客往往无力博弈，不得不“挨宰”。

不正常的房租变化，看似只是房租问题，背后却是租房问题，而解决租房问题不能仅仅盯着租金。大力培育和发展住房租赁市场，已是上下达成的价值共识。一项研究表明，流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年，中国流动人口的整体规模大概是2.4亿，这些人主要集中在特大城市。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，势在必行。

结合自身情况，参照发达国家经验，不难发现，唯有让民众愿意租房，并享受到租房尊严，租房市场才能兴旺。在德国，五成以上居民长年租房居住，究其原因，租客利益可得到充分保护——租金受到政府严格管制，房东不得随意撕毁合同。去年5月，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》问世，对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均提出规范和约束。保护租客的合法权益已是公众呼声，也彰显了立法精神。

除了规范租房市场，加大租赁住房供应也不可或缺。我国租赁市场以个人分散租赁形式为主，统计显示，美国由机构持有或管理房源占比30%，日本高达83%，而我国不到5%。无论制度设计怎么变革，落点都应该是实现共赢，在精准监管中释放市场活力，在依法规范中保护民众权益。

“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这是中央明确提出的要求。以此为契机，只要写好住房租赁这篇大文章，不仅可完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，更能让包括租客在内的民众更有安全感和归属感，并对提升城市发展潜力大有裨益。