编者按:智能合约是尼克·萨博于1995年提出的概念:以数字形式定义的承诺。当一个预先编好的条件被触发时，智能合约执行相应的合同条款。听起来很简单，但是由于缺乏可编程合约的技术，一直没能实现。但区块链技术的出现或许能改变一切，或许能改变许多传统行业，甚至“消灭”其中一些行业。传统行业，比如房地产业就涉及许多利益相关者，但在未来，或许区块链能减少中介参与，甚至实现“部分产权”，为房地产投资难提供新的解决方案。Eyal Malinger是风险投资基金Beringea的投资总监; 他对房地产技术(proptech)有浓厚的兴趣。 他曾任英国房地产服务公司Countrywide PLC的企业发展和企业投资主管。我们看看他对区块链对房地产行业有什么“冲击”，对产权将带来怎样的潜在影响。本文编译自venturebeat的原题为“Blockchain could ‘change everything’ for real estate”的文章。

苹果在2007年发布第一款iPhone的时候说过这么一句:“改变一切”。而现在这句话也可用于描述区块链技术的潜能，区块链在很多不同行业都带来一阵阵转型创新，甚至成为一股颠覆性力量，。

区块链主导的创新中，最为成熟是在银行和金融服务部门以及网络安全方面。同时，供应链管理，保险和医疗保健方面也出现了可行的解决方案。

但对房地产业在这方面似乎没什么动静。 这是一个不透明的行业，努力保持现状，保护的是自己而非消费者的最佳利益。 区块链如果得到立法创新的支持，不仅可以巩固或简化已有流程，还可以应用新模式，让住房更加“经济适用”。

交易透明化

传统上，一桩典型的居住地产买卖至少涉及八个利益相关者:土地登记处，买方和卖方，他们各自的律师和抵押贷款提供者，抵押贷款调查人员和房地产经纪人。 假设一笔交易不含区块链，也没有其他买家和卖家参与。 这个过程中可能出现不必要的拖延，因为不同的利益相关者需要知道，在每一个阶段，交易当中的哪一方需要做些什么，才能继续推进。

英国主管土地所有权登记的政府机构--英国皇家土地登记处日前宣布，已经开始负责一项利用区块链技术进行英国房产登记注册的项目。

区块链可以让这个过程透明化，增加各方的信任，减少官僚作风。自动执行合同(或“智能合同”)可以保证已经完成所有必须的步骤之后，款项才开始转移、从托管中解除或偿还给银行，任何所有权才会转移。 区块链的分布性将交易中任何一方不再依赖唯一的“真相来源”(通常是律师)，增加各方的信任，降低成本，加速交易。

不难想象，如果买卖双方能够更清楚地看到和批准对方的举动，中间商就不再是唯一的掌握关键信息的人，一些中介角色就会减少甚至消失。

增加租户的所有权

英国政府的“阶梯式共有产权”计划，旨在帮助初次购房者通过购买房产的一部分，剩余部分以租金形式支付，以便让民众也能买得起房。 租房者在能够负担房产的情况下，可以购买额外的房产，这个过程被称为“阶梯式”买房(staircasing)。

区块链可以为这种所有权模式打开大门。目前，“阶梯式共有产权”只适用于少数房产，只有严格符合标准的买家才能获得。而区块链的应用或能向所有买家开放这样的产权模式，粉碎传统“要么自有，要么租赁”产权模式。交易双方都会被吸引，这不难理解:原来的业主享有稳定的租金收入，而不必担心租房“空窗期”，租金问题或物业管理费; 承租人能有自己的家，有对房产进行装修和改善的权利，做出自己觉得合适的调整。 智能合约能够实现这一点:每期付款会根据区块链分类账中记录的所有权级别，自动进行调整，也可以持续地自动进行对额外权益的估值。

“部分产权” 让房产共有成为现实

目前，由于存在法律和现实的限制，房主不能像股权众筹那样，将0.03%的房产出售给朋友筹集资金，或者是买家为家庭和朋友提供财务支持，买去房产的一部分产权。

包括Brickvest，和Property Partner(某种程度上)在内的一些初创公司，虽然他们未使用区块链，但他们已经在寻求将“房产部分所有权”变成现实。 以区块链技术为基础的的在线分类帐像公司股票在交易所中记录的方式一样，可安全可靠地跟踪某房产中个人产权的规模和价值，以克服产权共有过程中的遇到的难题。

明晰产权 放开资本

区块链对房地产的最大影响可能是建立财产所有权，尤其是在缺乏中央土地登记处，或者登记处存在欺诈风险或被民众怀疑的国家。

对财产拥有毋庸置疑的、不变的所有权是至关重要的。这使得抵押贷款变得可行，从而可以释放大量的资本进入经济生态系统。区块链本身的特性中蕴含着强大的制衡力量，因其分散的性质，在对缺乏对官方机构信任的市场经济发展方面，区块链成为理想的选择。瑞典初创公司Chromaway开始着手解决这个问题，与瑞典土地登记处共同进行试验。

然而，单凭破坏性力量就想实现房屋所有权，甚至房地产业的重大变化，似乎不大可能。 想让技术在安全可靠的前提下，促进新的所有权模式发展，我们不得不对法律作出改变。区块链创新者和行业老牌公司之间的合作也是必不可少的，以达到规模效应。 在西方，越来越多人担心这一代年轻人买不起房，这样的时代，我们更应该密切关注技术破坏，让大家都更容易圆买房梦。