置家网消息，近日，云房数据发布了《25城房地产投资回报率排行榜》，选取北京、上海、广州、深圳、郑州、重庆、石家庄等25个典型城市，结合城市房价、租金走势，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。

从数据来看，未来5年石家庄普通住宅转售投资的回报率排名全国第二，投资回报率接近18%，但从租赁回报率方面来看，石家庄租金偏低，综合考虑，石家庄住宅投资更适合短期持有售出。

2018上半年，楼市可谓“冰火两重天”。受“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”以及即将到来的“房产税”等政策影响，各城市出现多处土地流拍，无论是开发商还是投资者，都持谨慎观望态度。从2017年下半年起，杭州、西安、深圳、天津、石家庄等十多个城市陆续出台了“人才新政”，人才涌入的同时摇号、限购屡见不鲜，区域楼市风起云涌。未来在政策严控的基调下，房地产市场格局正在悄然变化。

租售价格稳中有升

　　抢人赢家≈楼市赢家

2018年上半年，全国普宅成交价格企稳，维持在21000元/㎡的水平，同比去年涨幅收窄，比上期增速下滑约12个百分点，市场已回归理性。租金走势与房价走势基本一致，当前都处在横盘状态，与上期比增速下滑3.4个百分点。两者的不同在于，房价涨幅在2017上半年就进入了下行拐点，租金涨幅在2017下半年才进入拐点。

受政策调控影响，北京房价同比下滑5.8%，深圳和上海同样受限，房价增幅在5%以内。一线城市中，广州上半年政策略微宽松，以同比19%的涨幅领涨。杭州、福州（楼盘）和长沙（楼盘）房价大幅上升逾20%，上涨趋势与人才吸纳政策相关。

租金涨势分化明显，可分为三个梯队，半数城市涨幅在3%到6%之间。租金涨幅较大的依旧是热点二线城市佛山、苏州和杭州，主要是2017下半年的抢人大战导致城市租金遭遇热炒。租金进入下行通道的有3个城市，分别为天津、郑州和太原。

从2017下半年起，一二线城市抢人大战硝烟四起，城市通过购房补贴或者放宽购房限制，拉低了限购门槛，同时也带来市场的上涨预期。其中二线有实力的城市尤为明显。一方面是由于人才政策导致人口数量增加，另一方面则是城市产业发展提高人们对二线城市未来价值空间的预期。上半年房价、租金上涨幅度较大的城市，均集中在这类城市。抢人成功，某种程度上等同于楼市火爆。

投资回报率普遍衰退

　　风物长宜放眼量

从静态租赁、长期租赁、历史五年转售和未来五年转售4项投资指标来看，全国普宅在2017下半年迎来了历史性的拐点：除未来五年转售回报率外，其他3项指标均出现了不同幅度的下滑和回落。这意味着楼市投资暴利时代的终结，也预示着长线转售投资回报率将有小幅上升。

2018上半年，全国普宅整体回报率全线热度衰退。静态租赁回报率在2%-3%之间，除上海、天津有微幅上扬外，其他城市均呈下滑态势；长期租赁回报率25个城市平均值为3.4%，仅天津、佛山和银川有微涨，余下22个城市均不同程度下滑，14个城市回报率低于投资均值；同时，各城市五年转售回报率也出现了普遍下滑，平均降幅1.8%，其中北京降幅高达7.5%。

眼下投资回报率的衰退，并不代楼市已进入利空时代。从长远来看，在“房住不炒”的基调下，全国房价虽不存在大幅上涨的空间，但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好，人口虹吸效应越发凸显，购房需求增加的同时，房价或将缓慢上行，带动未来转售回报率（2018-2023）小幅上升。而这一点，在年初新一线楼市的火爆上可以得到有效印证。

　北京、上海破冰回暖

　　郑州、武汉最宜投资

2018上半年调控密集，半年之内全国多个城市陆续出台150多条楼市新政，一二线热点城市首当其冲。受限购政策严厉程度不同的影响，四个一线城市2018上半年的静态租赁回报率合并回归至1.5%-1.8%区间。北京、上海未来五年投资回报率已出现回暖迹象，仅广州投资价值下跌。

云房数据结合25个城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，制作出了普通住宅房地产投资价值导向图。评估结果显示，最适合投资的城市是郑州和武汉，适合长期持有租赁的城市是重庆，适合短期持有售出的城市是厦门和石家庄，最不适合持有的城市是宁波。

从静态租赁回报来看，上半年的最大的热门是天津。天津落户新政吸引大批刚需客群涌入，继而导致整体成交量升价跌，回报率上升1个百分点至1.7%。银川因为租金涨幅明显，房价波动较小直接拉高了静态租赁投资价值，回报率为4.3%。

长期租赁方面，最具投资前景的城市是重庆和郑州，回报率在5%以上。至于投资客最为关心的租转售回报率，仅沈阳一城呈上升态势，原因是高价普宅扎堆入市。云房数据预测，未来除太原、银川外，其他城市的转售回报率还将大幅下滑。

作者：琉璃

一个热衷观察世界的码字人，喜欢从事件、现象中总结出规律和方法。