近期我省石家庄、保定、廊坊、沧州四市先后出台了房地产限购新政。受此影响，多地新房和二手房市场迎来一波“解约潮”。因政策变动导致无法继续履行购房合同的，到底算不算违约？已经支付的首付款和定金又能否退还？

限购后多地现“解约潮”，责任谁担引纠纷

户籍承德的沈女士去年在石家庄西郊看中一套商品房，并缴纳了三成首付。省会限购令出台之后，沈女士因购买的是非首套房，被划入了限购行列。售楼处虽然同意了她解除合同的要求，但要求根据之前协定，扣除沈女士两万多元的定金。

沈女士：“售楼部给我打电话说网签过不了，因为限购。他们和我说有两套方案，一是更名，我说我不想更名；另一方案就是退款，我说退款可以，还以为是全退，但是他说要扣5%的违约金。”

不止是新房，由于限购政策提高了首付比例，已经和卖方签订二手房购房合同的李先生，需要额外多支付15万元的首付款。李先生说，这确实超出了家庭的承受能力，因此不得不放弃购买。而房主坚持解除合是由于李先生单方面的原因，要求他承担违约责任，并支付双倍违约金。

李先生：“以前20%计算，首付比例比较低，刚好能拿出这部分钱，突然一下子提高到30%，就筹不到这些钱。”

国大房产槐中路某门店工作人员说，新政发布以来，已经有超过两成的意向购房者表示要退单或解约。对于那些已经签订购房合同的“在途单”能否解除，已收取的各项费用是否退还，不少买卖双方产生了分歧。

中介工作人员：“这对我们来说也是一笔损失，客户要安抚好，房主的工作也要做好。”

律师：楼市调控属不可抗力，买方免责

经咨询省内已经实施限购政策的四地房管局了解到，新政正式生效的节点以网签为准。对于那些限购之后没有进行网签的，即使之前签订了购房合同，也要严格执行新政。

保定市房产管理局工作人员：“签合同是以房管局交易大厅网签备案的合同为准，而不是以在中介签的买卖合同为准，那个时间是不算数的。”

买方因限购被取消购房资格，或因首付比例提高，无力履行购房行为，这种情况是否可以无责解除合同？已支付的首付款和定金能不能退还？合同法律师王维民表示，根据《民法通则》，楼市调控行为属于不可抗力，因限购导致退房的买方一般不构成违约，作为卖方的开发商或二手房房主应该予以配合，尽快退房退钱。

王维民：“房屋新政对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行产生困难，购房人请求解除合同的，一般情况下能够获得支持，并且由卖房人退还定金和已付的购房款。”

卖方确因解约遭受损失，可主张赔偿

不过，如果卖房人能够证明购买人有充分的履约能力，那么买方以房产新政为由要求解除合同则不能成立。此外，如果在交易过程中卖方确实因取消合同而遭受经济损失的，可以主张赔偿。

王维民：“因不可归责于当事人双方的公共政策原因，使合同无法继续履行，一方申请解除合同，另一方要求补偿其合理损失，法院认定，解除合同确实导致当事人利益失衡的，可以酌情予以支持。”

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